（2017）鲁01民终1627号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-07-24
案件名称
山东七里堡置业有限公司与高晶晶、张抗美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东七里堡置业有限公司,高晶晶,张抗美
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终1627号上诉人（原审被告）：山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：王森，总经理。委托诉讼代理人：王玉坤，女，山东七里堡置业有限公司法务部员工。被上诉人（原审原告）：高晶晶，女，住济南市。被上诉人（原审原告）：张抗美，女，住济南市。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所实习律师。上诉人山东七里堡置业有限公司（以下简称七里堡置业）因与被上诉人高晶晶、张抗美商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。七里堡置业上诉请求：撤销一审判决，依法判决驳回高晶晶、张抗美的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定计算违约金标准错误，应当按照新合同约定的已付总房款万分之一的标准计算逾期办证违约金。七里堡置业与高晶晶、张抗美于2010年9月25日签订的《商品房买卖合同》（以下简称旧合同），约定高晶晶、张抗美购买七里堡置业开发的商品房一套，房屋具体坐落、违约责任等条款。为了便于办理网签手续，双方于2011年2月28日和9月26日分别签订了住宅和储藏室的商品房买卖合同（以下简称新合同），新合同第十五条约定，逾期办证违约金计算标准为已付总房款的万分之一，双方签订新合同达成新的合意，变更了违约金计算标准。高晶晶、张抗美作为完全行为能力人，在新合同上签字并按捺手印的行为，应当认定其知悉并认可新合同内容，其主张直至起诉时才发现违约金标准变更没有事实依据，故一审判决按照旧合同已付总房款日万分一的标准计算违约金没有事实和法律依据，应当按照新合同约定的已付总房款万分之一的标准计算逾期办证违约金。高晶晶、张抗美辩称，一、双方签订的新合同中关于逾期办证违约金的约定违背了民事法律关系中合同双方权利义务对等的原则。新合同的第七条（买受人逾期付款的违约责任）、附件五第五条（关于产权登记约定）第一款、第二款，对买受人违约的情况下，应按日向出卖人支付所购商品房总价款万分之一的违约金，而对出卖人逾期办理房产证的违约责任的承担，出卖人只需一次性的按照总购房款的万分之一向买受人支付违约金，虽然双方当事人为各自的违约行为所应承担的民事责任约定于同一份合同的不同条款之中，但其违约成本的差异竟如此悬殊，明显违背合同双方权利义务对等原则。二、七里堡置业以办理网签的名义，形式上将旧合同废止，但双方并未就合同中逾期办证违约金的计算标准条款达成真实的意思表示。新合同是由七里堡置业制作的格式合同，关于逾期办证违约金以万分之一为标准计算的约定，减轻了七里堡置业违约责任的承担，并且七里堡置业未向高晶晶、张抗美尽到合理的提示、说明及告知的义务，双方并未就此达成真实的意思表示。因此，该条款对高晶晶、张抗美不具有拘束力。三、双方签订的新合同中关于逾期办证违约金的约定显失公平，违反了民事法律关系中合同双方应遵循的公平原则，高晶晶、张抗美要求调整违约金的计算标准为日万分之一。七里堡置业逾期办证即将达到三年，如果按照万分之一的标准计算违约金，违约金的数额为47元，明显显失公平，违背公平原则。因此，高晶晶、张抗美要求调整违约金的计算标准为日万分之一。四、七里堡置业以欺骗的方式变更逾期办证违约金条款的行为违背了民事法律关系中合同双方应遵循的诚实信用原则。为了办理网签手续，以顺利的办理房屋权属证书，七里堡置业通知高晶晶、张抗美需要带着旧合同到七里堡置业处重新签订一份买卖合同。之后，七里堡置业将旧合同收回并签订新合同，但七里堡置业对于新合同中关于逾期办证违约金条款的变更未向高晶晶、张抗美作任何形式的告知、解释及说明，只是让高晶晶、张抗美签字摁手印。七里堡置业利用高晶晶、张抗美疏忽大意及对法律知识的无知，以欺骗的方式将旧合同收回，并变更逾期办证违约金的计算标准，明显有违诚实信用原则。综上，一审法院认定的逾期办证违约金的计算标准正确，请求二审法院驳回七里堡置业的上诉请求，维持原判。高晶晶、张抗美向一审法院起诉请求：1、判令七里堡置业支付高晶晶、张抗美逾期办证违约金36183.15元（自2014年7月10日起至2016年8月15日止）；2、判令七里堡置业支付高晶晶、张抗美逾期办证违约金（自2016年8月16日起至判决生效之日止）；3、判令七里堡置业支付高晶晶、张抗美逾期办证违约金（自判令生效的次日起至高晶晶、张抗美取得房产证之日止）；4、本案全部诉讼费、保全费等均由七里堡置业承担。一审法院认定事实：高晶晶、张抗美购买七里堡置业开发的商品房一套，该商品房建筑面积68.52平方米，地下附属物2-113建筑面积6.74平方米。合同第八条约定：出卖人（七里堡置业）应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收备案的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人（高晶晶、张抗美）使用。