（2017）湘31民终246号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
吉首市太丰房地产开发有限公司与蔡云帆商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉首市太丰房地产开发有限公司,蔡云帆
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘31民终246号上诉人（原审被告）:吉首市太丰房地产开发有限公司。法定代表人：邓意明。委托诉讼代理人：万学斌，湖南新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:蔡云帆，女，1971年1月20日出生，土家族。委托诉讼代理人：龙晶晶，湖南四维律师事务所律师。上诉人吉首市太丰房地产开发有限公司因与被上诉人蔡云帆商品房预售合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2016）湘3101民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉首市太丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人万学斌、被上诉人蔡云帆的委托诉讼代理人龙晶晶到庭参加了诉讼。上诉人吉首市太丰房地产开发有限公司的法定代表人邓意明、被上诉人蔡云帆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吉首市太丰房地产开发有限公司不服原审判决向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决没有事实依据。根据一审庭审查明，被上诉人在诉状的陈述与事实不符。原审已查明，被上诉人在办理按揭贷款中，未提供还贷能力及还清贷款的证明，并存在违约行为，且涉案门面已交由其他公司运营，收取了两年的租金。因此，被上诉人的诉称无事实依据，原审判决作出解除合同的判决，缺乏事实依据。二、原审判决无法律依据。如前所述，被上诉人所诉无事实依据，在此情况下，原审法院仍适用《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条是错误的。上述法律均赋予了守约方解除合同的权利，而未赋予违约方解除合同的权利，故原审判决解除合同系法律适用错误。《合同法》第九十七条的规定，系赋予守约方的权利，然原审判决上诉人返还被上诉人596502元，而未判决被上诉人返还房屋，使得上诉人的权益未得到保障。综上，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法予以改判。被上诉人蔡云帆答辩称：一、上诉人认为原告违约，无事实依据。二、答辩人无任何过错，银行按揭贷款不能如期到位，系上诉人与银行交涉出现问题所导致的。三、答辩人未实际收取租金。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人蔡云帆向一审提起的诉讼诉请求：1请求依法解除原、被告双方签订的吉首市商品房买卖合同（合同编号分别为：20140030380、20140030397）；2.被告退购房款、办证税费共计596502元及承担利息（算至退还全部款项之日止）；3.被告承担本案的诉讼费等费用。一审法院认定，2014年7月28，原告购买被告位于镇溪办事处人民路48号太丰中央广场商品房，并于当天缴纳了1栋380号定金10万元、1栋397号房定金10万元，两套房定金共计20万元整。2014年9月25日，原、被告双方订立两份吉首市商品房买卖合同，合同编号分别为：20140030380、20140030397。该两份合同第六条付款方式及期限约定：付款方式为银行按揭，合同编号20140030397就付款描述为：购房人于2014年9月25日付50%的首付款327706元（另一份合同编号为20140030380，首付款为221727元），剩余50%的房款310000元（另一份合同的剩余房款为：220000元）办理银行按揭贷款。在双方签订的《合同补充协议》第九条约定：如因买受人原因导致银行不提供按揭贷款的，买受人在接到出卖方通知之日起五日内，应另行选择交纳房款方式或退房。如买受人逾期不办理有关手续，视为买受人违约，出卖人有权解除合同，并将该套房屋重新对外出售。当天，原、被告双方又签订销售确认单，在这二份确认单上，就房屋的原单价、实际成交价、原总价、实际成交总价均、折扣价、实际优惠总额等数额明确进行约定，特别在折扣一栏写明：再减二年租金，其中，397商铺租金为108544元，380商铺租金为76189元。同时，原告又与湖南悦和商业运营管理有限公司签订《太丰中央广场业主商铺委托经营协议书》，原告同意将上述二个商铺交予其管理，并就委托经营期间的业主受益等进行约定。合同签订后，原告遂依照实际成交单价分别向被告交纳首付397商铺购房款及办证费用355160元、380商铺购房款及办证费用241342元。在办理按揭手续过程中，因原告在多家银行有贷款，按揭银行要求原告提供偿还贷款的还款能力证明及已还完贷款的证明，但其一直没有提供，而导致银行不放款。该院受理后，主持双方进行调解，因分歧较大而未果。一审法院认为，本案诉争的焦点是：原、被告双方签订的《吉首市商品房销售合同》解除还是履行？