（2017）闽0581民初1888号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-10-30
案件名称
福建省石狮市果蔬批发市场有限公司与黄旭水、黄双全房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
石狮市人民法院
所属地区
石狮市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省石狮市果蔬批发市场有限公司,黄旭水,黄双全
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款，第二百一十二条，第二百二十三条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条
全文
福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0581民初1888号原告:福建省石狮市果蔬批发市场有限公司，住所地福建省石狮市玉池路119号，统一社会信用代码913505812598226529。法定代表人:吴茂瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄文卫，福建协进律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蔡荣典，福建协进律师事务所执业律师。被告：黄旭水，男，1975年2月8日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区，被告：黄双全，男，1977年11月5日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区，以上两被告共同的委托诉讼代理人：陈良友，福建中言律师事务所执业律师。以上两被告共同的委托诉讼代理人：李月娥，福建中言律师事务所实习律师。原告福建省石狮市果蔬批发市场有限公司（下称果蔬公司）与被告黄旭水、黄双全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月18日、2017年6月13日两次公开开庭进行了审理。果蔬公司的委托诉讼代理人黄文卫律师，黄旭水、黄双全及其共同的委托诉讼代理人陈良友律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。果蔬公司向本院提出诉讼请求：1.解除果蔬公司与黄旭水、黄双全于2012年2月26日签订《房屋租赁合同》；2.黄旭水、黄双全将租赁的位于福建省石狮市宝岛路石狮市果蔬大厦综合楼2-3楼恢复原状并交还果蔬公司；3.黄旭水、黄双全按年租金410400元标准立即共同支付拖欠果蔬公司自2016年3月16日起至实际交还租赁房屋之日止的租金，并以年租金410400元为基准按每年24%支付自2016年5月2日至实际交还租赁房屋之日止的违约金；4.黄旭水、黄双全承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年2月26日，果蔬公司与黄旭水、黄双全签订《房屋租赁合同》，将座落于福建省石狮市湖滨宝岛路玉湖社区玉湖段石狮市果蔬大厦综合楼2-3楼（不包括配电室及后面主楼梯间、电梯间）作为商场经营使用，约定：房屋租赁期共10年，自2012年5月1日至2022年4月30日止；2015年5月1日至2016年4月30日租金410400元，黄旭水、黄双全应于2015年5月1日支付租金205200元，于2015年11月1日支付租金205200元；2016年5月1日至2017年4月30日租金410400元，黄旭水、黄双全应于2016年5月1日支付租金205200元，于2016年11月1日支付租金205200元；2017年5月1日至2018年4月30日租金410400元，黄旭水、黄双全应于2017年5月1日支付租金205200元，于2018年11月1日支付租金205200元；黄旭水、黄双全如逾期支付租金超过一个月，每逾期一日，须按年租金总额1%支付滞纳金；黄旭水、黄双全拖欠房租累计一个月以上的，果蔬公司有权解除合同，收回出租房屋等内容。