（2017）冀0983民初1715号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-03
案件名称
程金喜与张明亮、周香田房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
黄骅市人民法院
所属地区
黄骅市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程金喜,张明亮,周香田
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条，第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0983民初1715号原告：程金喜，男，1969年2月14日出生，汉族，初中文化，农民，住河北省黄骅市。被告：张明亮，男，1971年3月8日出生，汉族，初中文化，农民，住河北省黄骅市。被告：周香田，女，1972年10月10日出生，汉族，初中文化，农民，住河北省黄骅市。原告程金喜与被告张明亮、周香田房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程金喜到庭参加诉讼，被告张明亮、周香田经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程金喜的诉讼请求：判令解除买卖合同并退回房款300000元及违约金；诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2016年11月24日，原告与被告签订房屋买卖协议（房产证号：黄城集建（1999）字第010706**号），原告付清被告房款后，被告不配合过户。为保证原告的合法权益，现提起诉讼。被告张明亮、周香田缺席无答辩。案件事实经审理查明，被告张明亮、周香田系夫妻。2016年11月24日，原告程金喜与被告张明亮、周香田签订房屋买卖合同一份。被告张明亮、周香田将其坐落于黄骅市黄骅镇大街北村，位于黄城集建（1999）字第01070695号集体土地上的平房五间，另有小平房三间，用地面积234平方米，以300000元的价格卖给原告程金喜，原被告双方分别以卖方和卖方的身份签名并捺印。2016年11月24日，原告程金喜通过其兄弟程虹铭623…5399账户分两次向被告张明亮指定的户名张明亮、账号622…1575的账户转款300000元，转款用途均注明购买房款。被告张明亮收到原告房款300000元，并为原告出具收条一份，收条载明“今收到房款现金叁拾万元整300000，收款人：张明亮，2016年11月24日，6228481739151021575，……”。原被告签订房屋买卖合同后，二被告向原告交付房屋，但至今未办理房屋产权变更登记。2017年2月27日，原告程金喜诉至本院，请求判令解除买卖合同并退回房款300000元，不再要求被告按照合同约定的违约条款承担违约责任，只要求被告按照银行同期贷款利率的四倍支付自2016年11月24日起至本金还清之日止的利息。另查，原告程金喜非黄骅市黄骅镇大街北村村民。上述事实，有房屋买卖合同、收条、银行交易凭证、结婚证及原告的陈述等在案佐证。裁判理由与结果本院认为：我国法律规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中被告张明亮、周香田所出售的房屋建设在农村集体所有土地上。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，故二被告转让涉案房屋亦应当转让该涉案房屋所占用集体土地的土地使用权即村民宅基地的使用权。但《中华人民共和国土地管理法》规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地的使用权是集体经济组织提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，原告程金喜非黄骅镇大街北村村民，故原被告之间的买卖合同如履行将改变宅基地的村集体所有土地的经营、管理权；同时该集体土地使用权如果转让亦将改变了土地使用性质，违反农民集体所有的土地使用权不得转让或者用于非农业建设的规定。故原被告之间的房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，该合同无效。因房屋买卖合同无效，二被告因该买卖合同取得的购房款300000元应当返还给原告程金喜，原告程金喜因该买卖合同取得的房产亦应返还给二被告；因房屋买卖合同无效，合同中的违约责任条款亦无效，双方签订买卖合同后原告交付了购房款，被告交付了房屋，现因合同无效原告产生资金被占用的利息损失，被告产生房屋被占用的租金损失，本案中原被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故原告请求被告支付利息的请求，于法无据，本院不予支持。被告张明亮、周香田经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为对当庭答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国民合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张明亮、周香田于本判决生效之日起十日内返还原告程金喜购房款300000元，；二、驳回原告程金喜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元、保全费2020元，由被告张明亮、周香田承担（限本判决生效之日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长 许淑月审判员 戴 军审判员 韩景韫二〇一七年六月十九日书记员 李梦雨 来源：