（2017）粤0608民初1413号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-08-01
案件名称
韩润熙、黄家铭等与谢春燕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市高明区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩润熙,黄家铭,谢春燕,佛山市家美房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条
全文
广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0608民初1413号原告（反诉被告）：韩润熙，男，1990年7月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告（反诉被告）：黄家铭，女，1993年2月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区更合镇八宝坪村***号，身份证号码4406841993********。两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢春燕，女，1982年11月22日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：刘创雄，广东天一星际律师事务所律师。第三人：佛山市家美房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路412号之31、32、33铺。法定代表人：阮成飞。委托诉讼代理人：刘欣茹，女，1987年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系第三人员工。原告（反诉被告）韩润熙、黄家铭与被告（反诉原告）谢春燕、第三人佛山市家美房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序于2017年6月14日公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人李洁晶、被告（反诉原告）谢春燕的委托诉讼代理人刘创雄、第三人的委托诉讼代理人刘欣茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩润熙、黄家铭向本院提出本诉请求：1.确认两原告与被告谢春燕签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》，以及原告黄家铭与被告谢春燕、第三人于2017年2月11日签订的《存量房买卖合同》合法有效；2.被告谢春燕继续履行《广东省佛山市存量房买卖合同》以及《存量房买卖合同》，立即协助两原告办理位于佛山市高明区荷城街道高明大道东492号8座1803房（粤房地权证佛字第××号）的房产过户手续；3.本案的诉讼费用由被告谢春燕承担。事实和理由：两原告是夫妻。经第三人居间介绍，两原告和被告谢春燕达成房屋买卖意向，双方于2017年2月11日签订《存量房买卖合同》，后又签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定了买卖房屋的相关条款。合同签订后，两原告当即向被告谢春燕支付了购房定金2万元并依约向第三人支付中介费用。被告谢春燕亦已办妥涉案商品房的提前还贷手续，并注销抵押登记。后两原告与被告谢春燕到高明区建设银行办理完成涉案商品房评估手续、商业贷款手续，并就涉案的房产办理网签手续。由于近期高明区房价升高，经两原告、第三人多次催促，被告谢春燕均借故拖延不愿到房管局协助两原告办理房产过户手续。综上，被告谢春燕怠于履行过户义务构成严重违约，严重损害了两原告的合法权益。庭审中，原告韩润熙、黄家铭补充事实：1.原被告就涉案房产的按揭贷款已经审批通过，两原告可以享受利息八五折优惠，银行也不停地催促两原告办理相关手续，但由于被告至今未配合两原告办理过户手续，导致按揭利息优惠不能享受，两原告损失大概6万元。2.两原告保留追究被告从可以过户之日到实际履行过户之日违约金的权利。被告谢春燕针对本诉辩称：1.被告谢春燕出售涉案房产的目的是为了换房子。被告谢春燕原来打算将涉案房产出售后在佛山市禅城区重新购买一套房产用于自住，并已在禅城区看了一些楼盘，有了购买意向，但因资金关系，只能将涉案房屋出售，所得款项用来买房，以实现换房、改善居住条件的目的。2.双方签订涉案合同后，被告谢春燕积极履行合同，并敦促两原告尽快办理相关手续，以便收齐首期房款和银行按揭。2017年2月11日，双方签订《存量房买卖合同》后，被告谢春燕于2月18日即向银行申请提前还款，至3月2日办妥手续，3月8日双方办理网签手续，3月9日办理房产证解除抵押手续，3月10日联系第三人与两原告办理银行按揭，3月14日陪同两原告到建行办理银行按揭。3.被告谢春燕解除合同并没有违约。由于佛山市人民政府于2017年3月24日颁布新的限购政策，导致被告谢春燕不具有在佛山市禅城区购买商品房的资格，被告谢春燕出售涉案房屋后无法实现在禅城区购房的目的。因此，被告谢春燕与两原告沟通，提出解除存量房买卖合同，但未能达成一致意见。2017年4月17日，被告谢春燕向两原告发出《解除存量房买卖合同通知书》。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，限购政策的实施导致被告谢春燕换房目的无法实现，被告谢春燕解除合同有充分的理由。反之，两原告仍坚持继续履行合同是不合理的。