（2016）苏1202民初5375号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-10-17
案件名称
5375泰州利元市场经营管理有限公司与陈家杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州市海陵区人民法院
所属地区
泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰州利元市场经营管理有限公司,陈家杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条
全文
江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1202民初5375号原告：泰州利元市场经营管理有限公司，住所地泰州市海陵区兴丰西路7号2幢110室。法定代表人：童鑫。委托诉讼代理人：沈昕，江苏众成信律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雯，江苏众成信律师事务所实习律师。被告：陈家杰，男，1962年8月19日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：周娜，江苏睿恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠丽，江苏睿恒律师事务所律师。原告泰州利元市场经营管理有限公司(以下简称利元公司)与被告陈家杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利元公司委托诉讼代理人沈昕，被告陈家杰及其委托诉讼代理人周娜、吴忠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利元公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告解除Tzzy2013-001-1、Tzzy2013-001-2《租赁合同》及对应的《市场经营管理服务合同》；2、判令被告立即搬出原租赁的泰州中元港2幢2-4号及6号物业；3、判令被告自2016年2月28日起以年租金31700元、年管理费31700元的标准按日给付原告使用及管理费用至被告实际腾房之日止；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月23日，原告与被告签订《租赁合同》（编号：Tzzy2013-001-1、Tzzy2013-001-2）及对应的《市场经营管理服务合同》，约定将泰州中元港2-4号及6号商铺交由被告承租，并委托原告进行市场管理。同时租赁合同第三条第二款约定，承租人逾期缴纳上述费用的，逾期超过30天的，出租人有权解除合同。然合同签署后，被告仅支付了第一期的租金和市场管理费，至今未按照合同约定缴纳第二期各项费用。2016年9月27日，原告再次委托律师向被告发函，要求被告按约缴纳第二期房屋租金和管理费用。逾期不缴纳的，则租赁合同及经营管理合同于2016年10月1日解除。发函至今，但被告至今仍拒绝履行付款义务，仍继续占用租赁房屋。原告认为，被告继续占用无约定和法定依据，故原告诉至法院，请求判准所请。被告陈家杰辩称，1、原告要求被告自2016年2月28日起支付房屋使用及管理费无事实及法律依据。案涉合同约定，被告承租原告位于泰州市中元港2-4号、6号共计三间物业，租赁期限自2013年8月28日至2018年8月27日，2-4号两间物业租金为5450元/年/间，物业费为5450元/年/间；6号物业租金为9900元/年/间，物业费为9900元/年/间，前18个月为免租期。合同签订后，被告向原告支付了租金、管理费合计54400元，支付保证金3000元，即租金及物业已付至2016年6月18日。2、原告要求被告以年租金31700元、管理费31700元标准支付房屋的使用费及管理费无事实及法律依据。合同约定2-4号两间物业租金为5450元/年/间，物业费为5450元/年/间；6号物业租金为9900元/年/间，物业费为9900元/年/间，年租金与管理费合计应为41600元。合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定严格履行义务。即使被告愿意向原告支付相应费用，计算标准也应该是年租金21800元、年管理费19800元。3、原告要求被告支付滞纳金无事实及法律依据。2013年12月7日，被告承租原告位于海陵区兴丰西路7号“泰州中元食品城”食品仓储区1号仓库1.3.5.7室，租赁期限自2013年12月8日至2014年12月7日，租金为70元/平方米，合计44800元。后该仓库严重漏水，造成被告货物损失40000元。该部分损失折抵租金及管理费至2017年6月3日。因此，迄今为止被告未拖欠原告任何款项。4、案涉合同未解除，合同双方均应继续履行。被告未拖欠原告款项，因此原告以“逾期不缴纳房屋租金及管理费用”为由解除合同，既不符合合同的约定解除权，亦不符合法定解除权。因此，案涉合同未解除，合同双方均应继续履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月23日，原告利元公司（甲方）与被告陈家杰（乙方）签订租赁合同一份（合同编号：Tzzy2013-001-1），约定原告将位于泰州中元港2幢2-4号（合计2间，层数3层）房屋出租给被告用于经营百货，合同租期5年，自2013年8月28日至2018年8月27日止，租赁期届满，租赁合同自行终止，甲方有权收回租赁房屋，乙方应如期归还，若乙方需要续租，应当在本租赁合同期限届满前3个月向甲方书面提出续租合同的申请；租金5450元/年/间，2间合计10900元，前18月为免租期；租金分3期支付，第一期自2013年8月28日至2016年2月27日止，租金10900元；第二期自2016年2月28日起至2017年2月27日止，租金10900元；第三期自2017年2月28日起至2018年8月27日止；租金16350元。