（2017）苏0106民初2699号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-06-26
案件名称
原告潘兴杰与被告陈璐房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘兴杰,陈璐
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初2699号原告（反诉被告）：潘兴杰，男，1985年1月13日生。委托诉讼代理人：成子龙，南京市律恒法德法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陈璐，女，1993年9月11日生。委托诉讼代理人：陈抗胜（系陈路之父），1965年3月5日生，汉族。委托诉讼代理人：张勤（曾用名张琴，系陈璐之母），1968年12月22日生，汉族。原告（反诉被告）潘兴杰与被告（反诉原告）陈璐房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月23日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘兴杰的委托诉讼代理人成子龙，被告（反诉原告）陈璐及其委托诉讼代理人陈抗胜、张勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘兴杰向本院提出诉讼请求：判令陈璐支付购房尾款2万元。本案审理过程中，潘兴杰与陈璐于2017年4月20日办理了南京市鼓楼区南秀村X号X单元XXX室房屋（以下简称案涉房屋）的交接手续，陈璐于该日向潘兴杰支付了购房尾款2万元，故潘兴杰于2017年5月17日向本院申请撤回对陈璐的起诉。本院经审查，潘兴杰的撤诉申请，符合法律规定，故于2017年6月6日裁定准予潘兴建撤回陈璐的起诉。反诉原告陈璐向本院提出反诉请求：潘兴杰向陈璐支付迟延交房违约金71280元（每逾期一天按房屋总价的万分之五支付违约金，从2017年1月12日计算至2017年4月20日，共计99天）。事实和理由：潘兴杰应当按照与陈璐签订的房屋买卖合同的约定于2017年1月11日将案涉房屋交付给陈璐，并迁出户口，但潘兴杰迟延履行上述义务，至2017年4月20日，经法院协调，才将案涉房屋交付给陈璐，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。反诉被告潘兴杰辩称，1.潘兴杰并不存在违约行为，只是双方在房屋交接过程中对合同约定产生歧义，且陈璐也仅于2017年4月20日房屋实际交付时支付了购房尾款。2.陈璐主张的违约金标准过高。综上，请求法院驳回陈璐的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月7日，潘兴杰（出售方，甲方）与陈璐（购买方，乙方）签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的南京市鼓楼区南秀村X号X单元XXX室房屋（建筑面积57.86平方米，即案涉房屋）出售给乙方；房屋转让价款为144万元；甲方同意乙方自留尾款2万元不存入监管账户，其中户口迁移保证金1万元，在该所有户籍关系迁出时，甲、乙双方自行交割，物业交割保证金1万元，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；甲方拿到全部房款（除尾款外）后5个工作日内正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方应于出件后30个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的每日万分之五支付违约金等等。上述合同签订后至2017年1月4日，陈璐按照合同约定支付了定金、首付款及除尾款2万元以外的剩余购房款。陈璐于2016年12月29日取得了案涉房屋的权属证书。2017年1月8日起，潘兴杰与陈璐通过中介公司协调房屋交接事宜，此时潘兴杰尚未将户口迁出，但已搬离案涉房屋。之后，双方协商定于2017年1月15日上午办理房屋交接手续。2017年1月15日上午，潘兴杰与陈璐进行第一次房屋交接，案涉房屋为空置状态。陈璐以潘兴杰未出具水电气费等结清发票以及户口未迁出为由未接受案涉房屋。潘兴杰在房屋交接当场，用手机免提功能拨打了水电气的客服电话查询水电气的欠费情况，查询结果为不存在欠费，但陈璐以未看到缴费发票为由不予认可电话查询结果。2017年1月17日，潘兴杰将水电费发票提供了陈璐，双方办理第二次房屋交接事宜。此时潘兴杰称户口已办理了迁出，要求陈璐将尾款2万元一并支付，但陈璐以潘兴杰户口仍未迁出为由只同意先支付1万元。双方因此产生分歧，未能交接成功。2017年1月15日，潘兴杰告知中介公司工作人员，因陈璐迟迟未将购房税票提供给潘兴杰，故其户口才于2017年1月15日办理了托管手续，何时迁出须等派出所通知。中介公司工作人员于2017年1月16日告知陈璐，潘兴杰的户口已经在迁了。另潘兴杰在庭审中提交的常住人口登记表显示：2017年1月20日潘兴杰的户口已由案涉房屋内迁至南京市鼓楼区金银街17-2号。2017年2月20日，中介公司协调潘兴杰及陈璐交房事宜。潘兴杰表示未收到陈璐的尾款2万元，不愿意交房。陈璐则表示要求按照合同约定履行。双方未能协商一致。本院认为，本院认为，当事人双方签订的购房合同是真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，并应当秉持诚实信用原则，积极履行附随义务，促进合同全面履行。本案中，潘兴杰已于收到除尾款以外的购房款之后的第4日即与陈璐及中介协商交房事宜，并已于此时搬离了案涉房屋，这足以说明潘兴杰积极履行合同义务。其于2017年1月20日其户口已迁出案涉房屋，考虑到公安户籍部门办理户口事宜需要正常的工作期限，故潘兴杰于2017年1月15日告知其已办理了户口迁出手续的陈述，本院予以采信。此时，潘兴杰仍未违反合同约定的户口迁出期限。2017年1月15日，潘兴杰与陈璐协商确定的第一场交房时间，潘兴杰针对陈璐对于水电气费问题的怀疑，当场拨打客服电话予以查询，查询结果为并未欠费，而陈璐对于电话查询持有怀疑，没有合理的依据。2017年1月17日，第二次交房时，此时潘兴杰已向陈璐提供了水电气费发票，并已告知陈璐户籍已迁，但因户口迁出事宜尚未办理完毕，陈璐仍然已潘兴建户口未迁出为由拒绝接受房屋，不符合诚信原则。本案双方之间的纠纷产生于双方之间缺乏诚信的沟通，如双方当事人均能够秉持诚实信用原则，真诚沟通，积极履行合同义务，上述的问题和瑕疵均能有效化解，合同也能顺利履行。但双方当事人仅强调自己的合同权利，却忽视了合同义务，忽视了履行合同时根据合同的性质、目的和交易习惯而产生通知、协助等义务，最终导致诉讼。据此，陈璐的反诉请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十九条之规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）陈璐的反诉请求。反诉案件受理费791元，由被告（反诉原告）陈璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 周磊二〇一七年六月十九日书记员 杨艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 来自