合同签订后，黄旭水未按约定支付应于2015年11月1日支付的租金205200元及应于2016年11月1日支付的租金205200元，果蔬公司曾就2015年11月1日拖欠的租金205200元于2016年3月15日提起诉讼，案号为（2016）闽0581民初1241号。诉讼中，果蔬公司变更诉讼请求主张至2016年3月15日前拖欠的租金，本院已作出一审判决。果蔬公司认为，黄旭水、黄双全拒不偿付租金的行为，已构成根本违约。黄旭水辩称，1.不存在恢复原状的问题，租赁物里面的东西已经搬空，安装的电梯及其他装修费用共有100多万元，是对租赁物的升值。2.果蔬公司主张的利息、滞纳金没有依据。3.因生意倒闭，经营困难，无力支付利息、滞纳金。4.果蔬公司未能尽到减损义务，对扩大的损失应自行承担。黄双全辩称，1.租赁案涉房屋目的是用于经营商超，但果蔬公司提供的配套设施不齐全，导致客户无法正常进入超市，周边居民也有扰闹行为。2.由于经营困难，黄旭水、黄双全要求降房租，但果蔬公司要求按合同处理。故黄旭水、黄双全搬离案涉房屋。在搬离时，果蔬公司的工作人员在场，知情且没有制止；搬离时，有请保洁人员清扫场地；期间没有产生新的水电费用；已将钥匙交给吴某。3.果蔬公司自2015年开始没有通过电话、书面方式向黄旭水、黄双全催收房租，而直接向法院起诉，浪费司法资源。4.在安装电梯时，果蔬公司是同意的,且配合办理消防安全手续，同意安装行为，安装电梯不存在改变房屋现状的问题，是对房屋的增值。5.果蔬公司未能尽到减损义务，对扩大的损失应自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄旭水、黄双全对果蔬公司提供的营业执照副本、居民身份证复印件、国有土地使用权证复印件、房屋所有权证复印件的真实性、合法性、关联性均无异议，对果蔬公司提供的房屋租赁合同、本院（2016）闽0581民初1241民事判决书的真实性无异议，果蔬公司对黄旭水、黄双全提供的现场照片、视频（附光盘）、本院（2016）闽0581民初1241号民事判决书的真实性无异议，对此，本院均予以确认并在卷佐证。至于该些证据的关联性以及对待证事实的证明效力，将结合争议焦点进一步予以分析认定。诉讼过程中，本院依黄旭水、黄双全的申请，于2017年5月23日对案涉房屋及周边环境进行了现场勘验并制作了现场勘验笔录、拍摄了照片。当事人双方对现场勘验及笔录均无异议。同日，本院还向证人吴某调取了相关证言。证人吴某证言的主要内容：果蔬公司系玉湖社区开办的全资集体企业，由玉湖社区统一管理，其作为玉湖社区管理处负责人，负责果蔬公司名下房屋的出租和管理；黄旭水、黄双全承租案涉房屋时，其与吴延固、吴为兴共同在房屋租赁合同上签名；出租时，由于一楼并无电动卷闸门隔开，所以只是看了现场，没有办理交付手续，一楼当时已经出租；一楼至二楼、二楼至三楼原有水泥楼梯，黄旭水、黄双全承租后，将水泥楼梯拆除并安装了两部下楼的自动扶梯；黄旭水、黄双全并未将钥匙移交给他，现场勘验时系一楼的承租人开门的。果蔬公司对证人吴某证言没有异议，黄旭水、黄双全对证人吴某证言质证认为，黄旭水、黄双全通过案外人黄智捷将电动卷闸门的钥匙交付给吴某。对当事人争议的案涉房屋是否已经交还的问题，本院认定如下：黄旭水、黄双全辩称案涉房屋已经交还给果蔬公司，通过案外人黄智捷将电动卷闸门钥匙交付给果蔬公司的吴某，并提供现场照片、视频，拟证明超市已经倒闭，案涉房屋已经交还的事实。经审查，根据合同约定，黄旭水、黄双全“将承租房屋及附属设施交还果蔬公司，交还房屋应保持房屋及设施、设备的完整状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用”。本案中，黄旭水、黄双全不仅拖欠租金未支付，未能提供办理房屋交接的相关手续，其所辩称的“交付电动卷闸门钥匙”是一楼入户的钥匙，并非租赁房屋，且其对增设的2部电动扶梯仍在主张相应折抵租金，故不论其是否通过案外人黄智捷将电动卷闸门钥匙交付给果蔬公司的吴某，都不宜认定案涉房屋已经交还。黄旭水、黄双全对是否交还案涉房屋负有举证责任，但其提供的超市倒闭的证明，无法证实其抗辩主张，本院不予采纳。黄旭水、黄双全应当承担举证不能的不利后果，案涉房屋至今仍未交还。