综上，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。反诉原告谢春燕向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告谢春燕与反诉被告韩润熙、黄家铭2017年2月11日签订的《存量房买卖合同》及后签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》于2017年4月18日解除；2.反诉原告谢春燕退还反诉被告韩润熙、黄家铭定金2万元，无需承担违约责任；3.本案的诉讼费用由反诉被告韩润熙、黄家铭承担。事实和理由：反诉原告谢春燕在佛山市高明区拥有一套房产，打算卖掉后在佛山市禅城区重新购买一套房产用于自住。2017年2月11日，反诉原告与反诉被告通过第三人介绍签订了《存量房买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买位于佛山市高明区荷城街道高明大道东492号8座1803房，房价为65万元，同时约定了首期房款23万元（不含定金2万元）的付款期限和剩余房款40万元通过按揭方式付款。合同签订后，反诉被告支付定金2万元。2017年3月2日，反诉原告通过向朋友借款还清银行抵押贷款，并注销房产抵押登记。2017年3月8日，双方办理网签手续。反诉原告还配合反诉被告向有关银行申请按揭贷款。之后，反诉原告一直催促反诉被告尽快办理手续，完成首期房款付款和按揭贷款手续，但反诉被告迟迟没有回复。2017年3月24日，佛山市人民政府出台新的限购政策，即佛府办函[2017]190号《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》，根据新的文件规定，反诉原告不具有在佛山市禅城区购买商品房的资格。如果反诉原告卖掉了原来的房子，将无法在佛山市禅城区重新购买房子。因此，反诉原告与反诉被告沟通，希望双方相互谅解，解除存量房买卖合同，但未能达成一致意见。2017年4月17日，反诉原告向反诉被告发出《解除存量房买卖合同通知书》。综上，反诉原告与反诉被告签订存量房买卖合同后，在履行过程中，由于付款时间的拖延，以及佛山市人民政府进一步收紧限购政策等因素的影响，造成上述存量房买卖合同如果继续履行将违背原来的目的，对反诉原告明显不公平，反诉原告在与反诉被告沟通无果后不得不书面通知解除合同。反诉被告韩润熙、黄家铭针对反诉辩称：1.反诉原告所说的不是事实，其办理还贷手续及消除抵押登记手续耗时一个多月。2.第三人在4月14日分别通知双方可以办理过户手续，如果反诉原告办理过户手续，现在反诉原告已经可以得到全额的购房款。3.高明区至今并未限购，且本案情形房价上涨属于一般的商业风险，不属于情势变更，限购政策不影响本案的履行。4.反诉原告所说，想在禅城区买房，改善居住条件，反诉原告至今从未提供佛山地区的房产权属资料证据来证明。5.反诉原告在4月14日通过中介，再由中介通知两反诉被告房价上涨20万，两反诉被告不同意，所以反诉原告至今未配合办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。本院对本案的证据认定如下：1.原告（反诉被告）韩润熙、黄家铭提供的证据：证据1、2、4，被告（反诉原告）谢春燕没有异议，第三人没有异议，本院予以采信；证据3、5，被告（反诉原告）谢春燕对真实性没有异议，第三人没有异议，本院对真实性予以确认。2.被告（反诉原告）谢春燕提供的证据：证据1-4及《办理房屋手续过户通知书》，原告（反诉被告）韩润熙、黄家铭及第三人没有异议，本院予以采信；证据5、6，第三人没有异议，原告（反诉被告）韩润熙、黄家铭对真实性没有异议，本院对真实性予以确认；证据7，第三人没有异议，本院予以采信。3.第三人提供的证据：证据1，原告（反诉被告）韩润熙、黄家铭没有异议，被告（反诉原告）谢春燕认为真实性无法确认，但经当庭核对，能与被告（反诉原告）谢春燕的委托诉讼代理人手机中谢春燕的微信号相吻合，故本院予以采信；证据2，原告（反诉被告）韩润熙、黄家铭没有异议，被告（反诉原告）谢春燕予以否定，并认为第三人邮寄的是《办理房屋手续过户通知书》，对此第三人予以确认，故本院对证据2中的快递单予以确认，对履约催告函不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告韩润熙与原告黄家铭是夫妻。2017年2月11日，原告黄家铭（乙方）与被告谢春燕（甲方）、第三人（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：原告黄家铭向被告谢春燕购买佛山市高明区荷城街道高明大道东492号8座1803房，房产权证号码为05××43，土地证号码为04××10，建筑面积为124.96平方米，房屋使用性质为住宅；该房屋已经设定抵押，甲方应于签订本合同之日起6日内向银行申请办理提前还贷手续，办妥注销抵押登记手续后甲乙双方应于10日内到银行办理按揭手续；该房地产以现状售予乙方，乙方已认真查勘和了解该房地产的情况，不带家私家电；该房产按整套出售并计价，总金额650000元；签订本合同时，乙方向甲方支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照银行按揭付款方式付款，首期房款：乙方于双方到地税签名核税当天向甲方支付房款180000元，剩余房款50000元于完税当天向甲方付清；甲乙双方必须在收到地税通知可以完税5日内到地税窗口办理，逾期则以该房地产转让总价为基数按日万分之5向乙方支付违约金；剩余房款：除前述房款外，剩余房款400000元由乙方申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料，双方同意先签按揭审批后再过户，如银行不批或小批贷款金额，甲乙应于出新房产证后60天内以现金方式补足，办理银行按揭所产生的费用全部由乙方承担；甲乙双方同意于银行通知按揭审批后15日内办理过户手续，同意该房产交付使用时间为业主收齐楼款当天，……；办理产权转移登记的费用由乙方承担；按乙方承担全部税费方式缴付税费，签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由乙方承担；甲乙双方应于签订三方合同当天向丙方各支付经纪服务费9750元；甲方不按本合同约定将该房产出售给乙方的，甲方应向乙方退回已收房款并双倍返还定金；乙方不按本合同约定买入该房产的，乙方已付定金由甲方没收；……。