（2017）湘0104民初2336号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-11
案件名称
夏某与长沙创普房地产开发（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏某,长沙创普房地产开发（集团）有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初2336号原告：夏某，男，汉族，1967年6月21日出生，住长沙市雨花区。被告：长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所地长沙市岳麓区学士街道含浦中路793号汀湘十里河边会所302号。法定代表人：林新愉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：石某，男，汉族，1982年11月11日出生，住长沙市芙蓉区，系被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司员工。原告夏某诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任记录。原、被告双方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏某向本院提出诉讼请求：1、被告尽快办理好原告不动产权证；2、被告按合同约定支付原告违约金211093元，并按合同约定支付从2017年4月1日到原告获得不动产权证时止的违约金；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2009年6月27日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买8区26栋102号商品房，已交清所有费用1156675元，约定交房日为2010年9月30日。合同第十五条约定，被告应于2012年3月底前取得房屋产权和土地产权证书，但至今原告未取得房屋产权证书。合同第十五条第三款约定，被告从超出约定之日起按已付房款每日万分之一向原告支付违约金，计算至2017年3月底合计为211093元。从2017年4月1日开始另行计算至原告获得权证时止。创普公司答辩称，一、办证逾期是由于被告无法控制的原因，不是被告直接故意的原因，被告不应承担全部责任。被告开发的星语林汀湘十里项目由于行政区划调整，由原望城县划归长沙市岳麓区管辖，在区划调整过程中由于业务移交、业务办理标准发生变化等多种原因耽误了办证业务才导致产权登记滞后，是被告无法控制的客观因素所致，不是被告的主观原因故意所致，故被告不应当承担延期办证的违约责任。二、长沙市不动产登记中心关于产权登记备案相关规定，买受人需交清契税、维修基金方可以进行产权登记备案。此外根据《长沙市物业专项维修资金管理办法》第六条购房者购买预售商品房的应在办理房屋入住手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户的规定，该栋仍有部分业主因维修资金未缴纳而影响到整栋房屋产权的办理，被告请求法院酌情考虑因其他业主的原因造成产权无法办理的情况不应当由被告承担。三、原告要求承担的违约金明显过高，即算是产权登记备案时间因区划调整延长了时间，但并未给原告造成实际损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人有权可以请求法院予以适当减少。四、原告于2017年3月20日提起诉讼，其2015年3月20日前的权益已超诉讼时效，不应受法律保护，请求法院不予支持原告2015年3月20日前的主张。故计算被告的违约金责任从2015年3月20日开始计算至产权登记备案日止。经审理查明：2009年6月27日，买受人夏某与创普公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里8区1片26栋102房。第四条约定：商品房总价款为1156676元。第八条交付期限。出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……。2、……。3、出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，涉案房屋的房款已全部付清。创普公司于2010年9月30日向买受人交付涉案房屋。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、不动产统一发票、维修资金、契税发票等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，买卖双方在平等自愿的基础上就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。创普公司作为出卖人于2010年9月30日交付涉案房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金的约定，本院认为上述条款中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记。故被告应于2012年3月30日前为原告办理房屋产权登记，但被告至今未履行办理权属登记的义务，故原告要求创普公司办理不动产权证的诉求，本院予以支持，被告应在合理期间向原告交付不动产权属证书，本院酌情认定由被告在2017年12月20日前为原告办理好不动产权属证书。对于夏某请求赔偿违约金问题。创普公司至今未履行办理权属登记的义务，存在逾期履行相关备案义务的行为，故应承担相应的违约责任，故原告请求被告承担违约责任，本院予以支持。对于被告承担违约责任的时间起算点问题。原告请求被告承担违约金属于债权请求权，故被告抗辩称因原告于2017年3月20日提起诉讼，只有权请求从2015年3月20日起开始计算逾期办证的违约责任的理由，本院予以采信。被告抗辩称存在延期办理登记的情形但请求减免承担违约金比例，本院综合查明事实和实际客观情况及延期办理权属证书未给原告造成实际损失等因素，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对被告要求将违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持并酌情认定被告承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点三，故计算至2017年3月20日止被告应承担的违约金为25331元（1156676元×0.03‰×730日）。从2017年3月21日起至被告实际向原告交付不动产权属证书之日止的违约金按前述标准另行计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：长沙创普房地产开发（集团）有限公司在2017年12月20日前为夏某办理并交付星语林·汀湘十里8区26栋102房不动产权属证书；长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付夏某违约金25331元并支付从2017年3月21日起至实际交付不动产权属证书之日止以1156676元为基数按日万分之零点三计算的违约金;三、驳回夏某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4466元，适用简易程序减半收取2233元，由原告夏某负担633元，被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担1600元。此款已由原告垫付，被告在兑现本判决款项时将其应负担的受理费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 谭雄建二〇一七年六月十九日书记员 陈 莎附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。