对当事人争议的讼争合同应否解除、案涉房屋应否返还的问题，本院认定如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据合同约定，黄旭水、黄双全租金及支付方式为黄旭水、黄双全应于2015年11月1日支付租金205200元，于2016年5月1日支付租金205200元，于2016年11月1日支付租金205200元，但黄旭水、黄双全至今均未能如期支付，黄旭水、黄双全“拖欠房租累计一个月以上”，其行为已经构成违约，果蔬公司“有权解除合同，收回出租房屋”，因此，果蔬公司诉求解除讼争合同、返还案涉房屋，具有合同和法律根据，本院予以支持。果蔬公司虽于2016年3月15日诉至本院，但未提出解除合同及返还案涉房屋诉求，因此再次诉至本院，合理合法，应予支持。对当事人争议的案涉房屋应否恢复原状、自动扶梯部分可否折抵租金的问题，本院认定如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案中，黄旭水、黄双全拆除案涉房屋原有的水泥楼梯后，增设由一楼至二楼、二楼至三楼下行的电动扶梯，实质上是对租赁物进行改善并增设他物。对此，分析如下：1.关于拆除原有的水泥楼梯、增设电动扶梯是否经过果蔬公司同意的问题。对此，黄旭水、黄双全认为其已经过果蔬公司同意，果蔬公司则予以否认。本院经审查认为，黄旭水、黄双全拆除原有的水泥楼梯、增设电动扶梯的行为，虽未向果蔬公司书面申请并经果蔬公司书面同意，但是，由于安装电动扶梯等特种设备，需经消防部门验收合格后方可使用，而在办理相关验收手续时，必须经过租赁房屋物权所有人确认方可通过验收，因此，应当认定果蔬公司同意黄旭水、黄双全拆除原有的水泥楼梯、增设电动扶梯。况且，通过现场勘验，拆除原有的水泥楼梯、增设电动扶梯并不影响原有另外2部上楼的电动扶梯的正常使用，反而实现了物的增值效果。因此，出租人果蔬公司明知道承租人黄旭水、黄双全对租赁房屋进行改善并增设他物，但没有明确表示异议，本院依此推定出租人同意。2.关于拆除原有的水泥楼梯、增设电动扶梯是否构成添附（附合）的问题。根据民法理论，拆除原有的水泥楼梯、增设电动扶梯构成附合。所谓附合，是指结合的二物尚能自外观上予以辨认。本案系动产附合于不动产之上，动产成为不动产的重要成分，且动产和不动产属于不同的人所有的情形。附合产生的物权效果是动产所有权因附合而消灭，不动产所有权人取得附合物的所有权。根据合同约定，“租赁期满后或因黄旭水、黄双全责任导致退租的，依附于房屋的装修归果蔬公司所有；租赁期满后，黄旭水、黄双全可将移动之家私、用品全部搬走，入墙部分之装潢不可拆除，不可移动部分不可搬离，归果蔬公司所有；黄旭水、黄双全应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施交还果蔬公司，交还房屋应保持房屋及设施、设备的完整状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，未按约将承租房屋及附属设施设备交还果蔬公司，果蔬公司有权强制接收该房屋，遗留在租赁物内的物品视为丢弃物，果蔬公司有权自行处置，由此造成的损失由黄旭水、黄双全自行承担”，因此，果蔬公司有权取得增设的2部电动扶梯的所有权。3.果蔬公司要求恢复原状是否符合合同约定的问题。本案中，果蔬公司并未根据民法添附（附合）理论直接主张增设的2部电动扶梯的所有权，而是要求黄旭水、黄双全恢复原状，即拆除电动扶梯、重修水泥楼梯，该诉求与上述合同约定不符，有悖于民法理论，且不利于物的使用价值最大化，故本院不予支持。4.关于2部电动扶梯可否折抵租金的问题。本案中，黄旭水、黄双全抗辩2部电动扶梯可以折抵租金，并进一步要求按购置价格的一半计算残值，2部电动扶梯折价39万多元。由于黄旭水、黄双全仅对此提出抗辩意见，并未提出反诉请求，也未提供足以证明2部电动扶梯价值和残值的相应证据，故本院不作进一步审查。对此，双方当事人可本着互谅互让原则进一步协商解决，另行处理。对当事人争议的讼争租赁物是否适宜出租、果蔬公司出租行为是否存在扩大损失等过错，应否分担损失的问题，本院认定如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。首先，黄旭水、黄双全承租果蔬公司名下址于福建省石狮市湖滨宝岛路玉湖社区玉湖段石狮市果蔬大厦综合楼2-3楼（不包括配电室及后面主楼梯间、电梯间）作为商场经营使用，黄旭水、黄双全作为完全民事行为能力人，且从事商业超市经营，在商场选址、消费对象、客户通道等方面应当具备商业经营者审慎义务，并承担相应的商业风险。