（2017）辽0283民初2162号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-08-02
案件名称
原告大连九洲物业管理有限公司与于仕盛物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
庄河市人民法院
所属地区
庄河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连九洲物业管理有限公司,于仕盛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
庄河市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0283民初2162号原告：大连九洲物业管理有限公司，住所地：庄河市城关街道财政委。法定代表人：徐瑞峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：李艳。被告：于仕盛。原告大连九洲物业管理有限公司（以下简称九洲物业公司）与被告于仕盛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九洲物业公司的委托诉讼代理人李艳、被告于仕盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。九洲物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付2015年度、2016年度物业管理费944元、滞纳金517元；二、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系某室业主，房屋建筑面积为78.60平方米、厦子面积4.69平方米。原告与小区业主委员会签订了物业服务合同，合同对收费标准、缴费方式、违约责任等作了约定。在合同履行期内，被告拒绝缴纳2015年度、2016年度物业费944元。于仕盛辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提供的物业服务不到位：1、2014年，我家卫生间和客厅墙面有一块砖漏水，我多次请求原告查看，原告拒绝。无奈，我将自家墙面大面积拆除，确定是因卫生间主下水管道渗漏导致，我再次找到原告，原告用胶水固定后不漏了。此后，我找到原告公司经理请求现场勘察，但对方拒绝且态度不好。至今我家卫生间仍保持着拆除后的样子；2、关于物业费的上涨问题，我认为应通过业主委员会取得全体业主的同意，至今我未接到任何通知，也不知道小区内有业主委员会；3、原告私自允许超市在公共场地搭建挡风棚，影响业主交通安全；4、我购买房屋时各个楼梯间都有监控，但现在都没有了，我共丢失了3辆自行车，到原告处查看均没有监控；5、我的厦子所在的楼宇门上面漏雨，我多次找到原告，原告不管；6、小区内楼梯的台阶有损坏，影响安全通行，原告也不管。根据原告提供的前期物业管理服务协议、物业管理许可证、物业管理委托合同、调整物业管理费协议、证明，被告提供的照片，结合当事人陈述，本院认定事实如下：于仕盛系某业主，房屋建筑面积78.60平方米、厦子面积4.69平方米。2014年3月6日，原告与某业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定原告为案涉小区提供物业服务，委托期限自2014年1月1日至2017年1月1日，其中物业服务费住宅房屋按建筑面积0.4元/月/平方米收取，收费时间为每年年初。2014年3月10日，原告与某业主委员会签订《调整物业管理费协议》，约定物业费调整为0.5元/月/平方米。在上述服务期限内，原告对案涉小区进行了物业服务。经书面催缴，被告拖欠2015年度、2016年度物业服务费943元（78.60平方米×0.5元/月/平方米×24个月）。另查，2014年，被告以自家卫生间漏水请求原告查找出水点，原告未予查看。被告为此将家中墙面大面积刨拆，发现系卫生间主下水管道渗漏，通知原告后，原告进行了打胶处理。本院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同，不违反法律行政法规效力性强制性规定，应为有效。原告提供物业服务，被告即应依约给付物业服务费。关于被告提出卫生间主管道渗漏问题。物业公司对上下水管道的维修应以业主的配合为前提，即确定具体的漏水点。本案中，被告自认漏水之初不清楚具体的漏水点，在确定是主管道漏水责任后，原告已进行了维修，应认定原告已履行了责任。对被告该项辩解不予采纳。关于被告提出不知道案涉小区业主委员会及物业费上涨一节。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。对被告该项辩解不予采纳。关于被告提出小区内私建挡风棚问题，因原告作为物业服务提供者，不具有行政执法权，被告以此为由拒交物业费没有依据。关于案涉小区存在的公共设施损坏无人修理等诸多现象，即便事实存在，应属业主共有权利范围，被告不应以此抗辩拒交物业费。但鉴于被告所列举的上述问题，本院对原告要求被告给付滞纳金的主张，不予支持。良好的物业服务秩序需物业公司和广大业主共同维护。物业费是物业公司对小区进行服务的物质基础，只有积极交纳物业费才可能促使物业公司改进服务，提高水平，否则会导致物业公司的服务水平进一步下降，损害了小区业主的整体利益。物业公司亦应加强管理，注重工作的方式方法，提高服务质量与水平。物业服务合同双方应依诚实信用原则履行合同，相互理解、支持，维护和谐、安定的小区秩序。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告于仕盛于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告大连九洲物业管理有限公司2015年度、2016年度物业管理服务费943元；二、驳回原告大连九洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告于仕盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 张维唯二〇一七年六月十九日书记员 范智通