（2017）津0115民初3691号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
高红与杨金清、杨蕊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高红,杨金清,杨蕊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初3691号原告：高红，男，1977年10月1日出生，汉族，居民，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：刘绍川，天津文韬律师事务所律师。被告：杨金清，男，1969年5月29日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张怀英（系杨金清之妻），女，1967年12月24日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：杨蕊，女，1992年2月17日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。原告高红与被告杨金清、杨蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高红及其委托诉讼代理人刘绍川，被告杨金清的委托诉讼代理人张怀英，被告杨蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高红向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告杨金清2017年3月18日签订的××号《房屋买卖居间合同》；2.判令二被告返还原告购房定金200000元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告系河北省三河市人，于2017年3月18日在天津市××区阳光地产与被告杨金清签订合同编号××号房屋买卖居间合同，约定原告购买被告杨金清坐落于天津市××区宝境栖园××号楼房，原告给付被告定金200000元。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），原告作为非津户籍人员，未在天津市三年内连续交纳两年社保或完税，无权购房，因此原告与被告协商预解除合同，但二被告却以种种理由推脱，拒不退还原告定金，故原告提起诉讼。杨金清辩称，双方签订的合同合法有效，应继续履行。2017年4月1日《实施意见》实施后，原告多次表示坚持买房，并自行提供纳税证明，要求被告不要将涉案房屋出售，让被告将合同履行期限延长2个月，被告同意了原告的要求，故原告推定，原告符合购房条件，现原告提出解除合同构成违约，应承担违约责任，故不同意原告的诉讼请求，杨蕊辩称，其代杨金清收取定金200000元，并非合同当事人，请求驳回原告的起诉。本院经审理对各方无争议的事实认定如下：被告杨金清系被告杨蕊之父。2017年3月18日，原告高红与被告杨金清通过天津和顺阳光房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定，售房人：杨金清（以下简称甲方）购房人：高红（以下简称乙方）居间方：天津和顺阳光房地产经纪有限公司第一条：1.甲方自愿将坐落在宝坻区宝境栖园××号房屋出售给乙方。第二条：甲乙双方协商后的房实成交价格1360000元。第四条：1.乙方于2017年3月18日向甲方交付该房屋购买定金50000元。2.甲乙双方同意并承诺于2017年4月30日前到房管部门订立买卖协议。第八条：乙方承诺2017年3月25日前再支付甲方150000元作为购房定金。合同签订后，2017年3月25日，被告杨蕊代被告杨金清收取原告定金200000元。双方对以下事实存在争议：原告高红称其非天津市户籍居民，未在天津市三年内连续交纳两年社保，没有完税证明，不能购买涉案房屋，并提交2014年1月至2017年4月高红在北京市通州区地方税务局完税证明1份、2016年1月至2017年1月北京市社会保险基金管理中心缴费信息1份予以证实。庭审后原告补充提交三河市人力资源和社会保障局证明1份，证明原告妻子刘娟自2015年1月至2017年4月在三河市人力资源和社会保障局缴纳养老保险费；被告称原告说过其妻子在天津有社保，但未提交证据。被告主张原告曾给中介公司打电话，要求延长2个月期限签订房屋买卖协议，并申请证人尹某出庭作证。本院认为，原、被告双方经协商一致签订的《房屋买卖居间合同》其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。2017年4月1日《实施意见》实施，原告属于在本市限制购买二手住房的非本市户籍居民，未在本市连续交纳两年社保或完税，不能继续购买涉案房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。现因原告不符合购房条件，原告购房的目的将不能实现，如继续履行将有违公平原则，因此，涉案合同应予解除，原告诉请解除双方订立的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《实施意见》的实施是双方在签订合同时无法预见的，造成合同不能履行的情形，属于不可归责于双方当事人的情形，被告杨金清继续占有定金没有合同依据和法律依据，故被告杨金清应返还原告购房定金200000元。被告杨蕊代被告杨金清收取原告定金200000元，被告杨金清予以认可，本院予以确认，故被告杨蕊不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告高红与被告杨金清2017年3月18日签订的编号××《房屋买卖居间合同》；二、被告杨金清于本判决生效后十日内返还原告高红购房定金200000元；三、驳回原告高红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元（原告已交纳），由原告高红负担1075元，被告杨金清负担1075元于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 郝志军二〇一七年六月十九日书记员 运正盼附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：