（2017）鲁民再119号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-07-05
案件名称
常翠芝商品房预售合同纠纷再审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
常翠芝
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁民再119号再审申请人（二审上诉人，一审原告、反诉被告）：常翠芝。委托诉讼代理人：周广凤，山东浩尚律师事务所律师。被申请人（二审上诉人，一审被告、反诉原告）：山东巨野腾龙房地产开发有限公司。住所地，山东省巨野县。法定代表人：季荣克，该公司总经理。委托诉讼代理人：王立岐，山东舜翔律师事务所律师。再审申请人常翠芝因与被申请人山东巨野腾龙房地产开发有限公司（以下简称巨野腾龙房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市中级人民法院（2015）菏民一终字第226号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月26日作出（2016）鲁民申1864号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭进行了公开开庭审理。再审申请人常翠芝委托诉讼代理人周广凤，被申请人巨野腾龙房地产公司委托诉讼代理人王立岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常翠芝向本院申请再审称，请求撤销山东省菏泽市中级人民法院（2015）菏民一终字第226号民事判决第二项，改判巨野腾龙房地产公司支付常翠芝逾期交房违约金25122.07元（2013年1月1日至2013年8月31日），改判巨野腾龙房地产公司向常翠芝支付自2013年9月1日至涉案商品房达到法定交付标准并履行通知义务日止的逾期交房违约金，本案一、二审诉讼费用由巨野腾龙房地产公司承担。主要理由：1、原审判决认定巨野腾龙房地产公司延期交房存在不可抗力，无证据证明。巨野腾龙房地产公司提交的巨政发（2011）第17号文件，即《巨野县城区集中供热管网建设费征收使用管理办法》，无法证明属于不可抗力。该收费办法并不影响巨野腾龙房地产公司工程的施工，当地政府也并没有要求其停工改造。2、原审法院认定2013年5月31日为巨野腾龙房地产公司履行交房义务的日期，缺乏证据证明。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。一审法院以巨野腾龙房地产公司于2013年5月29日在《菏泽日报》刊登公告为由，认定2013年5月31日为巨野腾龙房地产公司交房的日期。3、原审法院认定涉案工程于2013年5月28日验收合格，所依据的证据为巨野腾龙房地产公司在一审时提交的《建设工程竣工验收记录表》，该份证据明显系伪造。本案二审时，常翠芝从巨野县房地产管理局调取了涉案项目的《竣工验收备案表》等新证据，足以否定巨野腾龙房地产公司在一审时提交的《建设工程竣工验收记录表》的真实性，但二审法院并未重视。4、原审法院认定双方约定交付标准为竣工验收合格，这与事实不符。双方签订的《商品房买卖合同》并没有约定交付标准，而是巨野腾龙房地产公司单方拟定的标准，是巨野腾龙房地产公司事先在提供的格式合同中为重复使用打印好的条款，常翠芝无从选择，属于霸王条款。《城市房地产管理法》第二十七条，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第二条，《山东省城市房地产开发经营管理条例（2004修正）》第三十四条，《菏泽市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第二条，山东省高级人民法院《2011年山东省高院会议纪要》（六），均规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据前述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。在涉案工程竣工验收备案前，不应视为巨野腾龙房地产公司完成了合同义务，其交付房屋的时间应认定为备案且履行通知义务之后，涉案房屋验收备案的时间为2014年12月17日。涉案房屋交房时间应为2014年12月17日。原审认定交房时间有误应予以纠正。巨野腾龙房地产公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。一审原告常翠芝诉称，2011年5月8日，其与巨野腾龙房地产公司签订商品房买卖合同1份，约定常翠芝购买巨野腾龙房地产公司开发的巨野国际商贸城怡景苑小区商品房1套。合同签订后，巨野腾龙房地产公司违反合同约定，没有按照约定的交房时间向常翠芝交付符合法律规定标准的房屋，也没有按照约定的时间将办理权属登记所需要的材料报产权登记机关备案，巨野腾龙房地产公司应当按照合同约定承担支付违约金的责任。