（2017）辽0102民初867号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-11-30

案件名称

龚昌送与郝亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市和平区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

龚昌送,郝亮

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百一十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款，第七十三条第一款

全文

沈阳市和平区人民法院民事判决书(2017)辽0102民初867号原告：龚昌送，男，1979年9月24日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：于浩俊，辽宁鼎晟律师事务所律师。被告：郝亮，男，汉族，1981年11月26日出生，住沈阳市和平区。原告龚昌送与被告郝亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月8日立案受理后，公开开庭进行了审理，原告龚昌送委托代理人于浩俊、被告郝亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方的《租赁协议》，被告返还给原告租金等费用6800元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告与2016年7月7日签订《租房协议》，双方约定是：郝亮位于马总花园9号楼2单元17楼2号房屋出租给原告使用。合同日期为2016年7月10日至2017年7月9日。协议签订后，原告即按照约定交付了全年租金6250元；第二天，原告却被物业部门停水、停电，并被告知该处房屋没有办入住手续。第三天，找被告协商此事，被告回复电费、电梯费和办不办入住没关系，一直拒绝退还房租，导致原告无法正常居住，只好另外租住房子，特诉至法院，要求被告返还租金，望得到及时公正裁判。被告郝亮辩称：原告的诉讼请求我全部不同意。我认为原告说的理由不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的这些恒居，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈诉和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月7日，原告与被告签订《租房协议》一份，约定内容如下：郝亮位于马总花园9号楼2单元17楼2号80平的房屋租给龚昌松，每年7500元，包括物业费在内，每半年一交，共3750元。租期2016年7月10日至2017年7月9日止。预交电费200，预交水费300，预交取暖费2000元。房租需提前半个月交给房主。房主：郝亮，租房人：龚昌送、杨云霞。上述合同签订后，原告于同日给付被告半年租金3750元、电费200元、水费300元及取暖费2000元，被告向原告交付了房屋。2016年8月16日，原告以诉争房屋停水停电为由向本院提起诉讼，要求解除其与被告签订的租赁合同，并要求被告返还租赁等费用6800元，后因原告未到庭应诉，本院于2016年10月26日出具（2016）辽0102民。初8924号民事裁定书，该案按撤诉处理。庭审中，原告主张其于2016年7月15日将诉争房屋交还给被告，而被告并不认可该事实，其主张是在半年租赁期限届满后，自己将门锁更换后而收回诉争房屋。但庭审中，原告与被告对其各自主张均无证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，原、被告签订的租房协议虽约定租赁期限自2016年7月10日起至2017年7月9日止，但诉争房屋现已由被告收回，原告也已不再实际占有使用诉争房屋，虽庭审中双方对交付诉争房屋的具体日期存有异议，但对被告已收回诉争房屋的事实均无异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告虽不同意解除房屋租房协议，但该协议已事实上不能继续履行，故对原告要求解除《租房协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的要求被告返还租金3750元的诉讼请求。原告主张的该租金期间系自2016年7月10日至2017年1月9日。庭审中，被告对原告主张其于2016年7月15日将诉争房屋交还被告，但被告对此予以否认，当事人对于交付涉案房屋的时间节点，均未提出相关证据予以佐证。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，原告于2016年8月16日向本院提起诉讼，以被告未交纳物业费导致涉案房屋无水无电为由，提出解除合同并返还租金，再根据被告提供的物业费收据标注可知，被告在向原告交付涉案房屋期间，存在未及时交纳物业费的事实，故对于原告主张的涉案房屋无水无电的事实，本院予以采信。再依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被告作为出租人，其应有责任保持涉案房屋符合居住条件，现涉案房屋在原告租赁期间存在无水无电的事实，导致涉案房屋不符合居住条件，被告应承担违约责任，故对原告主张要求其返还租金的诉讼请求，本院予以支持。但对于返还租金的具体数额，虽原告主张其于2016年7月15日交付了涉案房屋，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任”的规定，原告应对其主张的交付涉案房屋的事实承担举证证明经责任，但庭审中原告未提交相关证据予以佐证，故对原告主张的交付房屋的时间节点，因证据不足，本院无法采信。但鉴于原告已于2016年8月16日向本院主张权利，本院以该时间节点为准计算被告应返还的租金数额，符合公平原则。由此，被告应返还原告租金数额为3125元（3750元/6月*5月）。同上，对于原告主张的取暖费2000元，因原告未在取暖期内占有使用涉案房屋，故对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的水费300元及电费200元，因被告同意返还给原告，故对该诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的搬家费，与本案无关联性，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七十三条之规定，判决如下：解除原告龚昌送与被告郝亮于2016年7月7日签订的《租赁协议》；二、被告郝亮于本判决生效后十日内，返还原告龚昌房屋租金3125元；三、被告郝亮于本判决生效后十日内，返还原告龚昌取暖费2000元；四、被告郝亮于本判决生效后十日内，返还原告龚昌送水费300元及电费200元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告龚昌送的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告郝亮负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　盛　雯人民陪审员　彭　珂人民陪审员　张　晶二〇一七年六月十九日书　记　员　陈荟茹本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。搜索“”