（2017）吉02民终1412号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-06-29
案件名称
吉林市宇成房地产开发有限责任公司与刘平安房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林市宇成房地产开发有限责任公司,罗闯,刘平安,王春
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1412号上诉人（原审被告）：吉林市宇成房地产开发有限责任公司，住所地吉林市昌邑区东昌2号综合楼。法定代表人：张闯，董事长。委托诉讼代理人：赵生。被上诉人（原审原告）：罗闯，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李光，吉林保民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘平安，住吉林省吉林市。被上诉人（原审第三人）：王春，住吉林省吉林市。上诉人吉林市宇成房地产开发有限责任公司（以下简称宇成公司）因与被上诉人罗闯、刘平安、王春房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2017）吉0202民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宇成公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，证据不足，具有明显瑕疵。一、一审判决认为“虽然宇成公司抗辩与刘平安没有任何关系，但是出卖人如果没有收取购房款或同意买受人向其他人支付购房款，通常不会向买受人交付房屋，该抗辩明显不符合房屋买卖交易习惯。”对此宇成公司认为一审法院的认定与本案事实严重不符。宇成公司开发诉争房屋楼盘，没有委托、同意、追认任何房屋中介及任何人代收购房款。在本案中也没有证据证明宇成公司与刘平安合作开发，而刘平安打着“合作开发”的幌子，误导王春，收取了王春诉争房屋的购房款，而王春轻信了刘平安的所谓“合作开发”，不到宇成公司售楼处缴纳交购房款，未到宇成公司了解、核实刘平安真实身份和自然信息，是导致至今迟迟不能办理产权手续的重要原因。对王春办理房屋入住，这是双方约定的一个附条件成就生效的协议，是在特定情形下处理问题的一种办法，只有买受人全部交付购房款，方能办理产权登记手续。房地产实行登记生效制度，虽然暂时让你入住，但房屋所有权并未转移，属于缓交购房款的情形，就像人坐上了公交车、动车，虽然你坐上了，但车辆所有权非此人。二、一审草率判决宇成公司协助罗闯办理房屋不动产登记，实质是强行确定商品房买卖合同成立，判决逻辑不清。宇成公司在答辩状中提到：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买卖人支付价款的合同。”出卖人未收到购房款，而法院判令办理不动产登记，不但将给宇成公司造成经济损失、财务管理的混乱，而拿到购房款的刘平安却逍遥法外、不当得利，宇成公司是坚决不能接受和承认的。一审起诉前，罗闯找到宇成公司，要求办理产权登记，宇成公司告之办理产权登记必须将购房款全部交宇成公司，二次房屋交易税由宇成公司代收，以产权交易部门提供的数额为准，如果宇成公司不代理，税务部门将对宇成公司进行处罚。而罗闯不能理解善意提醒，坚持诉讼，诉讼中未向一审法院反映案件的真实性情况，使一审法院做出了与事实相悖的不妥判决。例如，甲到商场购买商品，却将货款交给乙，而甲却要求商场提供发票，在目前市场经济条件下的买卖关系中，正常情况下商场是做不到的。综上，诉争房屋商品房买卖合同不能成立，宇成公司目前仍是诉争房屋的所有权人，对房屋享有处分收益的权利，请二审人民法院支持宇成公司上诉请求，依法撤销一审判决，发回重审。罗闯辩称，一审判决认定宇成公司与罗闯的房屋买卖合同有效，在合同中的义务应当履行是正确的。罗闯购买该房屋时不仅到宇成公司充分核实并且得到宇成公司的认可，否则宇成公司不会在原合同中做更改。