（2017）京0108民初22124号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-12-18
案件名称
黄喜军与徐冬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄喜军,徐冬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初22124号原告：黄喜军，男，1980年8月28日生，汉族，住北京市朝阳区。被告：徐冬，男，1947年11月30日生，汉族，住北京市海淀区。原告黄喜军与被告徐冬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄喜军及被告徐冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄喜军向本院提出诉讼请求：1、判令徐冬向黄喜军支付2009年6月1日至2009年12月31日物业管理费2401.5元；2、诉讼费由徐冬承担。事实和理由：徐冬系北京市海淀区永定路乙1号乐府家园业主（房号xxx，建筑面积137.23平方米），该小区2009年12月31日之前的物业管理公司为北京世纪恒景物业管理有限责任公司第一分公司（以下简称恒景物业），物业管理费标准2.5元/月/平米。恒景物业撤出该小区时，徐冬应当结清物业管理费，但多次催缴，徐冬仍拖欠至今。2013年9月24日，黄喜军与恒景物业签订《债权转让协议书》，约定恒景物业将对徐冬的债权全部转让给黄喜军，黄喜军同意受让。之后，恒景物业以《债权转让通知书》的形式告知徐冬债权转让事宜，通知徐冬向黄喜军履行义务。黄喜军已经合法取得恒景物业对徐冬拥有的债权，徐冬应当向黄喜军清偿债务。徐冬答辩称：一、黄喜军不是本案的适格原告，黄喜军与恒景物业之间的债权转让协议书对徐冬不发生法律效力。二、黄喜军主张的债权缺乏物业服务合同依据、实际提供物业服务的事实基础及法律依据，依法不能成立，恒景物业在合同到期后没有提供任何物业服务，且拒绝与新物业交接，强行滞留，对小区造成严重影响。三、黄喜军所提出的涉案债权已超过法定诉讼时效，徐冬没有接到过任何通知，所以恒景物业提供的债权转让通知书和债权催收通知不能成为诉讼时效中断的证据。四、北京市一中院的文书（2015一中民终字第01077号判决书）不能作为审判本案的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：恒景物业向徐冬购买的北京乐府家园xxx房屋（建筑面积137.23平方米）所在小区提供物业管理服务，服务期限自2004年2月26日起至2006年2月25日止，物业管理费按每建筑面积每平方米每月2.5元交纳，业主办理入住时首次交纳半年物业管理费，以后每三个月交纳一次。后该小区成立业主委员会，并选聘新的物业公司。黄喜军提交了（2015）一中民终字第01077号民事生效裁判文书，该裁判文书查明如下事实：2009年12月28日，乐府家园业委会（甲方）、北京天平房地产开发经营有限责任公司（乙方）、北京世纪恒景物业管理有限责任公司（丙方）、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（丁方）签订《乐府家园社区物业管理交接协议》，约定：各方一致同意于2009年12月30日完成本协议约定的关于乐府家园社区物业管理的交接事项；乙方承诺有关房屋的建筑质量问题和设备质量问题在质量维保范围内仍由乙方承担维修责任；丁方自2010年1月1日起收取物业费。该份判决认定，恒景物业实际为乐府家园小区提供物业服务至2009年12月31日。自2009年6月1日至2009年12月31日，徐冬未缴纳物业费用。2013年9月24日，甲方（债权出让方）恒景物业与乙方（债权受让方）黄喜军签订了《债权转让协议书》，约定甲方将其对徐冬的物业管理费及因逾期交纳物业管理费产生的滞纳金、违约金或利息等的债权有偿转让给乙方。黄喜军另提交了2013年12月13日由恒景物业及黄喜军向徐冬发出的债权转让通知书、债权催收通知，并附邮件底单，徐冬称没有收到过上述证据。徐冬提交了以下证据：1、乐府家园业主与恒景物业签订的物业管理服务委托协议；2、业委会关于选聘物业公司的告知函；3、业委会关于物业选聘工作的公告；4、乐府家园业主与长城公司签订的物业服务合同；5、关于小区新旧物业交接工作的通知；6、世纪恒景拒绝交接的复函；7、搜狐博客截图；8、物业交接协议条款说明；9、（2009）一中民终字第16872号民事判决书；10、关于加快审理徐亚丁诉乐府家园业委会上诉案的申请；11、接管验收表；12-16、照片。