（2017）苏0830民初2857号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-08-04
案件名称
2857盱眙德围物业服务有限公司与黄伟龙物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盱眙德围物业服务有限公司,黄伟龙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第二十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0830民初2857号原告：盱眙德围物业服务有限公司，住所地盱眙县xxxx，统一社会信用代码9132083xxxxxx（1/1）。法定代表人：王军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王佩石，该公司总经理。被告：黄伟龙，男，33岁，汉族，住盱眙县。原告盱眙德围物业服务有限公司（以下简称德围物业公司）与被告黄伟龙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告德围物业公司委托诉讼代理人王佩石、被告黄伟龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德围物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告黄伟龙给付物业费等费用共计2552.18元（1、2016年1月1日至2017年12月31日2年物业费，从2016年1月1日至2017年7月1日按照0.4元/平方米/月计算，被告房屋面积是106.12平方米，物业费用为297元；2016年7月1日至2017年12月31日期间共计17个月，按照0.59元/平方米/月计算，物业费用为1063元；2、生活垃圾费8元/月，共计24个月，合计192元；3、公共水电费200元/年，2年计400元，4、违约金600元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系盱眙县金桂佳园小区的物业服务公司，被告系该小区的业主，根据原告与该小区达成的物业服务项目范围及收取服务费的协议，被告至今尚欠原告物业费等费用共计2552.18元。经原告多次电话、上门催要，被告均以各种理由拒绝缴纳，故原告诉讼至法院。被告黄伟龙辩称，被告是原告提供物业服务的盱眙县金桂佳园小区xxxx的业主，原告存在以下问题：一、物业服务不到位；二、物业收费标准与合同不一致，合同约定是每月每平方米0.35元，被告擅自提高收费标准；三、原告需提供资质证等级；四、原告收取的绿化、垃圾清理费、路灯费用等没有落实到位；五、太阳能在被告拿房前就已坏了，原告未替被告修理；6、小区门铃、门禁坏了，原告未修理；7、公摊电费收取不合理、小区二期没有路灯；8、不同意预交物业费。待原告解决上述问题后再与原告结算相关费用。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。金桂佳园小区未成立业主大会并选聘物业服务企业，原告德围物业公司作为从事物业管理的经营企业与该小区建设单位（江苏致诚房地产开发有限公司），之间签订的《前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。该合同对物业费住宅按0.4元/月/平方米、预交一年物业服务费用等均进行了约定，合同对业主及物业使用人具有约束力，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。原告德围物业公司对金桂佳园小区进行了物业管理，被告作为该小区xxxxx室的业主，实际接受了被告德围物业公司的对其整个小区和全部业主的物业服务，有义务按照实际享受的服务交纳物业服务费。现原告依据《前期物业服务合同》要求被告缴纳欠付的2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费符合法律规定，本院予以支持，被告应缴纳的物业管理费为1018.75元【106.12平方米×0.4元/月/平方米×12个月×2年（2016年1月1日至2017年12月31日）】。原告主张自2016年7月1日起按照0.59元/月/平方米的标准计算物业管理费用，其依据系盱眙县住房和城乡建设局于2016年5月23日颁发的盱住建发【2016】20号文件。但该文件对于适用范围有明确约定：新交付小区和业主委员会新聘或续聘的小区物业服务费，可按照本办法执行；正在履行的服务合同到期后按本办法执行。根据原告与该小区建设单位签订的《前期物业服务合同》第二十九条约定，该协议自2012年4月10日起至业主委员会成立到业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。因原被告之间的服务合同尚未到期，故不应当适用上述文件规定的0.59元/月/平方米的标准计算物业管理费用，仍应当按照《前期物业服务合同》约定的0.4元/月/平方米计算物业费用，对于被告辩称按0.35元/平方米/月计算物业费。因于2014年10月23日被告妻子代表被告在前期物业服务协议上签字，且被告在2015年已根据协议的约定按0.4元/月/平方米缴纳物业费，故被告的辩解本院不予采信。被告辩称其太阳能损坏原告未替其修理，原告辩解太阳能是开发商在被告购房时赠送的，与原告无关。对此被告未能向本院举证系原告应承担的责任且与本案非同一法律关系，被告可待有相关证据后另行主张。本院认为，被告以原告服务不到位等上述辩称不足以构成拒付物业费的理由。原告诉求被告支付生活垃圾处理费192元（8元/月×24个月），根据盱眙县人民政府的相关规定及该小区的业主手册，本院予以支持。关于原告主张的公用水电费400元,因原告未举证证明已实际公示水电费数额及分摊情况，预收费用而未提供合同依据，可待收集证据或完备程序手续后另行依法主张。原告诉求被告支付滞纳金600元，从被告所举的证据来看，原告提供的物业管理存在瑕疵，被告至今未付物业管理费用事出有因，故本院对于原告的该项诉请亦不予支持。综上所述，被告应当向原告支付物业管理费1018.75元、生活垃圾处理费192元，合计1210.75元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄伟龙于本判决生效后十日内给付原告盱眙德围物业服务有限公司（2016年1月1日至2017年12月31日）物业管理费1018.75元、生活垃圾处理费192元，合计1210.75元；二、驳回原告盱眙德围物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告盱眙县德围物业服务有限公司负担13元，被告黄伟龙负担12元。本判决为终审判决。审判员 吴银国二〇一七年六月十九日书记员 郭 进附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院帐号：62×××04开户行：中国银行股份有限公司盱眙支行相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来源：百度搜索“”