经与巨野腾龙房地产公司协商无果，故诉至法院，请求依法判令巨野腾龙房地产公司：1、支付逾期交房违约金25122.07元（截至2013年8月31日）；2、支付自2013年9月1日至涉案商品房达到法定交付标准并履行交房通知义务之日止的逾期交房违约金；3、支付逾期办证违约金1723.05元；4、诉讼费用由被告承担。一审被告巨野腾龙房地产公司答辩称，其不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房的违约责任。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移、占有视为房屋的交付使用，巨野腾龙房地产公司已经在合同约定期限内实际占有房屋，因此巨野腾龙房地产公司不存在逾期交房的事实；2、假设巨野腾龙房地产公司存在逾期交房的事实也属于法定或者合同约定免责事由，合同第八条第二款明确约定，由于政府政策变更导致工程延期的免责。本案中，正是由于政府下发巨政发（2011）17号红头文件导致巨野腾龙房地产公司已经按原规划设计图纸施工的工程与17号文件相冲突，因此，巨野腾龙房地产公司不得不重新设计，采用新型配套设施，即政府政策变更系巨野腾龙房地产公司风险不可预见和防范控制所不能，应归于不可抗力的范畴。因此，不管是根据法律还是合同约定巨野腾龙房地产公司都不应承担逾期交房的违约责任。巨野腾龙房地产公司反诉称：其与常翠芝签订的商品房买卖合同约定付款方式为按揭贷款，合同附件四第1条明确约定，买受人需在签订合同之日起7天内，向出卖人提交申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续和签署相关法律文件，逾期视为买受人未能按期付款，巨野腾龙房地产公司有权按合同第7条约定处理。合同签订后，巨野腾龙房地产公司按约履行合同义务，但常翠芝交付首付款后，未按照约定在7日内向巨野腾龙房地产公司提交申请贷款所需材料，也未交清相关费用，已构成违约，至实际付清款之日2011年10月27日已逾期165天，导致巨野腾龙房地产公司资金周转困难延误工期，造成巨大经济损失。合同约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定应付款期限之第二天至实际全款支付之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金。至实际付清全款之日，逾期165天，违约金共计11880元。常翠芝针对反诉答辩称，1、巨野腾龙房地产公司所诉与事实不符，常翠芝不存在逾期支付购房款的事实，常翠芝在合同签订次日即办理银行贷款手续，并及时按要求将手续交巨野腾龙房地产公司，合同约定的常翠芝不是交款义务人，而是配合提交贷款手续义务。根据双方的合同补充协议第1条第1项规定，常翠芝是配合巨野腾龙房地产公司取得银行贷款，在整个买卖过程中，作为卖方的巨野腾龙房地产公司处于主导地位，常翠芝已根据要求及合同约定日期将合同首付款及时支付，也按约定将贷款所需资料交付巨野腾龙房地产公司，因此，常翠芝并不存在违反合同约定情况，更没有逾期支付购房款。2、商品房买卖合同贷款不同于其他贷款，借款是由开发商来主导办理贷款手续，银行是否同意放款，完全取决于开发商的资料，因为最后需要开发商的盖章抵押，这在全国的商品房买卖中是众所周知的事实。因此，常翠芝不存在合同违约的情况，已经履行了应尽义务。一审法院审理查明，常翠芝与巨野腾龙房地产公司签订商品房买卖合同，巨野腾龙房地产公司预售商品房1套，总价款344610元，付款方式为：2011年5月8日支付104610元，剩余房款24万元按揭贷款。房屋交付日期为2012年12月31日，房屋交付后180日内巨野腾龙房地产公司将办理房屋权属资料报登记机关备案。房屋实际于2013年8月19日交付，至今未办理房产证。一审法院认为，双方争议的焦点：1、巨野腾龙房地产公司是否应承担逾期交房违约责任；2、对于办理产权登记，巨野腾龙房地产公司是否承担违约责任；3、常翠芝是否承担逾期付款违约责任。1、关于争议商品房验收标准，目前国家并没有对住宅小区房屋交付强制性规定必须经综合验收合格。双方签订的合同约定，交付标准为竣工验收合格，不违反法律规定，根据合同意思自治原则，该约定有效。巨野腾龙房地产公司已提交证据，证明所售房屋已经竣工验收合格，一审法院予以认定。常翠芝要求以经过综合验收合格标准为交付条件，与法无据，一审法院不予支持。2、关于房屋交付日期，巨野腾龙房地产公司于2013年5月29日在《菏泽日报》刊登公告，告知所有购房户，怡景苑小区1-9号住宅楼通过验收，于2013年5月31日正式交房，已履行交房通知义务。一审法院认定2013年5月31日为巨野腾龙房地产公司履行交房义务日期。3、关于巨野腾龙房地产公司逾期交房及违约责任。双方合同第八条第5项明确约定，由于政府规定等政策变更，导致工程延期，出卖人可据实予以延期。