（2017）豫0184民初1014号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-11-22

案件名称

郑州路安公路工程有限公司与付道华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

新郑市人民法院

所属地区

新郑市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑州路安公路工程有限公司,付道华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百零八条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省新郑市人民法院民事判决书（2017）豫0184民初1014号原告:郑州路安公路工程有限公司，住所地河南省新郑市薛店镇广田路。法定代表人：汪之明，总经理。委托诉讼代理人：左旭光，河南郑韩大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢思阳，河南郑韩大有律师事务所��师。被告：付道华，男，1961年10月7日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：白中华，河南元慧律师事务所律师。原告郑州路安公路工程有限公司（以下简称路安公司）诉被告付道华房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2016）豫0184民初2871号民事判决，付道华不服本院判决提起上诉。2016年12月12日，河南省郑州市中级人民法院作出（2016）豫01民终11115号民事裁定，撤销本院判决，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告路安公司的委托诉讼代理人左旭光、邢思阳，被告付道华及其委托诉讼代理人白中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路安公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付截至2016年5月8日的租金89800元，实际租金计算至付道华搬离房屋时止；3、被告支付水电费及工资41540元；4、被告支付违约金211712元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，路安公司对诉讼请求进一步说明：（1）租金89800元含第二年度拖欠的64960元，第三年度2016年4月8日到同年5月8日一个月的租金24840元，2016年5月8日以后的租金计算至被告搬离原告房屋时止。（2）水电费及工资，原告已经为被告垫付了41540元，该项诉讼请求原告自愿放弃。（3）违约金：按照合同第九条第二项约定计算，被告从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的50%作为违约金支付给原告。被告拖欠原告第二年度租金64960元，合同约定的租赁期限为5年，按拖欠64960元＋第三年度298080元＋第四年度331200元＋第五年度合同期满364320元，从拖欠之日到合同期满1058560元，原告按照租金的20%计算违约金，计算后结果为211712元。约定的50%明显过高，故按照20%计算。事实与理由：2014年4月8日，原告路安公司与被告付道华签订《房屋租赁合同》，约定租期5年，自2014年4月8日至2019年4月8日，于每年4月15日前支付租金。付道华在第一年交付租金后，第二年下欠64960元租金和第三年的租金至今未交。经原告多次催要未果，被告的违约行为导致双方合同目的已经不能实现。故原告诉至本院。被告付道华辩称，付道华不是本案租赁合同的当事人，付道华为广州华艳机电设备工程有限公司（以下简称华艳公司）的副经理，受公司委托与原告签订房屋租赁合同，付道华的行为系职务行为，原告诉讼请求及诉讼事实不能成立。原告应与华艳公司按照合同约定享受权利承担义务，付道华不是本案适格当事人，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求已提交了证据，本院组织当事人进行��证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月13日，坐落于新郑市薛店镇广田路南侧综合楼登记的房屋所有权人为路安公司。2014年4月8日，出租人（以下简称甲方）路安公司与承租人（以下简称乙方）付道华签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容如下：第一条、房屋基本情况。甲方将坐落于薛店镇广田路，建筑面积2760平方米，另附送配套设施即活动板房四间房屋给乙方使用。（周边场所含停车场）。第二条、租期。租期共伍年，即自2014年4月8日零时起至2019年4月8日24时止。第三条、租金和租金交纳期及条件。1.租金：第一年每平方米6元/月，租金为182160元（免一个月租金）；第二年每平方米8元/月，租金为264960元；第三年每平方米9元/月，租金为298080元；第四年每平方米10元/月，租金为331200元；第五年每平方米11元/月，租金为364320元。2.支付时间、方式：租金每一年交一次，第一次租金于合同生效后7天内交给出租人，以后交付方式以此类推。第四条、房屋装修及其设备转让费。甲方将除主体以外的房屋装修及经营设备转让给乙方，乙方支付50万元转让费。租赁期满后，乙方有权自行处理房屋装修及其经营设备。第七条、合同的变更与解除。1.租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的房屋交还甲方。2.乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，甲方将退还乙方余下租金。