（2016）内0826民初2217号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-12-12
案件名称
刘青山与巴彦淖尔市万泰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同一审民事判决书
法院
杭锦后旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘青山,巴彦淖尔市万泰房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百条
全文
内蒙古自治区杭锦后旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0826民初2217号原告：刘青山，男，1944年12月29日出生，汉族，住内蒙古杭锦后旗。委托诉讼代理人：刘志勇（原告刘青山儿子），男，1974年9月7日出生，汉族，住内蒙古杭锦后旗。委托诉讼代理人：刘凤林，杭锦后旗148法律服务所法律工作者。被告：巴彦淖尔市万泰房地产开发有限公司，住所地巴彦淖尔市杭锦后旗。法定代表人：朱来福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李耀忠，内蒙古惠泽律师事务所律师。原告刘青山与巴彦淖尔市万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告刘青山的委托诉讼代理人刘志勇、刘凤林，被告万泰公司委托诉讼代理人李耀忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘青山向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》及《附属协议书》；2、被告赔偿拆除房屋损失2565700元（按底层商业门店6955元/平方米×150平方米×2倍＋住宅楼2396元/平方米×200平方米）；3、被告给付逾期交房期间的违约金，其中底层商业门店违约金从2015年12月5日起以每日30元（150平方米×4000元/平方米×十万分之五）支付，直至赔偿拆迁房损失之日止，住宅楼房从2015年2月5日起每日支付23.96元（二楼2396元/平方米×200平方米×0.05‰）违约金，直至赔偿拆迁房损失之日止；4、被告从2015年12月5日起赔偿逾期交付商业门店的营业损失2030元/月（原商业面积145平方米×14元/月）直至赔偿拆迁房屋损失之日止；5、评估费1000元及诉讼费用由被告承担。6、申请诉讼财产保全保险费及保全费由被告承担。事实和理由：2013年6月5日，原告与被告签订了《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》及《附属协议书》，约定被告将原告房屋拆迁，原位置给原告回迁150平方米底层门店和新建住宅楼房200平方米，其中32平方米为商业门店30个月租金的拆迁补偿金（原门店145平方米×14元/月×30个月÷住宅拆迁价1880元/平方米＝32.4平方米），住宅为14号楼靠中间1、2、3单元二层100平方米任选及13号楼靠西1单元二层西户100平方米，回迁面积以房产测量面积为准，长退短补或面积互补，回迁房屋交付时间为住宅以本协议签订后20个月，即2015年2月5日，商业门店为30个月，即2015年12月5日，商业门店交房时间超过30个月，营业损失照常补偿，如到期未能交房，住房每日补偿房屋总款0.05‰人民币违约金，商业门店违约金按4000元/平方米×0.05‰补偿。该协议签订后，被告将原告的房屋拆除，在原地盖起商场后出售或抵押给他人，13号、14号楼改建成高层电梯楼，根本没有按约定给原告回迁。被告万泰公司辩称，要求驳回原告诉讼请求，理由如下：1、本案的协议属于无效合同，因为在拆迁的过程中在政府作出征收决定后，原告等被征收人，不同意按照评估价拆迁，也不与政府征收实施部门签订协议，所以原告等被征收人向开发商漫天要价，导致拆迁工作无法进行。在这种情况下，被告作为开发商迫于无奈，与原告签订回迁合同，2011年1月1日以后，新批准的开发项目应适用新的征收条例。万泰城项目是2011年4月27日经政府部门批准，导致合同无效的原因是因为原告作为被征收人不按照法律规定，不与政府签订协议造成的。2、即使赔偿损失也应该以原告原有的平房进行评估而作出赔偿。3、被告万泰公司表示原告的住房可用10号楼予以回迁，现在可以去认房，但需撤诉后才能申请回迁。本案争议焦点：一、原、被告签订的《房屋拆迁回迁协议书》的法律效力；二、房屋损失的计算方法及依据；三、违约金的计算方法及依据；四、原告刘青山要求被告万泰公司赔偿双倍损失的诉讼请求是否合法有据；五、以10号楼补偿回迁是否符合合同的约定。