（2017）京0115民初3361号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-06-21
案件名称
李章培与姜兴隆、姜宝明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李章培,姜宝明,姜兴隆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初3361号原告李章培，男，1972年8月18日出生。委托代理人杨茂华，北京泽达律师事务所律师。被告姜宝明，男，1952年4月15日出生。被告姜兴隆，男，1973年8月31日出生。二被告委托代理人龚晓菲，北京市致尚律师事务所律师。原告李章培与被告姜宝明、被告姜兴隆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告李章培及其委托代理人杨茂华；被告姜宝明、被告姜兴隆的委托代理人龚晓菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李章培诉称：2008年4月12日，李章培与姜宝明、姜兴隆签订了房屋租赁协议，合同约定，李章培租赁姜宝明、姜兴隆位于北京市大兴区x镇x村x排的厂房经营洗衣店。2016年10月，该厂房拆迁，姜宝明、姜兴隆把本属于李章培的停产停业综合补助费据为己有，拒不给付李章培。请求法院判令：1、姜宝明、姜兴隆给付李章培拆迁补偿款505381元(含搬家补助费26965元、工程配合奖53930元、停产停业综合补助费269650元、空调补偿款6000元、装修附属物的重置成新价137236元、设备迁移费1600元及给付姜宝明10000元的更换彩钢板款项)；2、诉讼费用由姜宝明、姜兴隆承担。被告姜宝明、被告姜兴隆辩称：双方签订的租赁协议明确约定李章培承租的系厂房四间、西厢房三间，根据评估报告显示，上述房屋面积为302.22平方米；双方并未就出租整个院落达成协议，李章培使用院落其余地方未经同意，且未交纳租金，即使享有部分拆迁利益，也应按其合法的租赁面积计算；李章培并不享有停产停业补偿，其注册地点并不在租赁场所内，我方获取停产停业补偿并非基于李章培提交的手续；双方协议载明：如遇开发商、国家占地合同无条件终止，退还剩余房租，此条款已对相关的拆迁利益进行了约定，李章培无权获取任何拆迁利益。综上，请求驳回李章培的全部诉讼请求。经审理查明：1999年10月1日，北京市大兴县x乡x村经济合作社与姜宝明签订土地租赁协议载有：租赁土地位于x村北，x乡x村x及x侧，租赁期限自1999年10月1日至2019年9月30日，租赁面积共计4亩。2003年1月1日，北京市大兴区x镇x庄经济合作社与姜宝明签订土地承包协议书，约定姜宝明承租位于x坟地北侧，x侧，x镇x村土地南侧共4.8亩土地，承包期自2003年1月1日起至2019年9月30日止。2008年4月5日，姜宝明、姜兴隆（甲方）与李章培（乙方）签订房屋租赁协议，约定乙方承租甲方厂房四间，西厢房三间经营洗衣店，自2008年5月1日到2019年5月1日。甲方负责房屋的安全和修缮义务，乙方在租赁期内有对房屋的保管义务。乙方对房屋的补建部分到期乙方搬迁时不得拆除，如遇到开发商、国家占地，合同无条件终止，退还剩余房租。2010年12月27日，北京市工商行政管理局大兴分局颁发北京x洗衣店个体工商户营业执照，经营者姓名为李章培，经营场所为北京市大兴区x镇x村x排，李章培自合同签订后一直在承租的房屋内经营至腾退。2017年1月20日，北京x有限公司与姜宝明签订非住宅拆除腾退货币补偿协议，约定姜宝明腾退其租赁的6801.28平方米土地上的房屋，补偿为房屋重置成新价3943784元，装修及附属物价款508657元，设备迁移费3200元，搬家补助费340064元，停产停业补助费3060575元，工程配合奖680128元，其中涉及补偿停产停业补助费的经营组织为北京x奶牛养殖场，经营场所为北京市大兴区x镇x村委会东x米，经营者为姜宝明。根据拆迁档案中院落及房屋平面示意图，李章培主张其中8、9、10、11、12号房为其承租房屋所在地，姜宝明、姜兴隆主张10、11号房为其租赁给李章培的房屋所在地。根据北京市房屋条件调查表及估价结果通知书显示，8号房（98.62平方米）包含2间，9号房（28.98平方米）包含1间，10号（236.34平方米）房包含4间，11号房（65.88平方米）包含3间，12号房（87.48平方米）包含2间。另查明，《x镇剩余集体土地腾退项目非住宅及农用地地上物拆除腾退补偿方案》第12条规定，对持有有效工商营业执照从事生产经营活动，且从事营业一年以上、按照国家法律依法纳税、营业执照上标明的经营场所与被拆迁的房屋一致的，按其生产经营面积给予一次性停产停业综合补助费，标准为500元/建筑平方米。经询问，涉案租赁标的并无合法准建审批手续。上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、补偿协议、示意图、调查表、缴税付款凭证、营业执照、补偿方案等证据材料在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案合同无效，作为出租方的姜宝明、姜兴隆负有主要过错，作为承租方的李章培因未尽到签订合同时的审查义务，负有次要过错。双方合同中虽约定有“如遇开发商、国家占地，合同无条件终止，退还剩余房租”，并不能得出双方在合同无效后就涉案相关利益分配进行了约定。本院结合合同无效过错情况，予以确定补偿数额，另，鉴于涉案腾退补偿利益受益主体系姜宝明，本院确定由姜宝明承担给付责任；双方在租赁合同中对房屋面积未予准确载明，本院结合当事人当庭陈述情况，酌情予以确定租赁面积为302.22平方米。根据上述处理认定，确定搬家补助费为10577.7元；停产停业综合补助费为95199.3元；工程配合奖，确定为21155.4元；空调补偿款及设备迁移费及更换彩钢板款项，没有事实和法律依据，不予确认；装修附属物价款，鉴于李章培未提交证据证明承租后续装修情况，该项请求不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告姜宝明于本判决生效后十日内给付原告李章培搬家补助费一万零五百七十七元七角、停产停业综合补助费九万五千一百九十九元三角、工程配合奖二万一千一百五十五元四角；二、驳回原告李章培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千四百二十七元，由原告李章培负担三千三百一十五元（已交纳）；由被告姜宝明负担一千一百一十二元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张x二〇一七年六月十九日书记员 沈丹 来源：百度“”