上述证据均为了证明如下事实：1、恒景物业并未提供2009年6月1日至2009年12月31日期间的物业服务，该期间系恒景物业非法滞留乐府家园小区；2、恒景物业在上述期间给小区设备造成的损害；3、恒景物业在为其提供物业服务过程中存在履约瑕疵情况；4、本案的诉讼时效已经届满，黄喜军存在伪造证据的事实。黄喜军对上述证据证明目的均不认可，对5、7、12-16真实性均不认可。另查，恒景物业曾于2011年12月30日、黄喜军受让债权后分别就徐冬在内的多名业主向本院提起追缴物业费纠纷，本院立案庭根据诉前调解程序分批次开展了诉前调解工作。恒景物业向本院提交了海淀法院立案庭证明及《物业、供暖合同纠纷诉前调解案件列表》。徐冬对上述二份证据的证明目的均不认可，但未提交相应证据。庭审中，徐冬认可其未交纳涉案房屋诉争期间的物业费。徐冬主张本案的诉讼时效已过。徐冬未就恒景物业以及黄喜军怠于索要物业费进行举证。上述事实，有当事人陈述、法院生效判决书、债权转让协议书、债权转让通知书、债权催收通知单、快递单、立案审查证明、调解案件列表等证据材料在案佐证。本院认为：本案争议的焦点之一是恒景物业是否提供物业服务至2009年12月31日。（2015）一中民终字第01077号民事生效判决已经认定，恒景物业实际为乐府家园小区提供物业服务至2009年12月31日，本院不持异议，故恒景物业与徐冬之间形成了事实上的物业服务合同关系，该物业服务合同关系并未违反法律法规强制性规定，当属有效。本案争议的焦点之二是黄喜军起诉的诉讼时效是否超过。根据《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效因提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。经本院核实恒景物业曾于2011年12月30日、黄喜军受让债权后分别就徐冬在内的多名业主向我院提起追缴物业费纠纷，我院立案庭根据诉前调解程序分批次开展了诉前调解工作，则此时诉讼时效发生中断，且徐冬并未提供证据证明恒景物业以及黄喜军怠于索要物业费，综上不应认定本案诉讼时效已过。本案争议的焦点之三是黄喜军是否享有恒景物业转让的本案债权。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依据法律规定不得转让。”本案中，恒景物业提供了物业服务，在双方物业服务合同关系已经终止的情况下，恒景物业对徐冬享有的债权已经确定，且该项债权不属于不得转让之债权，故恒景物业有权将该项债权转让给黄喜军。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。在本案起诉状中黄喜军已具明转让情形并将债权转让协议、债权转让通知书及债权催收通知作为证据提交，徐冬已收到起诉状以及本案证据材料，且合同法并未规定债权转让通知仅能由转让人向债务人作出，据此可以认定恒景物业的债权转让已对徐冬发生效力，黄喜军可以要求徐冬清偿债务。本案争议的焦点之四是恒景物业是否实际提供了物业服务以及其提供的物业服务是否存在瑕疵。本案中，徐冬虽提交了照片用于证明恒景物业基本上未提供物业服务，但因无法核实照片的拍摄时间和地点，其内容又不能反映物业服务的整体状况，仅凭上述照片不能证明恒景物业在本案诉争物业服务期间未提供物业服务，也不能证明其提供的物业服务存在瑕疵。故本院对上述证据无法认证，对徐冬提出的该项辩称亦不予支持。综上，因徐冬未就其交纳涉案房屋诉争期间的物业费情况及物业费的数额提交证据证明，以及恒景物业在为其提供物业服务过程中存在履约瑕疵情况提交充分有效证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对黄喜军要求徐冬交纳2009年6月1日至2009年12月31日物业管理费2401.5元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：徐冬于本判决生效之日起七日内支付给黄喜军二ＯＯ九年六月一日至二ＯＯ九年十二月三十一日的物业管理费共计二千四百零一元五角。如果徐冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元（黄喜军已预交），由徐冬负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 孔京朝二〇一七年六月十九日书记员 汪晓玉 来自