（2017）浙民申131号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-15
案件名称
孙国军与上虞市绿洲房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
孙国军,上虞市绿洲房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2017）浙民申131号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孙国军，男，1970年2月8日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：上虞市绿洲房地产开发有限公司。住所地：绍兴市上虞区百官街道后村。 法定代表人：陈金华，该公司董事长。 诉讼代表人：上虞市绿洲房地产开发有限公司清算组。 清算组负责人：金尧坤，清算组组长。 委托诉讼代理人：杨芳，浙江舜杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芳芳，浙江舜杰律师事务所律师。 再审申请人孙国军因与被申请人上虞市绿洲房地产开发有限公司（以下简称绿洲房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市中级人民法院（2016）浙06民终1117号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 孙国军申请再审称，一、《拍卖须知》对于产权转移过程中必须要发生的相关费用没有尽到告知责任。绿洲房产公司明知存在该两笔费用却未在拍卖中告知。《拍卖特别规定》第十条规定显失公平，不合实际。拍卖中涉及具体费用的条款有违“公开、公平、公正、诚实信用”原则。根据《拍卖特别规定》第十二条规定，案涉两笔费用均未在拍卖文本中明确，属于拍卖未尽事宜。二、原审认定基础法律关系错误。案涉房屋系拍卖所得，而非向绿洲房产公司购买所得。本案系拍卖纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。判决书中未见明确的房屋买卖合同签订日期及签名，绿洲房产公司也未明确举证证明买卖合同基础成立。基于合同相对性原则，绿洲房产公司无权基于合同关系提起诉讼。三、原审以废止文件以及一手商品房买卖交易习惯作为依据，不合法律法规规定，错误。1、虞政发【2001】51号文件已于2009年4月27日废止。虞政办发【2009】103号文件第八条明确规定：“建设单位应当在签订购房合同时向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。”在公开拍卖房屋公示期间，绿洲房产公司也从未向绍兴中院及拍卖公司提出该两笔费用支出的书面说明，孙国军有理由认为拍卖价中包含该费用。2、天然气安装费、房屋维修基金属于房产商工程造价成本，理应由房产商承担的费用不应转嫁给买受人承担。2009年9月，开发商已付清该两笔费用，拍卖告示中已表明该房屋产权清晰明了、双证齐全，绿洲房产公司在做双证之前理应缴纳该两笔费用，否则不能进行房屋工程综合验收。目前绿洲房产公司还处于正常经营中，孙国军不存在欠费问题。综上，孙国军依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，申请再审。 绿洲房产公司提交意见称，该房屋在拍卖时，杭州拍卖行公司绍兴分公司在《拍卖特别规定》中明确告知：本标的在办理标的所有权转移过程中发生的（含拍卖前、后）应当由出卖人、买受人交纳的所有税款及费用（含欠缴水、电、物管等费用），均由买受人承担及支付。孙国军作为一个完全民事行为能力人，在拍卖时已经知晓并且认可的情况下参与拍卖。关于天然气安装费的问题，根据浙江省物价局《关于进一步规范管道燃气设施预埋和改造收费的通知》（浙价资【2012】128号）文件规定与拍卖行为发生时的本地一手商品房买卖交易习惯，天然气安装费应由业主在购房款外另行缴纳。关于房屋维修基金，根据《物业管理条例》第七条第四款规定、第五十四条第一款规定，缴纳物业维修资金是业主的法定义务。虞政发【2001】51号文件规定，物业维修基金必须由开发商预先缴纳后自行向业主收取。孙国军的房屋所涉天然气安装费3000元和房屋维修基金4751.2元均未包含在房价中，根据相关法律法规及政策，绿洲房产公司已代为缴纳了上述两笔费用，且《拍卖须知》第十条、《拍卖特别规定》中均明确提示。因此，绿洲房产公司向孙国军催讨该两笔费用，有事实与法律的依据。 本院经审查认为，本案争议的焦点在于孙国军是否应向绿洲房产公司支付天然气安装费和房屋维修基金。关于天然气安装费问题。根据浙江省物价局《关于进一步规范管道燃气设施预埋和改造收费的通知》（浙价资【2012】128号）文件规定，新建住宅项目开发企业应当将交纳的管道燃气设施预埋费计入新建住宅开发建设成本，不得在住房销售价格以外向购房者另行收取。2012年7月1日前，房地产开发企业与购房者在房屋买卖合同中对管道燃气建设预埋或开户费用交纳另有约定的，从其约定。本案拍卖行为系发生在2011年8月22日，绍兴市中级人民法院亦于2011年9月15日作出（2011）浙绍执民字第3、60-5号执行裁定书裁定案涉房屋归申请人孙国军所有，故根据拍卖行为发生时的本地一手商品房买卖交易习惯，在浙价资【2012】128号文件实施前，天然气安装费一般由业主在购房款之外另行缴纳。关于房屋维修基金问题。根据当时施行的《物业管理条例》第七条第四项规定，业主在物业管理活动中，应履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务；第五十四条第一款规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，缴纳物业维修资金是业主的法定义务。因此，孙国军所提出的房屋维修基金和天然气安装费属于建设工程造价不应转嫁给买受人承担的主张，无法成立。 关于孙国军所提出的《拍卖须知》存在欺骗性质、拍卖文书并未明确告知由谁承担该两笔费用的主张，根据前述法规文件规定，案涉两笔费用本应由业主缴纳，且均属《拍卖特别规定》第十条规定的应由买受人承担的费用，原审判令孙国军作为买受人承担房屋维修基金和天然气安装费，并无不当。 至于孙国军所提出的绿洲房产公司无权基于合同关系提起诉讼的主张，绿洲房产公司将本应由业主缴纳的案涉两笔费用统一代为缴纳给有关部门，因此其有向业主追偿的权利，有权向法院起诉要求业主孙国军支付案涉两笔费用，故绿洲房产公司并非基于合同关系，而是以债权人身份行使追偿权提起本案诉讼，孙国军该项再审申请理由，无法成立。 综上，孙国军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回孙国军的再审申请。 （此页无正文） 审 判 长 俞少春 代理审判员 江宇奇 代理审判员 王 茜 二〇一七年六月十九日 书 记 员 李文丽 微信公众号“”