本案原、被告签订的《吉首市商品房销售合同》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定以按揭贷款方式付款，在合同签订后，由于原告的原因未能办妥按揭贷款手续，导致无法继续履行合同。同时原、被告双方签订的《合同补充协议》第九条已明确就未办妥按揭如何处理亦进行了约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据合同条文的相对性，原告依此规定，请求解除双方订立的《吉首市商品房销售合同》，由被告返还其已支付的购房款，该院予以支持。由于在审理本案时，被告没有提及原告违约应承担相应违约金一事，故本案就该部分不作实体处理。原告有违约行为且诉请解除双方签订的合同，故原告请求被告承担购房款利息及承担诉讼费用，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告蔡云帆与被告吉首市太丰房地产开发有限公司双方签订的《商品房销售合同》（合同编号分别为：20140030380、20140030397）；二、被告吉首市太丰房地产开发有限公司在判决书生效后十五日内退还原告购房款596502元（其中合同编号为：20140030380，购房款及税金额为241342元，合同编号分20140030397，购房款及税金额为355160元）；三、驳回原告蔡云帆的其他诉讼请求。案件受理费9765元，减半收取4882.5元，由原告蔡云帆负担。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。本院为核实当事人在一审期间提交的银行按揭贷款相关证据资料，对中国建设银行股份有限公司湘西自治州分行的工作人员郭震宇、杜述鼎进行了询问。上诉人吉首市太丰房地产开发有限公司质证称，郭震宇的陈述基本属实，对郭震宇的证言真实性、合法性、关联性予以认可；杜述鼎的陈述与客观事实不符，不具有客观性。被上诉人蔡云帆质证称，对郭震宇、杜述鼎的证言真实性、合法性、关联性均无异议。本院认证认为，证人郭震宇、杜述鼎系涉案银行按揭业务的办理人员，其陈述是真实的，且询问笔录具有合法性与关联性，本院予以采信。本院经审理查明，2015年7月，上诉人将被上诉人提供的按揭贷款资料交给中国建设银行股份有限公司湘西自治州分行进行审查，该分行在审查中认为，被上诉人尚有银行贷款未清偿，不具备放贷的条件，便未给被上诉人提供该笔按揭贷款。此后被上诉人陆续还清了部分贷款，又向银行申请若干笔贷款，现被上诉人仍有一笔较大额的银行贷款未清偿。其他的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人是否有权解除与上诉人签订两份的《吉首市商品房销售合同》。上诉人与被上诉人签订的两份《吉首市商品房销售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同；同时该两份合同的附件均系合同的组成部分，双方当事人均应当遵守。本案中，双方当事人签订的合同附件四第九条约定：“如因买受人原因导致银行不提供按揭贷款的，买受人在接到出卖人通知之日起五日内，应另行选择交纳房款方式或退房”；该内容约定，因买受人（即被上诉人）的原因而未能办理按揭贷款的，买受人可选择交清剩余房款，继续履行合同，或选择退还所购房屋，解除合同。双方当事人签订合同后，被上诉人提供了相应的按揭贷款资料，上诉人将该贷款资料交由银行审查时，因被上诉人当时尚有银行贷款未清偿，不符合按揭贷款条件，银行未提供该笔贷款。此后，双方当事人进行了交涉，然该笔贷款未能顺利办理，现被上诉人仍有银行贷款未清偿，其贷款条件未得到有效的改善，仍不具有办理银行按揭贷款的条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据合同约定，因被上诉人原因导致银行不提供贷款的，被上诉人可选择解除合同，现解除合同的条件已成就，因此，被上诉人诉请解除与被上诉人所签订的两份合同于法有据，本院予以支持。因双方当事人签订合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被上诉人诉请上诉人返还已支付的房款596502元理由充分，本院予以支持。关于被上诉人诉状中主张的利息。本案系因被上诉人的原因导致银行按揭贷款不能顺利办理，被上诉人基于合同约定解除合同，上诉人在此过程中并无过错，故被上诉人诉请上诉人支付利息无事实和法律依据，本院不予支持。本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的情形，原审法院适用该法律规定不当，但原决结果正确，本院纠正此瑕疵后，予以维持。综上所述，上诉人吉首市太丰房地产开发有限公司的部分上诉理由不能成立，本院对其提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9765元，由上诉人吉首市太丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨光福审判员 张安成审判员 田竺青二〇一七年六月十九日书记员 刘虹豆附：相关法律条款最高人民法院关于适用的解释第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼第一百七十条第一款第一项规定予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”