第九条、违约金和违约责任。1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，经双方同意违约赔偿款金额（租金和前期设备等装修款）按法院判决执行赔偿，（租金按甲方解除合同之日期到合同期满）。法院未作出判决之前乙方对该房屋有经营使用权（合同期满的同等条件乙方有优先续租权）。2.若乙方拖欠租金15天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的50%作为违约金支付给甲方。第十三条、合同效力。本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字之日起生效。有效期为伍年，自2014年4月8日至2019年4月8日。本合同正本一式肆份，双方各执贰份，具有同等法律效力。在《房屋租赁合同》落款处，有甲方代表汪志刚签名并加盖郑州路安公司印章，有乙方付道华签名，并附有双方签名人的身份证复印件。庭审中，原告路安公司不同意追加广州华艳机电设备工程有限公司作为被告参加本案诉讼。在庭审中，路安公司陈述出租的房屋现在仍由付道华占有使用。付道华已付清第一年租金，原告要求的租金89800元含合同期内第二年度拖欠的64960元，第三年度2016年4月8日到同年5月8日一个月的租金24840元（按每平方米9元/月计算），2016年5月8日以后的租金计算至被告搬离原告房屋时止。另查明，1、2016年6月20日，付道华收到路安公司提起本案的民事起诉状。2、2016年7月25日，华艳公司诉路安公司买卖合同纠纷一案（案号为：（2016）豫0184民初4145号）由本院受理，该案中，华艳公司提交的《房屋租赁合同》中华艳公司、路安公司分别在合同落款处加盖各自公司印章，路安公司加盖骑缝章；而本案中，路安公司提交的房屋租赁合同落款处仅有付道华签名、路安公司加盖公司印章，两份合同的其他内容均相同。在（2016）豫0184民初4145号案件中，本院认定华艳��司不是房屋租赁合同的合同相对人，不具备（2016）豫0184民初4145号案件的诉讼主体资格。郑州市中级人民法院在（2016）豫01民终11826号民事裁定中也对该结果予以确认。（2016）豫0184民初4145号民事裁定书、（2016）豫01民终11826号民事裁定书均已生效。以上事实，有当事人陈述，房屋所有权证，《房屋租赁合同》、已生效裁判文书、及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，关于付道华的主体资格问题，（2016）豫民初4145号民事裁定书、（2016）豫01民终11826号民事裁定书已经认定：2014年4月8日《房屋租赁合同》中华艳公司不是合同的一方当事人，不具备诉讼主体资格。由此本案中付道华在《房屋租赁合同》落款处签字，故其具备本案的诉讼主体资格。原告路安公司与被告付道华签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规的规定，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。同时，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据《房屋租赁合同》约定，租金每一年交一次，第一次租金于合同生效后7天内交给出租人，以后交付方式以此类推；若付道华拖欠租金15天以上，视为违约，路安公司有权终止本合同，付道华从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的50%作为违约金支付给路安公司等内容。第二年未付租金为64960元，第三年租金按每平方米9元/月自2016年4月8日起计算，至同年5月8日的租金为24840元，共计89800元；付道华拖欠该租金至今��致使路安公司不能实现按《房屋租赁合同》约定的期限收取租金的目的，故路安公司可以解除《房屋租赁合同》。2016年6月20日，付道华收到郑州路安公司提起本案的民事起诉状。因此，郑州路安公司与付道华签订的《房屋租赁合同》自该日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。截至2016年5月8日，付道华已拖欠租金89800元，其应当向路安公司支付该租金；付道华在合同解除后仍占有使用承租房屋，路安公司请求其按每平方米9元/月的标准自2016年5月9日起支付租金至搬离建筑面积2760平方米房屋时止，本院予以支持。按上述标准计算，截至合同解除日即2016年6月20日的租金为125404元；路安公司请求按20%计算违约金，不违反法律规定，本院予以照准，即付道华应当向路安公司支付违约金25080.8元。相应地，路安公司请求付道华支付违约金211712元中于法无据的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告郑州路安公路工程有限公司与被告付道华签订的《房屋租赁合同》于2016年6月20日解除；二、被告付道华应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州路安公路工程有限公司支付租金89800元，并按每平方米9元/月的标准自2016年5月9日起支付租金至搬离建筑面积2760平方米房屋时止；三、被告付��华应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州路安公路工程有限公司支付违约金25080.8元；四、驳回原告郑州路安公路工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6445元，由原告郑州路安公路工程有限公司负担4287元，被告付道华负担2158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　徐亚磊审　判　员　　许俊峰人民陪审员　　万亚娟二〇一七年六月十九日书　记　员　　高　阁来源：百度“”