乙方按期支付，使用前须提前3个月缴纳租金、管理费、物业费，若在当期到期前1个月未缴纳租金、管理费、物业费的，甲方有权向乙方按所欠缴费用总额的日千分之一收取延期付款违约金，直至乙方付清所应付的租金和其他费用之日止；乙方拒不缴纳欠款超过30天的，甲方有权终止租赁合同并重新将物业租赁给他人；甲方保留向乙方追索欠缴费用及违约金的权利，履约保证金不予退还；履约保证金3000元，合同到期乙方不再续租的，乙方无拖欠款项，未给甲方造成损失的，甲方将履约保证金全额无息返还给乙方;除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该物业并交还钥匙，未经甲方同意逾期返还物业的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方返还该物业应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；乙方逾期支付合同约定的各项费用达10日以上的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还；乙方如未能按合同约定按时足额缴纳各项费用时，每推迟一天，应向甲方支付应缴费用总额1%的滞纳金。同日，原告利元公司（甲方）与被告陈家杰（乙方）签订市场经营管理服务合同一份，约定上述租赁房屋的管理费为人民币5450元/年/间，2间合计10900元；前18月免收管理费；管理费支付与租金同期，分3期支付，第一期自2013年8月28日至2016年2月27日止，租金10900元；第二期自2016年2月28日起至2017年2月27日止，租金10900元；第三期自2017年2月28日起至2018年8月27日止；租金16350元；乙方在签订租赁合同时已缴纳合同履约保证金人民币3000元，用于乙方在合同期内支付违约金、处罚金或滞纳金等；若乙方在租赁期间有失信违约行为的，甲方将从履约保证金中直接扣除违约金等，当经营保证金不足以扣除违约金等时，乙方必须按时补足违约金及履约保证金；乙方不按约定缴纳管理服务费、装修保证金、违约金等达15天以上的，乙方承担违约责任，甲方有权直接要求出租方解除乙方的租赁合同，乙方已经缴纳的租金、履约保证金、管理服务费、装修保证金等不予退还，且有权要求乙方立即撤场。2013年7月23日，原告利元公司（甲方）与被告陈家杰（乙方）签订租赁合同一份（合同编号：Tzzy2013-001-2），约定原告将位于泰州中元港2幢6号（合计1间，层数3层）房屋出租给被告用于经营百货，合同租期5年，自2013年8月28日至2018年8月27日止，租赁期届满，租赁合同自行终止，甲方有权收回租赁房屋，乙方应如期归还，若乙方需要续租，应当在本租赁合同期限届满前3个月向甲方书面提出续租合同的申请；租金9900元/年/间，1间合计9900元，前18月为免租期；租金分3期支付，第一期自2013年8月28日至2016年2月27日止，租金9900元；第二期自2016年2月28日起至2017年2月27日止，租金9900元；第三期自2017年2月28日起至2018年8月27日止；租金14850元。乙方按期支付，使用前须提前3个月缴纳租金、管理费、物业费，若在当期到期前1个月未缴纳租金、管理费、物业费的，甲方有权向乙方按所欠缴费用总额的日千分之一收取延期付款违约金，直至乙方付清所应付的租金和其他费用之日止；乙方拒不缴纳欠款超过30天的，甲方有权终止租赁合同并重新将物业租赁给他人；甲方保留向乙方追索欠缴费用及违约金的权利，履约保证金不予退还；履约保证金3000元，合同到期乙方不再续租的，乙方无拖欠款项，未给甲方造成损失的，甲方将履约保证金全额无息返还给乙方;除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该物业并交还钥匙，未经甲方同意逾期返还物业的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方返还该物业应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；乙方逾期支付合同约定的各项费用达10日以上的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还；乙方如未能按合同约定按时足额缴纳各项费用时，每推迟一天，应向甲方支付应缴费用总额1%的滞纳金。同日，原告利元公司（甲方）与被告陈家杰（乙方）签订市场经营管理服务合同一份，约定上述租赁房屋的管理费为人民币9900元/年/间，1间合计9900元；前18月免收管理费；管理费支付与租金同期，分3期支付，第一期自2013年8月28日至2016年2月27日止，租金9900元；第二期自2016年2月28日起至2017年2月27日止，租金9900元；第三期自2017年2月28日起至2018年8月27日止；租金14850元；乙方在签订租赁合同时已缴纳合同履约保证金人民币3000元，用于乙方在合同期内支付违约金、处罚金或滞纳金等；若乙方在租赁期间有失信违约行为的，甲方将从履约保证金中直接扣除违约金等，当经营保证金不足以扣除违约金等时，乙方必须按时补足违约金及履约保证金；乙方不按约定缴纳管理服务费、装修保证金、违约金等达15天以上的，乙方承担违约责任，甲方有权直接要求出租方解除乙方的租赁合同，乙方已经缴纳的租金、履约保证金、管理服务费、装修保证金等不予退还，且有权要求乙方立即撤场。上述合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告交纳了泰州中元港2幢2-4号的租金、管理费合计人民币37600元及保证金3000元；被告交纳了泰州中元港2幢6号的租金、管理费合计人民币16800元及保证金3000元。