其次，果蔬公司提供的房屋所有权证载明案涉房屋归类为“商服用地-批发零售用地”，故果蔬公司已经提供了适宜商业经营的租赁房屋，相关的经营风险应由黄旭水、黄双全自行承担。再次，果蔬公司已经妥善地履行了防止损失扩大的法定义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。非违约方及时采取适当措施防止损失的扩大，此时已成为其法定义务。但是，所谓适当措施，主要考虑非违约方是否按照诚实信用原则尽了自己的努力，如果非违约方已尽了自己的最大努力，及时采取了适当、合理的措施，仍未能防止损失的扩大，也认为其尽到了义务。如果其采取的措施将损害其自身的利益，或者有悖于商业道德，或者所支付的代价过高，则不应被视为是“适当措施”。本案中，果蔬公司及时提出支付欠付租金的诉讼请求，先于2016年3月15日诉至本院。在审理至今未果的情况下，再次诉至本院，及时提出合同解除等诉讼请求，已经采取了非违约方的“适当措施”。反之，黄旭水、黄双全未能依约支付前述租金，未向果蔬公司返还租赁物，办理租赁物返还手续，在果蔬公司向其主张2015年11月1日至2016年4月30日的租金205200元时，未能正式提出合同解除要求，如此漠视自己的权利，却将损失扩大的义务和责任推给果蔬公司，明显缺乏事实和法律根据，本院不予支持。对当事人争议的违约金的计算标准问题，本院认定如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，结合双方合同“黄旭水、黄双全如逾期支付租金超过一个月，每逾期一日，须按年租金总额1%支付滞纳金”约定以及黄旭水、黄双全拖欠租金的实际情况，果蔬公司要求黄旭水、黄双全支付违约金，于法有据，本院予以支持。由于双方约定“每逾期一日，须按年租金总额1%支付滞纳金”，果蔬公司自愿将违约金调整为“以年租金410400元为基准按每年24%支付自2016年5月2日至实际交还租赁房屋之日止的违约金”，合理合法，且系果蔬公司对自己诉讼权利的处分，本院予以照准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：果蔬公司系从事市场建设管理、租赁、仓储服务等业务的有限责任公司，与黄旭水、黄双全之间存在房屋租赁合同关系。2012年2月26日，果蔬公司与黄旭水、黄双全签订《房屋租赁合同》，约定黄旭水、黄双全承租果蔬公司名下址于福建省石狮市湖滨宝岛路玉湖社区玉湖段石狮市果蔬大厦综合楼2-3楼（不包括配电室及后面主楼梯间、电梯间）；租赁该房屋仅作为商场经营使用；房屋租赁期共10年，果蔬公司同意给黄旭水、黄双全2个月不计租金的装修期，实际租赁期限自2012年5月1日至2022年4月30日止；租金及支付方式为2015年5月1日至2016年4月30日租金410400元，黄旭水、黄双全应于2015年5月1日支付租金205200元，于2015年11月1日支付租金205200元；2016年5月1日至2017年4月30日租金410400元，黄旭水、黄双全应于2016年5月1日支付租金205200元，于2016年11月1日支付租金205200元；2017年5月1日至2018年4月30日租金410400元，黄旭水、黄双全应于2017年5月1日支付租金205200元，于2018年11月1日支付租金205200元；房屋租赁期间，黄旭水、黄双全拖欠房租累计一个月以上的，果蔬公司有权解除合同，收回出租房屋；租赁期满后或因黄旭水、黄双全责任导致退租的，依附于房屋的装修归果蔬公司所有；果蔬公司应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；租赁期满后，黄旭水、黄双全可将移动之家私、用品全部搬走，入墙部分之装潢不可拆除，不可移动部分不可搬离，归果蔬公司所有；黄旭水、黄双全应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施交还果蔬公司，交还房屋应保持房屋及设施、设备的完整状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，未按约将承租房屋及附属设施设备交还果蔬公司，果蔬公司有权强制接收该房屋，遗留在租赁物内的物品视为丢弃物，果蔬公司有权自行处置，由此造成的损失由黄旭水、黄双全自行承担；黄旭水、黄双全如逾期支付租金超过一个月，每逾期一日，须按年租金总额1%支付滞纳金；等等内容。