（2017）黔27民终1047号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-23
案件名称
罗达、黔南天泓物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗达,黔南天泓物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终1047号上诉人（原审被告）：罗达，男，1980年3月10日生，布依族，住都匀市。被上诉人（原审原告）：黔南天泓物业管理有限责任公司，地址都匀经济开发区飞燕路8号。法定代表人：周亮，该公司经理。委托诉讼代理人：罗明慧，该公司员工。上诉人罗达因与被上诉人黔南天泓物业管理有限责任公司（以下简称黔南天泓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2016）黔2701民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗达上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1、一审判决对事实认定与所作判决违反法律公司公正原则。一审法院既然根据我方提供的证据，认定被上诉人未按约履行物业管理服务，那么在被上诉人未提供其哪些服务、服务水平的证据下，就判决我方支付90%物业费没有依据且有违公平公正。2、违约金判决不合法。我方不支付物业费是因被上诉人未按约定完全履行物业管理服务，根据《合同法》第六十六条、第六十七条的规定，我方可以拒绝相应的要求；我方未缴物业费是督促被上诉人完善服务，被上诉人未按约提供服务，其违约在先，承担违约责任应该是被上诉人。3、物业管理费纠纷无诉讼时效没有法律依据。被上诉人未按约完全履行物业管理服务，因此造成我方房屋霉变、长毛等损失，根据《物业管理条例》第三十六条的规定，被上诉人应承担责任；被上诉人基于此原因自2011年我方明确表示在上诉人未完全履约前不再缴纳物业费，直至2016年6月30日近六年的时间里，被上诉人没有对物业管理服务进行改进，也一直未与我方就物业管理及损害事宜进行协商，其不仅是怠于行使诉权，也是逃避义务和责任，被上诉人在2014年6月30日前的诉请已超过诉讼时效。物业服务虽有连续性，但服务与缴费均按期计算，没有任何法律规定物业管理纠纷没有诉讼时效，被上诉人在一审中未提供任何诉讼时效中断的证据，其在本案中的诉讼请求权也随之消灭。被上诉人黔南天泓物业公司公���二审未作答辩。原审原告黔南天泓物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2011年1月1日至2016年6月30日物业管理费3108.6元；2、判令被告支付逾期违约金900元；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告承认原告所主张的“被告系小围寨海新花园2栋7单元301号业主，房产面积为117.63平方米，依据原告与贵州省福海房地产开发有限公司于2008年6月4日签订的《前期物业管理服务协议》及相关法律法规的规定，原告一直依合同对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供相应的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据合同，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为每月每平方米0.5元（实际按每月每平方米0.4元收取），并约定物业服务费按月交纳，业主未能按时足额交纳物业服务费的按每日千分之三标准支付违���金。被告自2011年1月1日至2016年6月30日共拖欠物业服务费3108.6元，截止2016年6月30日，被告应缴纳违约金8664.5元。原告曾以多种形式向被告催交物业服务费，但被告拒不交纳”的事实，但认为原告未尽到物业管理公司应尽的义务，未对公共设施进行维护和保养，路灯损坏无人修理，公共通道被占用，保安配备严重不足，垃圾经常无人处理，对物业管理服务项目及收支和维修基金的使用未进行公示，小区内设幼儿园对业主出行、休息造成影响，不同意交纳物业管理费，故请求驳回原告诉讼请求，另根据民法通则规定，原告诉请的2014年5月前物业管理费已超过诉讼时效。一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位与选聘的物业管理企业签订的书面前期物业服务合同，对物业管理企业和广大业主具有约束力，物业管理企业应当按照物业服务��同的约定，提供相应的服务，业主也应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；原告黔南天泓物业公司依法具备物业管理资质，其与贵州省福海房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不仅对原告具有约束力，对被告罗达也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务；原告作为物业管理服务企业，虽提供了物业服务，但从被告提交的小区环境照片证据可以看出，原告对该小区的实际管理服务水平仍有进一步提高的空间，故应适当减少被告支付物业服务费的义务，但是在一个小区内，如果每户均以此方式拒绝交纳物业服务费，小区的建设何从谈起，为更有效监督物业企业的服务质量，小区也可依法成立业主委员会，业主在自己表达意见的同时，也可以通过业主代表、业主委员会与物业企业进行沟通，以便对物业企业的物业服务、小区自身建设等事项进行更有效、合理的处理；对被告罗达提出小区内设幼儿园对业主出行、休息造成影响的辩解意见，本院认为系相邻关系纠纷，可另行起诉；对被告罗达提出2014年5月前物业管理费已过诉讼时效的辩解意见，原告虽于2016年8月11日提起诉讼，但鉴于物业服务本身的持续性特点，对诉讼时效的掌握亦不宜过苛，因此本案中不能认为原告有明显怠于行使权利的行为，故对被告罗达提出2014年5月前物业管理费已过诉讼时效的主张，不予支持；原告依合同约定要求被告罗达支付逾期违约金900元，符合法律规定，放弃部分金额系原告对自身权利的处分，予以支持；综合以上因素，酌定被告罗达按合同约定物业服务费的90%向原告交纳物业管理服务费，被告罗达应当支付2011年1月1日至2016年6月30日期间66个月的物业管理服务费2794.89元（0.4元/月/㎡×117.63㎡×66个月×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，并参照国务院《物业管理条例》第二十一、第二十二、第三十二条、第四十一条之规定判决如下：被告罗达于本判决生效之日起十日内向原告黔南天泓物业管理有限责任公司交纳物业服务费2794.89元，逾期违约金900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告黔南天泓物业管理有限责任公司负担5元，被告罗达负担20元。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人黔南天泓物业公司与贵州省福海房地产开发有限公司所《前期物业服务合同》依法成立有效，对上诉人罗达、被上诉人具有法律约束力，双方应按该合同约定全面���行各自的义务。针对上诉人所提被上诉人的服务不符合约定，其有权不交物业费的抗辩能否成立，因物业服务合同一般是先交费，后服务的合同，或者从严来说是服务与交费同时履行的合同，而不是先服务后交费的合同，上诉人与被上诉人在履行过程中，被上诉人应根据《前期物业服务合同》第七条关于物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳的约定履行交纳物业服务费的义务，而上诉人自2011年1月1日至2016年6月30日一直未交，共拖欠物业服务费3108.6元，故上诉人依法应承担违约责任；被上诉人在上诉人违约的情形下仍提供服务，虽说从上诉人所举证虽能证明上诉人的物业服务存在一定瑕疵，但不能证明其没有提供服务，或者其服务完全未达到合同的目的，故根据最高人民法院《关于审理物业服务合同若干问题的解释》第六条的规定，故��诉人拒绝支付的抗辩理由于法无据，不予支持。一审法院根据上诉人物业服务的水平不够完善，尚需提高的状态，酌情扣减10%的物业服务费适当。依据《前期物业服务合同》的约定，因上诉人违约，依约应承担给付违约金的责任。因《前期物业服务合同》履行期限至2016年12月18日止，且约定是按月给付物业费，现被上诉人仍在履行合同，提供服务，故上诉人关于诉讼时效抗辩理由不成立。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗达负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 李颖敏审判员 李家荣二〇一七年六月十九日书记员 张 祺