2008年罗闯从王春手中购买该房屋，宇成公司是在2004年将房屋卖给王春，4年中，王春办理了入住，进行简单装修，宇成公司未对王春作出任何表示其未收到购房款，在王春出卖该房屋时也非常配合的进行购买人的更改，更名时也从未向罗闯说明该房屋王春具有权利瑕疵，因此，这过程顺理成章，同时也能够说明王春已经将购房款交与宇成公司。罗闯从王春处接过房屋至今居住已8年有余，宇成公司在罗闯提起诉讼前从未提出应当向宇成公司交纳房款的要求。从房屋交易习惯讲，如果王春没有交清房款，宇成公司不会交房屋，在王春出卖房屋时又怎会协助双方更名。所以宇成公司的上诉理由明显不成立。刘平安辩称，请求法院维持一审判决。涉案房屋是合作开发项目，刘平安与宇成公司是合作合伙的关系，房屋销售中宇成公司没有出人销售，房屋建成以后销售处设在宇成办公室一楼，宇成公司从未支付过房款或任何工程款，宇成公司对刘平安销售的房屋盖章、办理入户手续、更名，说明宇成公司对房屋由合作方销售是予以认可的，销售的过程中共计几十套房屋都是这么办理的，刘平安收款，宇成公司开发票，刘平安交税。王春辩称，认为一审判决正确，对一审判决无异议。罗闯向一审法院起诉请求：1.宇成公司开具涉案房屋的不动产发票；2.宇成公司协助罗闯办理该房屋的产权过户登记手续；3.刘平安与王春对前两项诉讼请求承担协助义务。一审法院认定事实：王春购买了坐落于吉林市昌邑区东昌小区2号楼1单元6层8号房屋（约定建筑面积129.064平方米），并于2004年8月5日与宇成公司签订了销售合同，合同约定总房款为167781.9元。王春将购房款交付给刘平安，宇成公司将涉案房屋交付给王春。2008年7月，王春将涉案房屋出售给罗闯。罗闯自2008年8月起占有使用该房屋。同年，宇成公司将与王春签订的销售合同的买受人变更为罗闯。现该房屋已经具备办理不动产登记的条件。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中宇成公司同意将与王春签订的销售合同中的买受人变更为罗闯，符合合同概括转让的要件。宇成公司虽抗辩罗闯未向其交纳购房款，该合同应予解除，但本案中王春已经向刘平安交纳了购房款，宇成公司也向王春交付了房屋。虽然宇成公司抗辩与刘平安没有任何关系，但是出卖人如果没有收取购房款或同意买受人向其他人支付购房款，通常不会向买受人交付房屋，该抗辩明显不符合房屋买卖的交易习惯。故该项抗辩，本院不予支持。关于罗闯主张的宇成公司开具涉案房屋的不动产发票。依照《中华人民共和国税收征收管理法》规定，税务机关是发票的主管机关，对拒不开具发票的行为，权利遭受侵害的一方当事人可向税务部门投诉，由税务部门依照税收法律法规处理。同时《中华人民共和国发票管理办法》也规定，对拒不开票的义务人，税务管理机关可责令开票义务人限期改正，没收其非法所得，可并处罚款。开具发票属于行政法律关系而不是民事法律关系，不属于法院民事诉讼的受案范围，应予驳回。关于罗闯主张宇成公司协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续。宇成公司自认涉案房屋已经具备办理不动产登记的条件，宇成公司应全面履行合同义务，协助罗闯办理不动产登记，该项诉请，本院予以支持。关于罗闯主张的刘平安与王春对前两项诉讼请求承担协助义务。罗闯未提供充分证据证明，刘平安与宇成公司为合作关系，其要求刘平安承担协助义务于法无据，本院不予支持。王春已经将销售合同的债权债务概括转让给罗闯，罗闯要求王春承担协助义务于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定判决：一、吉林市宇成房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内协助罗闯办理坐落于吉林市昌邑区东昌小区2号楼1单元6层8号房屋（约定建筑面积129.064平方米）的不动产登记；二、驳回罗闯的其他诉讼请求。案件受理费1828元，由吉林市宇成房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘平安提交：证据1.