（2017）沪01民终4231号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-09-19
案件名称
金延燕诉金红房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金延燕,金红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4231号上诉人（原审被告）：金延燕，女，1987年5月11日生，朝鲜族，户籍地吉林省珲春市。委托诉讼代理人：毕军，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晟捷，上海市恒业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金红，女，1981年10月23日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：潘红芳，上海华夏汇鸿律师事务所律师。上诉人金延燕因与被上诉人金红房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初20346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人金延燕上诉请求：撤销原判，依法改判金延燕支付违约金人民币（下同）300,000元。事实和理由：1、双方就系争的上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）的性质为预约合同，根据约定，若金延燕违反居间协议的约定，仅需要承担双倍返还定金的责任即可而无需赔偿被上诉人金红损失。2、居间协议签订于2016年9月25日，金延燕于2016年11月1日已经将定金300,000元退还至金红账户，即居间协议在2016年11月1日已经解除，故金红的损失金额应接近于系争房屋在2016年9月25日至2016年11月1日期间的上涨金额，金延燕与案外人在2016年10月29日网签备案系争房屋买卖合同的价格6,580,000元只能表明签约方达成合意的事实，而不能认定当时系争房屋的市场价值已达到6,580,000元。3、金延燕虽然与案外人就系争房屋签订了买卖合同并约定转让价款，但由于案外人处于限购状态，该买卖合同面临解除，金延燕也未收到房屋转让款，故不存在合同履行后可以获得的利益。请求二审法院依法支持金延燕的上诉诉请。被上诉人金红辩称：不同意金延燕的上诉诉请。金延燕作为违约方，应赔偿因违约给金红造成的损失，包括违约损失及可得利益损失。金延燕于2016年10月29日将系争房屋出售给案外人的价格为6,580,000元，故金红无法按照双方约定的价格购买同类型房屋，该损失应由金延燕承担。金红向一审法院起诉请求判令：1、金延燕赔偿其损失630,000元；2、金延燕赔偿其律师费5,000元；3、诉讼费和保全费由金延燕承担。一审法院认定事实如下：系争房屋登记在金延燕名下。2016年9月25日，金延燕作为出售方，金红作为买受方以及案外人上海A有限公司作为居间方，三方签订居间协议，约定：1、金延燕向金红出售系争房屋，房屋面积176.48平方米，房屋总价款为5,950,000元，房地产权证编号为沪房（地）松字（2010）第XXXXXX号，已设立抵押。2、金红已经支付意向金10,000元暂存于居间方，若金延燕签署本项协议，则金红同意上述意向金作为定金，金红应在本协议签署后2日内向金延燕补足定金至300,000元；3、双方约定于2016年10月30日前签订买卖合同；4、首期房价款1,800,000元（含定金）于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理买卖合同公证手续（若需）后2个工作日内支付，第二期房价款4,150,000元通过贷款银行按揭支付，尾款50,000元（含首付款内）于办理产权过户手续之前支付；5、双方亲自或者委托居间方赴上海市松江区房地产交易中心申请办理产权过户登记手续（送件），送件时间为2016年12月30日之前；6、若金红未能按照约定的时间签署买卖合同的，金红已支付金延燕的定金不予返还，若金延燕未能按照约定的时间签署买卖合同的，应向金红双倍返还定金；7、此居间协议以金延燕产权人收到金红银行转账起正式生效；8、系争房屋产权证已经设定密码等。居间协议系金延燕委托案外人孔某签署并于2016年9月25日出具承诺书，金延燕对此予以认可。居间协议签署后，金红向金延燕付足定金300,000元，金延燕于2016年11月1日将300,000元退还至金红账户。2016年10月26日（周三），金延燕与金红取得微信联系并询问金红是否可以周六签约，金红表示没问题；10月28日金延燕与金红微信询问钱款是否有问题，金红表示没有问题。