黄旭水、黄双全支付租金至2015年10月31日。2016年3月15日，果蔬公司诉至本院，向本院提出诉讼请求：黄旭水、黄双全立即共同支付拖欠果蔬市场公司的租金205200元并按日百分之一支付自2015年11月1日起至付款之日止的违约金。本院于2016年12月28日作出（2016）闽0581民初1241号民事判决，判决如下：一、黄旭水、黄双全应于本判决生效之日起十五日内支付福建省石狮市果蔬批发市场有限公司租金153900元，并按每月2%支付自2015年11月2日起至实际支付之日止的违约金；二、驳回福建省石狮市果蔬批发市场有限公司的其他诉讼请求。黄旭水、黄双全不服，提出上诉。目前，该案正在泉州市中级人民法院进一步审理过程中。2017年4月13日，果蔬公司再次诉至本院。本院认为，果蔬公司与黄旭水、黄双全于2012年2月26日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，未违反法律的强制性效力性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。果蔬公司依约将租赁物交付给黄旭水、黄双全使用，已经履行了合同约定的义务；黄旭水、黄双全应按照合同约定期限和金额支付租金，即应于2015年11月1日支付租金205200元、于2016年5月1日支付租金205200元、于2016年11月1日支付租金205200元，但黄旭水、黄双全已经逾期远远超过30日未为支付，果蔬公司有权解除合同。故果蔬公司诉求解除其与黄旭水、黄双全签订的上述合同，具有合同依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，上述借款合同解除后，黄旭水、黄双全应返还租赁物。同时，黄旭水、黄双全应向果蔬公司支付自2016年3月16日起至合同解除之日止的租金，并按年租金标准支付自合同解除之次日起至实际返还案涉房屋之日止房屋占用期间的使用费，并以年租金410400元为基准按每年24%支付自2016年5月2日至实际交还租赁房屋之日止的违约金。果蔬公司关于解除合同、返还租赁物、支付租金、支付房屋占用期间的使用费、赔偿违约金的诉求，合理合法，应予支持。但是，由于黄旭水、黄双全在使用过程中拆除水泥楼梯增设2部电动扶梯，双方应另行解决，故果蔬公司诉求黄旭水、黄双全将该房屋恢复原状后交付，缺乏合同根据，本院不予支持。综上所述，果蔬公司的诉讼请求，合理合法的部分，本院予以支持；不合理不合法的部分，本院不予支持。黄旭水、黄双全的抗辩意见，缺乏事实和法律根据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除福建省石狮市果蔬批发市场有限公司与黄旭水、黄双全于2012年2月26日签订的《房屋租赁合同》；二、黄旭水、黄双全应于本判决生效之日起十日内将址于福建省石狮市湖滨宝岛路玉湖社区玉湖段石狮市果蔬大厦综合楼2-3楼（不包括配电室及后面主楼梯间、电梯间）返还给福建省石狮市果蔬批发市场有限公司；三、黄旭水、黄双全应于本判决生效之日起十日内向福建省石狮市果蔬批发市场有限公司按年租金410400元标准支付自2016年3月16日起至实际返还租赁物之日止的租金；四、黄旭水、黄双全应于本判决生效之日起十日内向福建省石狮市果蔬批发市场有限公司以年租金410400元为基数按年利率24%的标准赔偿自2016年5月2日起至实际返还租赁物之日止的违约金；五、驳回福建省石狮市果蔬批发市场有限公司其他的诉讼请求。案件受理费5950元，减半收取计2975元，由福建省石狮市果蔬批发市场有限公司负担50元，由黄旭水、黄双全负担2925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员 黄招荣二〇一七年六月十九日书记员 苏丽蓉速录员 杨少娜附：引用的主要法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。PAGE 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