双方商品房预售合同签订于2011年5月8日，约定交付时间为2012年12月31日。但在2011年9月8日，巨野县人民政府下发的巨政发（2011）17号文件，对于新建住宅小区集中供热管网建设作出新的规定，造成巨野腾龙房地产公司必须拆除原管网工程、重新规划建设新的供热管网工程，符合合同约定的因政府政策变更导致工程延期的免责事由，可以适当延长交付期限。关于延长的合理工期，经一审法院委托山东国泰建筑工程司法鉴定所鉴定，巨野腾龙房地产公司集中供热管网工程阶段工期为：1、变更商讨准备工期176天。2、新供热管道、换热站设计及拆除旧管网工期为91天。3、新供热管道及换热站施工合理工期140天（2012年10月4日进场开工，2012年12月1日-2013年3月1日因天气原因停工，2013年5月22日完工）。对该司法鉴定意见，第2项、第3项工期是供热管网工程设计、施工所必须的客观现实的工期，原审法院予以认定。对第1项，变更商讨准备期限176天，一审法院认为，因政府下发文件，导致原规划设计与新规定不符，重新变更设计确实需要有商讨设计准备期限，但商讨准备176天明显时间过长，对延期交付房屋应承担一定责任。综合分析判定，扣除合理工期延误后，一审法院确定巨野腾龙房地产公司对所售商品房承担逾期交付80日的违约责任。4、关于房屋产权登记。依照双方合同约定，巨野腾龙房地产公司应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人（即巨野腾龙房地产公司）提出的资料报产权登记机关备案。本案实际交付使用日期为2013年8月19日，至一审法庭辩论终结之日2014年12月9日，远远超过180日，巨野腾龙房地产公司没有提交证据证明已将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，应当依照合同承担违约责任。5、关于常翠芝是否违约逾期付款。依照双方合同约定，常翠芝于2011年8月4日交付购房款首付124276.3元后，剩余房款须在10个工作日内到银行办理好按揭贷款手续。合同附件四补充协议约定：如合同约定买受人以银行按揭方式付款，买受人须在合同签订之日起7日内，向出卖人提交申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续并签署相关法律文件。根据以上合同约定，买受人常翠芝在交付购房首付款后，在按揭贷款中的义务是7日内向出卖人提交申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续并签署相关法律文件，并不是于7日内办理完按揭手续并交付贷款。巨野腾龙房地产公司没有提出常翠芝违反合同约定的证据。综上，常翠芝与巨野腾龙房地产公司的商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订，意思表示真实，内容不违反法律规定，合同成立并生效，双方应当全面履行合同义务。巨野腾龙房地产公司逾期交付房屋，虽然扣除因政府政策变更导致工程延误的合理期限，仍然逾期80日交付，应当依照合同约定支付违约金，按已支付房价款344610元的万分之一／日，计款2756.8元。巨野腾龙房地产公司没有在房屋交付使用后180日内将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，应当支付违约金，按已支付房价款344610元的0.5%，计款1723.05元。巨野腾龙房地产公司没有提出常翠芝违反合同约定的证据，要求常翠芝支付逾期付款违约金11880元，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、由山东巨野腾龙房地产开发有限公司支付原告常翠芝逾期交付房屋违约金2756.8元，于判决生效之日起五日内履行完毕；二、由山东巨野腾龙房地产开发有限公司支付常翠芝逾期办理房屋产权登记违约金1723.05元，于判决生效之日起五日内履行完毕；三、驳回常翠芝的其他诉讼请求；四、驳回山东巨野腾龙房地产开发有限公司要求常翠芝支付逾期付款违约金的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费471元，由山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担50元，常翠芝负担421元；反诉费50元，由山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担。常翠芝不服一审判决上诉称，一、关于争议商品房验收标准，存在强制性规定，必须经过综合验收合格。1、《城市房地产管理法》第二十七条、国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。