合同签订后，高晶晶、张抗美依约支付了购房款471749元。七里堡置业逾期办证，违约金起算点自2014年7月10日起开始计算。当事人对违约金计算标准问题有争议。高晶晶、张抗美提交2010年9月25日签订的《商品房买卖合同》（以下简称：旧合同）复印件及2011年2月28日和2011年9月26日签订住宅、储藏室的《商品房买卖合同》（以下简称：新合同）、济南市中级人民法院（2016）鲁01民终3XX0号民事判决书述明，七里堡置业欺骗高晶晶、张抗美为办理网签和房产证，需带2010年签订的合同原件到七里堡置业处签订可以网签的新合同，新旧合同的内容无任何变化，七里堡置业借机收回旧合同。直至起诉时，高晶晶、张抗美才发现七里堡置业把违约金标准由旧合同中已付购房款的每日万分之一改为新合同中的已付购房款的万分之一。七里堡置业单方面改变违约金标准，有违合同法中的诚实信用原则、公平原则。根据新合同中关于七里堡置业（出卖人）和高晶晶、张抗美（买受人）之间的违约条款可看出，一旦高晶晶、张抗美违约，是按每日万分之一的违约标准向七里堡置业支付违约金，而七里堡置业违约，只需按照万分之一向高晶晶、张抗美支付违约金，有违权利义务对等原则。高晶晶、张抗美向法院提交（2016）鲁01民终3XX0号民事判决书，以此证明，该中院判决中的原告与本案高晶晶、张抗美均属同一小区，被告均为七里堡置业，均存在新旧两份合同的前提下，最终济南市中级人民法院支持了原告的主张即按日万分之一标准计算违约金。依此，高晶晶、张抗美主张将新合同中的违约金标准调整为已付购房款的每日万分之一。经质证，七里堡置业对旧合同复印件有异议，认为该合同系复印件不予认可，对其他证据的真实性无异议，但反驳，应按新合同中约定的违约标准即万分之一来计算违约金。一审法院认为，首先，七里堡置业对更换合同这一事实认可，高晶晶、张抗美手中客观上就不可能有旧合同原件，提交的旧合同虽系复印件，但与新合同对照仅在七里堡置业违约责任承担上由日万分之一变更成了万分之一，七里堡置业亦未提交任何证据证明旧合同在违约责任上与新合同一致，显然，有违权利义务对等的原则。该违约金标准是七里堡置业单方面减轻自己违约责任的条款，在签订合同时，七里堡置业对高晶晶、张抗美未尽合理的提醒注意义务，双方并未就此条款达成真实意思表示，但该条款的效力并不影响合同中其他条款的效力。同时，该违约标准过低，违反合同法中的公平原则。基于此，高晶晶、张抗美主张将新合同中的第15条违约金标准调整为出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，一审法院予以支持。一审法院认为，2011年2月28日、2011年9月26日分别签订的住宅、地下室的《商品房买卖合同》除合同中的第15条外，其他条款是双方真实意思表示，合法有效。高晶晶、张抗美依约履行了支付购房款的合同义务，七里堡置业未遵守合同约定逾期办证，已构成违约。依据查明的事实，高晶晶、张抗美房屋总价款为471749元，七里堡置业应按已付房价款的每日万分之一向高晶晶、张抗美支付违约金。高晶晶、张抗美第二项诉讼请求要求七里堡置业支付自2016年8月16日至判决生效之日止的违约金具有不确定性，在判决生效之日，无法确定七里堡置业是否为高晶晶、张抗美办理房产证。高晶晶、张抗美的第二项诉讼请求可以与第三项诉讼请求合并处理。本案未采取保全措施，保全费用并未实际发生，高晶晶、张抗美请求七里堡置业负担，无事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告山东七里堡置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告高晶晶、张抗美逾期办理房屋产权初始登记自2014年7月10日起至2016年8月15日的违约金36183.15元。二、被告山东七里堡置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告高晶晶、张抗美逾期办理房屋产权初始登记自2016年8月16日至原告高晶晶、张抗美取得房产证之日的违约金。（以总房款471749元为基数，按每日万分之一计算）。三、驳回原告高晶晶、张抗美的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系七里堡置业与高晶晶、张抗美之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，七里堡置业以为了便于办理网签手续为由收回双方签订的旧合同，并重新签订了新合同，而新合同系格式合同，在新合同中七里堡置业将逾期办证的违约责任由旧合同的“按已付房款每日万分之一支付违约金”改为“按已付房款万分之一支付违约金”，该违约金条款的改动，明显减轻了七里堡置业的违约责任，且七里堡置业未能提交证据证实就该条款的改动尽到了合理的提醒注意义务。根据上述法律规定，一审认定新合同中逾期办证违约责任条款无效，并判决七里堡置业按已付房款每日万分之一支付高晶晶、张抗美逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。七里堡置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费705元，由上诉人山东七里堡置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 车言江代理审判员 赵建军代理审判员 尹伊君二〇一七年六月十九日书 记 员 刘 红 更多数据：搜索“”来源：