（2017）湘0802民初1223号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-09-07
案件名称
张家界市永定区机关事务管理中心与朱启军租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
张家界市永定区人民法院
所属地区
张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张家界市永定区机关事务管理中心,朱启军
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条
全文
湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0802民初1223号原告：张家界市永定区机关事务管理中心，住所地张家界市永定大道区治大院内。法定代表人：胡雨龙，主任。委托诉讼代理人：李建华，湖南澧滨律师事务所律师，系原告张家界市永定区机关事务管理中心的特别授权委托代理人。被告：朱启军，男，永定区扶贫办公室工作人员，住张家界市永定区。委托诉讼代理人：宋登武，湖南正诚律师事务所律师。原告张家界市永定区机关事务管理中心（以下简称管理中心）与被告朱启军租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告管理中心的委托诉讼代理人李建华，被告朱启军及其委托诉讼代理人宋登武等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管理中心向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的《区治大院洗车场经营权承包合同》终止；2.判令被告腾让洗车场；3.判令被告支付承包费用5500元。事实和理由：2016年3月12日，原、被告双方签订了《区治大院洗车场经营权承包合同》，承包经营期限为2016年3月13日至2017年3月12日，约定年租金5000元，被告一致未支付租金。承包期满后，原告虽向被告下达停止营业离场的通知，但被告拒绝腾让洗车场，原告因此提起诉讼。被告朱启军的答辩要点：被告承租的洗车场是2016年2月27日从庹某转租过来，花了58000元的转租费。被告从庹某接手到3月12日与原告接洽签合同期间，原告没有制止被告经营，原告存在过错。原告如补偿其一半的转租费损失，被告随时可以撤离。原告管理中心为支持其主张，向本院提交了以下证据：1．《区治大院洗车场经营权承包合同》复印件1份，拟证明被告应支付租金5000元、卫生费500元，以及合同的履行期已经届满，并且合同明确约定2017年3月洗车场将予以取缔，被告应腾让场地的事实；2.《通知》复印件1份，拟证明原告于2017年4月17日已经通知被告于2017年4月23日前停止营业的事实；3.原告与庹某签订的《区治大院洗车场承包合同》复印件1份，拟证明原告与庹某的承包期限是2014年3月13日至2016年3月12日，在2016年3月12日之前原告并没有干涉庹兴忠、被告朱启军的正常经营。被告朱启军为证明其抗辩主张，向本院提供了证据《收据》，拟证明被告是花了5.8万元转让费从庹兴忠手中接过洗车场的事实。原告对被告所提交证据的三性均有异议。被告对原告提交证据的质证意见：认为证据1和证据3，合同的每页上没有被告的签字，真实性有异议。对证据2，三性无异议，对证明目的有异议。经审查，本院对证据作出如下认定：对原告提交的证据1，3，本院可仅依据被告当庭陈述对合同无异议的部分认定案件事实（无相关规定合同必须每页须有签约人签字，被告以此否定合同的真实性理由不成立）。对原告的证据2，被告对三性无异议，本院可据此认定案件事实。对被告提交的证据，因有原告证据3相印证，可作为认定案件事实依据。本院以庭审时当事人的陈述和采信的证据材料，依法查明以下事实：案外人庹某与原告签订有《区治大院洗车场承包合同》，约定:由原告提供洗车场地，现有电供给设施，由庹某自行购买、添置洗车所需的设备及相关用品，合同到期日为2016年3月12日期。2016年2月17日（此前已经营3天），被告给庹某5.8万元转让费接手经营洗车场。当时庹某告知被告其与原告合同到期日为2016年3月12日，合同一年一签。2016年3月12日，被告找原告签合同时，原告以不再办洗车场为由拒签合同。被告坚持要将转让费赚回来要求签订合同，2016年6月，经他人协调，原、被告双方签订了《区治大院洗车场经营权承包合同》。合同约定：承包时间为2016年3月13日至2017年3月12日；原告提供洗车场地，现有电供给设施；被告自行购买、添置洗车所需的设备及相关用品，需妥善维护水、电、房屋等各项设施设备；承包费按年结算5000元，包干卫生费每年500元，于合同签订之日一次性付清。上述费用，被告至今未予给付。2017年4月17日，原告书面通知被告于2017年4月23日前清理离场，停止营业，否则停止供电。因被告未腾让洗车场，遂酿本案诉讼。本院认为，原被告之间签订的《区治大院洗车场经营权承包合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人应予恪守。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案合同性质符合租赁合同法律关系。在租赁合同法律关系中承租人负有支付租金的义务，租赁期届满后租赁合同应予终止，承租人应向出租人返还租赁物。故本院对原告要求确认租赁合同已经终止，要求被告支付承包费用，以及要求被告腾让洗车场的诉讼请求予以支持。对于被告关于原告没有制止庹某转租行为而有过错，原告必须为其补偿了转让费的损失后，被告才腾让洗车场的抗辩，本院不予支持。其理由是，合同法第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说在租赁合同法律关系中，承租人有禁止转租的义务，除非取得出租人的明示同意方可转租。对于承租人擅自转租的，出租人可解除与承租人的租赁合同，租赁合同解除后，承租人与次承租人之间的租赁合同亦应终止，承租人对次承租人（不知情的）承担违约责任（合同相对性）。出租人可基于所有人地位主张物上请求权（排除妨害，即次承租人返还租赁物）。基于上述法律规定，本案被告作为次承租人在向承租人庹某转让租赁物时应当取得出租人本案原告的明示同意，被告自行负有谨慎注意义务。法律没有对出租人科以必须时时调查了解其租赁物是否发生了转租行为，而应予及时制止的义务。本案被告在已经支付了洗车场转让费经营一月许，去找原告签订合同时，原告已经明确表示不予签约，但在被告坚持签定合同以减少转让费亏损情况下，原告同意与被告签订了为期1年的《区治大院洗车场经营权承包合同》。在整个事件中，原告无过错，现合同到期，被告有依法返还租赁场地的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告张家界市永定区机关事务管理中心与被告朱启军签订的《区治大院洗车场经营权承包合同》于2017年3月12日终止；二、被告朱启军于本判决生效之日起五日内支付原告张家界市永定区机关事务管理中心承包费用5500元（年承包费+包干卫生费）；三、被告朱启军于本判决生效之日起五日内腾让洗车场。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告朱启军负担25元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 向金春二〇一七年六月十九日书记员 胡东元附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 更多数据：