2016年9月27日，原告委托江苏骥行律师事务所雍全律师向被告发出律师函，律师函说明被告欠缴租金，并通知被告于2016年9月30日前与利元公司协商处理相关事宜，逾期则上述合同自2016年10月1日解除。该律师函于2016年10月1日由被告家人代收。另查明：坐落于泰州市海陵区兴丰西路7号6幢的房屋所有权人为泰州中元现代物流有限公司（以下简称中元公司）。2016年12月20日，中元公司出具情况说明一份，内容为：中元公司系利元公司的股东，中元公司将名下所属泰州市海陵区兴丰西路7号的全部房屋（包括泰州中元港2幢、6幢房屋）委托原告利元公司对外出租及市场运营管理，所涉权利义务均由利元公司享有和承受。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告之间的租赁合同、市场经营管理服务合同系当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自的权利义务。关于合同解除问题，当事人一方根据合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，合同约定承租人按期支付，使用前须提前3个月缴纳租金、管理费、物业费；承租人拒不缴纳欠款超过30天的，出租人有权终止租赁合同并重新将物业租赁给他人。根据合同约定中元港2幢2-4号物业租金为5450元/年/间，管理费为5450元/年/间，而被告已交纳37600元；中元港2幢6号物业租金为9900元/年/间，管理费9900元/年/间，被告已交纳16800元。被告仅缴纳了第一期租金及管理费，第二期租金及管理费均未按期足额缴纳。原告依合同约定向被告送达律师函，律师函中明确了解除合同的相关事宜，故两份租赁合同已于2016年10月1日解除。两份市场经营管理服务合同中虽未约定解除条件，但因市场经营管理服务系基于承租人租赁使用房屋而产生，而租赁合同已于2016年10月1日解除，市场经营管理服务合同亦同时解除。租赁合同已解除，原告主张要求被告立即搬出租赁房屋，于法有据，本院予以支持。关于租金及管理费，原告主张中元港2幢2-4号的租金及管理费均为10900元/年/间，合同中载明的金额为原告工作人员误写，原告未就该主张提供证据予以佐证，且被告不予认可，故该房屋的租金及管理费应按照合同载明的金额即5450元/年/间计算。中元港2幢2-4号租金及管理费合计21800元/年（即60元/日），被告缴纳37600元，故被告已交纳627日租金及管理费，因合同约定有18月免租期，故被告已交纳自2015年2月28日起至2016年11月16日止的租金及管理费。庭审中，原告认可其在2016年10月1日之前曾将被告承租的房屋锁门1天，并在2016年10月1日后再次锁门，锁门期间均停水、停电。虽然原告认为合同已解除或被告存在违约情形，但若让被告正常使用租赁房屋，原告仍可向被告主张合同约定的违约责任来弥补自身损失，而原告作为出租人，通过锁门、停水、停电的行为致使了承租人无法正常使用租赁房屋，故对锁门期间的租金、房屋使用费及对应的管理费不应由被告承担，被告无须支付该处房屋的租金、房屋使用费及对应的管理费。而原告支付锁门期间的租金、房屋使用费及对应的管理费共计2880元（60元/日*48天），该费用从本案原告其他欠付费用中抵扣。中元港2幢6号房屋租赁合同约定的租金及管理费合计19800元/年即54元/日，被告已交纳16800元，故被告已交纳311日租金及管理费，因合同约定有18月免租期，故被告已交纳自2015年2月28日起至2016年1月4日止的租金及管理费。虽然原告认为合同已解除或被告存在违约情形，但若让被告正常使用租赁房屋，原告仍可向被告主张合同约定的违约责任来弥补自身损失，而原告作为出租人，通过锁门、停水、停电的行为致使了承租人无法正常使用租赁房屋，故对锁门期间的租金、房屋使用费及对应的管理费不应由被告承担。因此，被告扣除中元港2幢6号多缴纳的费用后仍须交纳租金及管理费11646元[269天*54元/日-2880元]。关于保证金，因被告未按约缴纳租金及管理费导致合同解除，保证金不予退还。关于被告辩称合同未解除系因承租原告其他房屋漏水造成损失应折抵租金及管理费后已不欠租金，然被告在他处房屋漏水造成的损失与本案房屋租赁无关联，相应损失不能当然折抵本案租金及管理费，且原告亦不同意，故对于该抗辩本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告泰州利元市场经营管理有限公司与被告陈家杰签订的Tzzy2013-001-1、Tzzy2013-001-2《租赁合同》及对应的《市场经营管理服务合同》解除。二、被告陈家杰于本判决生效之日起十日内从其租赁的泰州市海陵区兴丰西路7号中元港2幢2-4号、6号房屋内搬离。三、被告陈家杰于本判决生效之日起十日内支付原告泰州利元市场经营管理有限公司租金、管理费人民币11646元。四、驳回原告泰州利元市场经营管理有限公司的其它诉讼请求。本案受理费人民币1385元，由原告泰州市利元市场经营管理有限公司负担785元，被告陈家杰负担600元（原告已预交，被告应负担部分于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1385元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：a；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤行号：104312800123；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审 判 长 李三山代理审判员 张 超人民陪审员 王凤林二〇一七年六月十九日书 记 员 孔 莹 来源：百度“”