山东省住建厅颁布的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、菏泽市建委颁布的《菏泽市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》均规定开发项目经综合验收合格后方可交付使用。山东省高级人民法院《2011年山东省高院会议纪要》阐明，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。2、巨野腾龙房地产公司提交的验收证据不符合法律规定，一审判决违反法律规定认定该证据错误。验收证明上相关验收机构和验收人员不具备相应资质。3、双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房标准是巨野腾龙房地产公司单方拟定的标准，属于格式条款，该条款无效。二、关于交房日期。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当书面通知买受人办理房屋交付手续。一审判决认定以公告方式送达来确定房屋交付日期错误。三、关于逾期交房及违约责任。1、巨野县政府下发的巨政发（2011）第17号文件是下发给巨野县政府各部门的，与巨野腾龙房地产公司无关。该文件不属于工程延期的免责事由。2、该办法是对新建小区集中供热管网建设做出的新规定，但涉案小区并非新建小区，该收费办法并不影响工程的施工。如果当地政府强制要求巨野腾龙房地产公司拆除原管网工程，则属于政府违法或侵权。巨野腾龙房地产公司可以通过合理途径表达诉求，不应由常翠芝买单。3、巨野腾龙房地产公司在举证期限届满后申请供热管网工程工期的司法鉴定，一审法院违法受理，该证据应予以排除。该鉴定是对巨野腾龙房地产公司提供的各种工期时间的简单相加，没有任何分析依据，于法无据。请求撤销原判，改判巨野腾龙房地产公司支付逾期交房违约金25122.07元（暂时计算至2013年8月31日）；改判巨野腾龙房地产公司支付自2013年9月1日至涉案商品房达到法定交付标准并履行通知义务之日止的逾期交房违约金；支付逾期办证违约金1723.05元。巨野腾龙房地产公司不服一审判决上诉称，一、一审判决常翠芝支付逾期交房违约金2756.8元缺乏事实根据和法律依据。巨野县政府下发的17号文件属于不可抗力，上诉人为了正确理解与正确执行此文件，先后在公司内部商讨论证执行方案，先后向政府提出多个请求参考意见，包括执行此文件所产生的后续问题、重新设计施工补偿问题、集中供热配套费承担问题等。一审判决认定重新变更设计商讨设计准备期176天过长错误。假如需要支付逾期交房违约金，违约数额应为2718.6元，而非2756.8元。二、一审判决常翠芝支付逾期办证违约金1723.05元错误。颁发权属证书需通过开发商、购房人、房管部门的共同行为完成，任何一个环节都有可能出现逾期办证的情形，一审判决把逾期办证的全部责任归于巨野腾龙房地产公司于法无据。假如需要支付逾期办证违约金，违约数额应为1699.2元。三、一审判决驳回巨野腾龙房地产公司反诉要求常翠芝支付逾期付款违约金的请求错误。常翠芝违反合同约定，迟迟不向巨野腾龙房地产公司提交申请贷款所需的资料并交清相关费用，属于违约。请求撤销原判，改判巨野腾龙房地产公司不承担逾期交房违约金，不承担逾期办证违约金，支持巨野腾龙房地产公司的一审反诉请求。常翠芝针对巨野腾龙房地产公司的上诉答辩称，因政府原因导致的工程延期不属于不可抗力。对于巨野腾龙房地产公司主张的延期合理，认为1、小区热源的变更不影响工程主体的施工。2、该变更不属于政府17号文件所要求的事项。常翠芝不存在逾期违约行为。巨野腾龙房地产公司针对常翠芝的上诉答辩称，1、巨野腾龙房地产公司不应支付逾期交房违约金。2、常翠芝主张房屋需要经过综合验收合格方可交付使用没有事实根据和法律依据。二审审理期间，常翠芝提交以下证据：一、巨野县房地产管理局2014年12月17日向巨野腾龙房地产公司颁发的菏泽市房地产开发项目竣工综合验收备案证书。证明涉案工程取得综合验收备案证书的时间为2014年12月17日。二、巨野县建设工程项目竣工验收备案管理办公室于2014年9月25日向巨野腾龙房地产公司出具的竣工验收备案表。证明涉案工程竣工验收的时间为2014年9月25日。三、巨野县房地产登记审核业务书。证明巨野腾龙房地产公司于2015年3月17日向巨野县房管局提交初始登记申请。四、照片两张，证明开发热源不影响主体工程的施工。巨野腾龙房地产公司经质证，对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但认为该证据第三页明确载明了涉案房屋的竣工时间为2013年5月28日，正好与一审中巨野腾龙房地产公司提交的建设工程竣工记录表相吻合；对证据三的真实性无异议，但认为政府17号文件属于不可抗力，巨野腾龙房地产公司不存在逾期办证的情形；对证据四不予认可，认为不能证实常翠芝的主张。巨野腾龙房地产公司提交以下证据：一、收款单据两张，证明常翠芝实际交款数额为339831元。