对此，金红陈述，双方定于10月29日签约但是当天金延燕没有出现；10月30日，金红向金延燕微信称如果金延燕该日不签约就构成违约，而金延燕明确表示不出售系争房屋而打算自住并表示抱歉10月29日让金红方等了一天，金红则回复称如果金延燕违约需要双倍返还定金以及支付中介费119,000元，要求金延燕继续履行合同否则赔偿损失且金红的损失不止300,000元等，金延燕明确表示不签合同及违约，于是金红向金延燕出示解约协议并提供账户，但是双方均没有签署该解约协议；11月1日，双方微信沟通，金红提出要求金延燕考虑到11月2日之前是否签署解约协议，金延燕表示先返还定金300,000元并可以考虑到11月2日，金延燕在11月2日回复称不能接受赔付300,000元；11月3日，金延燕向金红提出可以出售系争房屋给金红但是暂时无法签署，要等到11月中旬再定，如果此时不签合同则赔偿金红300,000元，金红对此不予接受；11月21日，金延燕向金红表示不出售系争房屋给金红并且提供了解约协议，同意另行赔付300,000元。另查明，2016年10月29日，经由案外人上海B有限公司明申店居间，金延燕作为卖售人与案外人李某就系争房屋网签备案了买卖合同，登记转让价款为6,580,000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据居间协议约定，买卖双方虽然没有签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，但是居间协议已经就系争房屋的基本情况、房屋价款、交付、过户、价款支付期限和方式等房屋买卖的基本要件进行了约定，故金红与金延燕之间就系争房屋已经成立了房屋买卖合同关系，此系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，双方均应予以恪守。在居间协议的履行过程中，金延燕在没有法定及约定解约条件成就的情况下或与金红协商一致解除协议的情况下就提出不再继续履行协议，并在协议约定的网签时间内就擅自和案外人就系争房屋签订买卖合同，构成根本性违约，应当承担违约责任。金红据此主张解除双方之间通过居间协议确定的房屋买卖合同关系，并无不当，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。金红提出双方自签订居间协议开始到金延燕提出不予继续出售系争房屋之间，房价已经上涨，金红已经无法按照签订协议当时的房价购买同类型房屋，且由于限购政策的变化金红的首付比例有所提高，客观上对金红的购房计划产生了影响，故金红根据金延燕在2016年10月29日与案外人网签备案系争房屋买卖合同时的价格即6,580,000元主张其因为金延燕违约导致的房屋上涨损失630,000元，与金延燕的故意程度及金红已付款额相适当，于法不悖，予以支持。至于金延燕是否已经实际取得该价款与金红可以主张的损失之间并无直接关联，该合同价款的出现至少表明在2016年10月29日金延燕认可系争房屋的市场价值已经达到了6,580,000元，故对于金延燕的意见不予采纳。至于金红要求金延燕承担律师费，没有法律和合同依据，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，于二○一七年二月二十日作出判决：一、确认金红与金延燕之间就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋通过《房地产买卖居间协议》成立的房屋买卖合同关系解除；二、金延燕于判决生效之日起十日内赔偿金红损失630,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,150元，减半收取5,075元，财产保全申请费4,020元，合计诉讼费9,095元，由金延燕负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，金延燕提起上诉的主要理由，系认为双方之间的居间协议系预约合同，金延燕违反居间协议应承担的违约责任仅为双倍返还定金。对此，一审法院已就双方通过签订居间协议事实上成立了房屋买卖合同关系阐述了相关理由，而金延燕当时拒绝履行协议按约与金红签署网签合同并无任何合理理由，故其理应承担相应违约责任。金延燕认为根据约定，其仅应承担双倍返还定金的责任，但根据本案查明的事实，金延燕于2016年10月29日即在双方约定的网签期限内即已将系争房屋出售给案外人，故金延燕恶意违约的故意显而易见，一审法院综合双方的履约情况，以系争房屋该时的售价与双方约定的成交价之间的差额作为衡量因金延燕违约给金红造成损失的依据和标准，且就此阐述了较为充分的理由，并最终判令金延燕赔偿金红损失630,000元，该处理尚属合理妥当，本院予以认同。综上所述，金延燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币6,250元，由上诉人金延燕负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 陈蓓蓉二〇一七年六月十九日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”