《联合开发建设东昌小区2号综合楼合同书》（出示原件，当庭退回），证明：涉案房屋的项目是由李博和宇成公司共同开发；李博有权销售涉案房屋，刘平安和李博是合伙人。证据2.李博的出庭证言：我作为合伙人是实际投资人，我和宇成共同开发东昌小区2号综合楼项目。我和刘平安是这个项目的合作人，共同和宇成公司合作。因为缺少资金，我可以自行收取部分售房款，包括诉争房屋的。诉争房屋购房款具体是什么时间收的记不清了，是刘平安给我17万元，在财务处应当有收据，钱交到我自己的财务处，未交给宇成公司。宇成公司开设了专门账户，但此17万元当时就给施工单位了。没有存到账户。刘平安是我的合作人，他有权利收取售房款，他能作主。刘平安收诉争房屋房款一事，宇成公司知道，因为宇成公司收到购房款后，才能与购房者签订售房合同。收到购房款不用给宇成公司，用于到综合2号楼上了，因为我与宇成公司之间有协议和补充协议，双方有财务账，我有一部分财务账还在宇成处保管。宇成公司也帮忙卖部分房屋，双方是需要对账的，双方实际上未存在对合作项目砍块问题，至今也未砍块，实际按照投资比例分割面积并没有明确分割房屋归谁销售。经质证，证据1，宇成公司对真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性；证据2，宇成公司认为证人出庭不能反映本案的真实情况，证人陈述的部分不真实，仅仅凭李博的开发合同，别的提交不了，对证人的出庭对本案没有直接关联，应提交书面材料。罗闯、王春对以上证据无异议。本院经审查认为，本院对证据1予以采信；对证据2中与本案有关联性的部分予以采信。罗闯、王春均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，本院经审理查明，宇成公司与李博对本案诉争房屋所在楼的项目进行建设了开发合作，经李博授权，刘平安收取了诉争房屋购房款。2001年3月29日，宇成公司(甲方)与李博（乙方）签订了《联合开发建设东昌小区2号综合楼合同书》，合同约定：双方联合开发东昌小区2号综合楼（含厢楼）项目；甲、乙双方按出资比例在该项目中占有股份的形式合作；甲、乙双方将分别按各自分得的房屋自行销售。合同、发票均由甲方提供，乙方需开发票时将按每张发票的实际发生额直接向甲方缴纳税款。甲方负责为乙方开设专用账户供乙方售房收入款项之用；本合同未含内容以甲方与吉林市城市开发办公室签署的该项目《开发建设合同书》内容为准。如遇《开发建设合同书》中尚未包含内容，双方可另行商定，并补签合同或协议，所签补充合同或协议与此合同同样具有法律效力。该合同在履行过程中，刘平安将诉争房屋出售给王春，宇成公司与王春签订《销售合同》时，刘平安在合同中注明：“现金付款，经手：刘平安”，刘平安将其收到的购房款交付李博，该款未存入宇成公司开设的专用账户。本院认为，关于王春是否有权处分诉争房屋。结合一审、二审庭审过程，能够证实，经宇成公司的合作人李博授权，刘平安收取了诉争房屋购房款，宇成公司与王春签订了《销售合同》，该合同合法有效。宇成公司收取了王春房屋装修保证金，王春交纳了房屋维修基金、物业费等费用，宇成公司将该房屋向王春交付，王春取得了该房屋的所有权，故王春有权处分该房屋。王春与罗闯签订的《房屋买卖协议书》、宇成公司变更买受人为罗闯的《销售合同》均合法有效，王春将其所有的房屋向罗闯转让，宇成公司亦同意将合同的买受人变更为罗闯，宇成公司应全面履行合同义务，协助罗闯办理不动产登记手续。关于宇成公司主张其与王春约定了附条件成就生效的协议，即缓交房款、先入住，交齐购房款方可办理产权登记手续；因其未收到购房款，故《销售合同》应自动解除，该房屋所有权应归其所有。本院认为，此主张既无事实依据，亦明显违背正常商品房买卖的基本流程。本案中，收到购房款的刘平安与宇成公司、李博，对此款如何处理，非本案的审理范围，故不予评判。综上所述，宇成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3656元，由吉林市宇成房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵春梅代理审判员 付婷婷代理审判员 满 明二〇一七年六月十九日代理书记员 彭 悦 搜索“”