常翠芝经质证，对20115年5月8日的收据无异议，2013年8月19日的收据没有常翠芝的签字认可，是巨野腾龙房地产公司单方制作，不予认可。法院经审查认为，常翠芝提交的证据一至三，对方对其真实性无异议，对其证明效力予以认可；证据四不能证实常翠芝的证明目的，对其证明效力不予认可。巨野腾龙房地产公司提交的证据与常翠芝签字认可的入住手续书上载明的房款数额相印证，证实常翠芝交付的购房款实际数额为339831元，对其证明效力予以认可。法院二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。二审法院认为：根据双方当事人的诉辩理由，本案主要有以下争议焦点问题：一、巨野腾龙房地产公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期时间、违约金数额的认定。1、关于巨野腾龙房地产公司延期交房是否存在着不可抗力因素的问题。巨野县人民政府下发的巨政发（2011）17号文件规定，凡在巨野县城市规划区范围内的新建、改建、扩建以及在建的民用建设项目，均须缴纳城区集中供热管网建设费。因此，涉案工程属于该文件规定的必须进行集中供热管网改造的范围。该文件系巨野县人民政府下发，属于政府行为。对此，巨野腾龙房地产公司不能预见、不能克服、不能克服，该情形属于不可抗力中的社会事件。巨野腾龙房地产公司为此进行的新旧管网改造的时间应当作为不可抗力因素，为此导致的工程延误期限应当予以扣除。2、关于交房标准的问题。常翠芝主张商品房验收标准存在着强制性标准，涉案房屋必须经过综合验收方可交付，但涉案商品房买卖合同约定的交房标准是该商品房经验收合格（单位工程质量竣工验收记录）。该约定系双方当事人的真实意思表示，约定内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于无效条款。巨野腾龙房地产公司交付房屋时达到了合同约定的标准。常翠芝的该主张法院不予支持。3、关于巨野腾龙房地产公司逾期交房的期限认定问题。涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2012年12月31日，但在约定的交房时间到期时，出现了不可抗力，巨野腾龙房地产公司进行集中供热新旧管网改造的工程尚未完工，直至2013年5月25日工程竣工并于2013年5月28日验收合格，超过了合同约定的交房时间148天。如该工程在合理的施工期限内完工并验收合格，则因该工程施工导致的延期交房不属于巨野腾龙房地产公司的违约行为。对于该工程施工需要的合理期限，一审中山东国泰建筑工程司法鉴定所对巨野腾龙房地产公司集中供热管网工程作出了司法鉴定，该工程从商讨至施工完毕的合理期限为407天。该鉴定报告中，第二项新供热管道、换热站设计及拆除旧管网工期91天、第三项新供热管道施工合理期限140天，共计231天，该期限由施工日志、工程设计及施工合同等书面证据予以印证，应属于合理的施工期限。对于该鉴定的第一项，商讨准备期176天，只是依据巨野腾龙房地产公司自己的记载，该期限明显过长。一审判决根据案件实际情况兼顾合同履行中不可抗力因素及当事人过错酌情认定巨野腾龙房地产公司逾期交房80日，并无不当，法院予以认可。4、关于逾期交房违约金的数额认定问题。涉案合同约定的购房款系344610元，但巨野腾龙房地产公司提供的两份收款收据及常翠芝签名认可入住手续书均证实常翠芝实际缴纳购房款339831元。巨野腾龙房地产公司应当支付的逾期交房违约金应当为2718.65元。二、巨野腾龙房地产公司是否应支付常翠芝逾期办证违约金及数额的认定。常翠芝二审期间提供的巨野县房地产登记审核业务书证实，巨野腾龙房地产公司于2015年3月17日向巨野县房管局提交初始登记申请。因此，巨野腾龙房地产公司没有按照合同约定在房屋交付后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应对此承担逾期办证的违约责任。巨野腾龙房地产公司逾期办证违约金应当为1699.20元。三、常翠芝是否应支付巨野腾龙房地产公司逾期付款违约金。涉案商品房买卖合同补充协议约定，买受人以银行按揭方式付款，买受人须在合同签订之日起7日内，向出卖人提交申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续并签署相关法律文件。巨野腾龙房地产公司主张常翠芝逾期付款，但没有提供证据证实常翠芝违反该合同约定的义务，该主张法院不予支持。二审法院认为，巨野腾龙房地产公司的部分上诉理由成立，法院予以支持。