同日，原告黄家铭向被告谢春燕支付了定金20000元及向第三人支付了中介服务费9750元，被告谢春燕亦向第三人支付了中介服务费9750元。2017年3月8日，原告韩润熙、黄家铭与被告谢春燕签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定与前述《存量房买卖合同》基本一致。涉案房产原办理银行按揭抵押登记，被告（反诉原告）谢春燕于2017年2月18日申请提前还贷，并于2017年3月9日注销了抵押登记。2017年3月14日，原、被告及第三人前往建设银行申请办理按揭手续。2017年4月13日，银行通知按揭审批已通过。同日，第三人通过微信告知被告（反诉原告）谢春燕于2017年4月17日到房管部门办理过户，被告（反诉原告）谢春燕回复称其丈夫说不卖涉案房屋了，按合同办事，该赔的就赔。2017年4月17日，被告（反诉原告）发出《解除存量房买卖合同通知书》，原告（反诉被告）韩润熙、黄家铭于2017年4月18日收到。2017年3月24日，佛山市人民政府办公室发布佛府办函[2017]190号《关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》。本院认为，涉案的《存量房买卖合同》及《广东省佛山市存量房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告韩润熙、黄家铭诉求确认上述两份合同合法有效，本院予以支持。涉案合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。原告韩润熙、黄家铭在涉案合同签订后，已依约支付了定金20000元及中介服务费9750元，亦在被告谢春燕的配合下获得了银行按揭贷款批准，积极履行了合同义务。被告谢春燕应依合同约定协助原告韩润熙、黄家铭办理房屋过户登记手续，但被告谢春燕在第三人通知办理房屋过户手续时却不愿办理且告知第三人不愿出售涉案房屋，被告谢春燕的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。两原告诉求被告谢春燕继续履行合同，协助两原告办理涉案房屋的过户登记手续，符合法律规定及双方约定，且涉案房屋亦不存在无法过户的情形，故本院予以支持。被告谢春燕辩称其出售涉案房屋目的是为了在佛山市禅城区重新购买房屋，但未能提供证据予以证实，且被告谢春燕在佛山市禅城区购房并非是涉案合同的合同目的，其辩称因无法在佛山市禅城区重新购房导致涉案合同的合同目的无法实现没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告谢春燕提供《解除存量房买卖合同通知书》，认为两反诉被告仅支付定金20000元，至今超过两个月时间还未支付首期房款230000元和办理按揭手续，主张涉案合同已解除。本院认为，依照双方的约定，首期房款230000元于双方到地税签名核税当天支付房款180000元，于完税当天付房款50000元，由于反诉原告谢春燕拒绝办理房屋过户登记手续，首期房款的支付时间未到。同时，两反诉被告已办理银行按揭手续并获批准。据此，两反诉被告并不存在反诉原告所称的违约行为。反诉原告谢春燕作为违约方主张解除涉案合同不符合法律规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条的情形，故其发出的《解除存量房买卖合同通知书》不产生解除涉案合同的效力。综上，对反诉原告谢春燕提出的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄家铭与被告（反诉原告）谢春燕、第三人佛山市家美房地产代理有限公司于2017年2月11日签订的《存量房买卖合同》合法有效；二、确认原告（反诉被告）韩润熙、黄家铭与被告（反诉原告）谢春燕于2017年3月8日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》合法有效；三、被告（反诉原告）谢春燕继续履行《广东省佛山市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》，被告（反诉原告）谢春燕于判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）韩润熙、黄家铭办理佛山市高明区荷城街道高明大道东492号8座1803房（粤房地权证佛字第××号）房产的过户登记手续；四、驳回反诉原告谢春燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10300元，减半收取5150元，财产保全费2020元，合计7170元（原告韩润熙、黄家铭已预交），由被告谢春燕负担。反诉受理费150元（反诉原告谢春燕已预交），由反诉原告谢春燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李炯君二〇一七年六月十九日书记员 梁蕴琪 更多数据：