判决如下：一、维持山东省巨野县人民法院（2013）巨民初字第1581号民事判决第三项、第四项；二、变更山东省巨野县人民法院（2013）巨民初字第1581号民事判决第一项为：山东巨野腾龙房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付常翠芝逾期交房违约金2718.65元；三、变更山东省巨野县人民法院（2013）巨民初字第1581号民事判决第二项为：山东巨野腾龙房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付常翠芝逾期办理房屋产权登记违约金1699.20元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费471元，由山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担77.5元，常翠芝负担393.5元；一审反诉案件受理费50元，由山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担；二审案件受理费521元，由山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担127.5元，常翠芝负担393.5元。本院再审期间，巨野腾龙房地产公司申请证人魏某出庭作证，魏某证实巨野腾龙房地产公司工作人员邬双于2013年5月30日电话通知常翠芝收房事宜。常翠芝对此质证称，其未接到相关电话，证人系巨野腾龙房地产公司员工，其证言不具有可信性。另查明，一审期间，巨野腾龙房地产公司提交编号为XA40417301637山东巨野《国内挂号信函收据》一份，该证据载明，巨野腾龙房地产公司曾于2013年8月1日向常翠芝寄送挂号信。常翠芝对此质证称，挂号信未收到。本院再审期间，常翠芝向本院提司法鉴定申请，申请法院依法委托具备资质的司法鉴定机构对巨野县怡景苑小区供热管网工程的合理工期进行鉴定。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案再审焦点问题为巨野腾龙房地产公司承担逾期交房违约金的数额。一、因政策原因延长的合理工期如何确定。双方合同第八条约定，由于政府规定等政策变更，导致工程延期，出卖人可据实延期。涉案商品房施工过程中，巨野县人民政府颁发供热相关文件，致使巨野腾龙房地产公司改变施工方案，因政府的统一规划及要求，巨野腾龙房地产公司必须按要求进行重新规划施工，其合理工期应予以延长。原审法院委托有关鉴定机构进行了鉴定，并结合鉴定结论综合本案案情，确定了重新规划施工的工期，并无不当。常翠芝提出对供热管网工程的合理工期进行鉴定申请，并未提供证据证明涉案鉴定结论存在需重新鉴定问题，故其该相关申请，本院不予准许。二、关于交付房屋的标准问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。双方合同第八条约定交付条件为该商品房经验收合格。双方合同约定明确，且约定并不违反国家法律和法律的强制性规定。常翠芝主张合同约定为格式霸王条款，为巨野腾龙房地产公司单方拟定。本院查明，涉案合同第八条有四种交房条件可选，双方明确约定第1条件即该商品房经验收合格，且该约定并未减轻或免除巨野腾龙房地产公司的责任，故常翠芝该相关再审理由不能成立。三、如何确定涉案房屋逾期交付违约金。巨野腾龙房地产公司与常翠芝签订的商品房买卖合同约定，房屋交付日期为2012年12月31日，巨野腾龙房地产公司于2013年5月29日通过公告的方式通知所有购房户收房。巨野腾龙房地产公司主张其员工于2013年5月30日电话通知常翠芝收房，并于2013年8月1日以挂号信的方式书面通知常翠芝收房，邮电公司出具了挂号邮寄的凭证，证明已送达，常翠芝对合同上的电话及通信地址均认可未曾变化，但否认接到电话或挂号信。本院认为，巨野腾龙房地产公司原审中提交《建设工程竣工验收记录表》证明涉案工程于2013年5月28日竣工验收合格，双方合同约定房屋交付条件为商品房验收合格，故2013年5月28日巨野腾龙房地产公司已具备涉案房屋交付条件。因双方合同约定逾期交房巨野腾龙房地产公司应支付违约金，巨野腾龙房地产公司在已经逾期的情况下当涉案房屋具备交房条件后以及时便捷的方式通知买受人收房符合常理，其主张于2013年5月29日公告通知所有购房人收房，并于2013年5月30日根据合同标明电话号码电话通知常翠芝收房。常翠芝合同预留的电话未变，常翠芝否认接到电话，与常理相悖。双方合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。在实际履行中，巨野腾龙房地产公司以公告和电话通知的方式实际履行了其通知义务，故原审法院认定巨野腾龙房地产公司于2013年5月31日履行了交房通知义务，符合本案实际履行情况。常翠芝关于“原审法院认定2013年5月31日为巨野腾龙房地产公司履行交房义务的日期，缺乏证据证明”的主张，与事实不符，不能成立。综上，常翠芝的申请再审请求及理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持菏泽市中级人民法院（2015）菏民一终字第226号民事判决。本判决为终审判决。审判长 王继鹏审判员 刘 敏审判员 李加付二〇一七年六月十九日书记员 刘 莹 更多数据：搜索“”来源：