围绕本案争议焦点，双方当事人提供的证据如下：原告提供的证据有：1号证据2013年6月5日双方签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》及《附属协议》。签订协议的甲方是本案被告万泰公司、乙方是本案原告。举证意图：证明原被告是在平等自愿的基础上签订的协议，以及拆迁及回迁房屋的位置、面积、回迁时间和违约金。被告质证认为，协议真实，但属于无效合同。2号证据宣传画及照片。举证意图：证明被告在原告被拆迁房屋位置上本来要建筑住宅楼，现在建成了商场，被告已构成欺诈。被告质证认为，属于设计变更，规划部门进行了变更，原告可选择退房，但不可要求双倍。3号证据《房地产估价报告》两份及评估费发票1张（收据）。举证意图：1、万泰城周边新建商品楼现行市场价底楼门店6955元/平方米、二楼单价2396元/平方米，被告应当按评估价双倍赔偿拆迁房屋损失；2、原告支出评估费1000元。被告质证认为，不认可该份证据，理由如下：1、应当对原告的原平房进行评估，不应以新盖的楼房进行评估。2、步梯楼和高层电梯楼的价钱不一样。3、评估依据不认可，万泰城周边没有新建楼房。4号证据保险公司保单。举证意图：原告支出保全保险费5131.4元。被告质证认为，不认可，应由原告自己承担。5号证据保全费单据。举证意图：原告支出保全费5000元。被告质证认为，认可，但应由原告自己承担。被告提供的证据有：1号证据杭锦后旗人民政府批复（杭政批发[2011]153号）《关于在陕青路北侧、农贸市场东侧进行房地产开发的批复》。举证意图：万泰城项目是2011年4月27日征收条例新批准后的项目，被征收人应当与政府征收部门签订《征收安置协议》，所以本案合同无效。原告质证认为，认可真实性，不认可举证意图。2号证据《人民政府征收决定》。举证意图：2012年3月12日对包括原告在内的万泰城3期项目范围内的房屋进行征收，但被征收人不同意征收补偿方案，也不同意评估价。原告质证认为，认可真实性，不认可举证意图，拆迁协议是在双方平等自愿基础上签订的，是合法有效的。原告提供的1号证据、3号证据、4号证据、5号证据具有客观性、合法性，并与举证的证明目的具有关联性，本院予以采信。原告提供的2号证据只能证明被告与其签订合同后对原图纸进行了设计变更，不能证明被告在签订合同时即具有欺诈的故意。被告提供的1号证据、2号证据虽然具有客观性、合法性，但与被告的举证目的没有关联性，不能证明被告的举证目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年6月5日被告万泰公司与原告刘青山签订《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》，约定原告以自有的房屋及空地置换被告承建的小区楼房，同时约定回迁房面积大于产权应调换面积的部分，原告应按交付回迁楼时的市场价格优惠200元/㎡补交房款，回迁房面积小于产权应调换面积的部分，被告应按货币补偿标准1880元/㎡补给原告，并约定了回迁房屋交付时间及满足完工的条件的情况下若不能按期完工，回迁房屋交付时间为住宅以本协议签订后20个月，商业门店为30个月，如到期未能交房，住房每日补偿房屋总款0.05‰违约金，违约金应以1880元/平方米折合成住宅予以补偿。《附属协议》中约定：一、被告给原告回迁商业门店的面积为150㎡单间底层门店；二、商业门店回迁位置为原地回迁，临北环路；三、住宅回迁面积为200㎡，其中32㎡为商业门店30个月的租金拆迁补偿金，位置为13号楼靠西1单元二层西户100㎡，14号楼靠中间1、2、3单元，二层100㎡任选；四、商业门店违约金按4000元/平方米×0.05‰补偿；五、被告交房面积以房产测量面积为准，长退短补，或面积互补；六、原告搬迁时间为被告用地为准，被告用地时，提前15天通知原告搬迁；商业门店交房时间超过30个月，营业损失照常补偿。该协议签订后，被告将原告的房屋拆除，但未在原址按合同约定的建设商业门店及住宅楼。2016年8月18日，杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所依据原告的申请作出《房地产估价报告》两份，评估万泰城周边新建商品楼现行市场价底楼门店6955元/平方米、住宅二楼单价2396元/平方米。原告支出评估费1000元。本院认为，合同是当事人双方意思自治的结果，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，更不能随意宣布合同无效。本案在诉讼过程中，被告万泰公司辩称合同为无效合同，《合同法》第52条中规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案合同并未违反法律、行政法规的效力强制性规定，同时涉案合同没损害合同相对人的利益，合同相对人在平等自愿的基础上签订协议，是对自己权利的处分，符合《合同法》中的意思自治等基本原则，且该合同未损害社会公共利益。综上，涉案合同不符合《合同法》第52条关于合同无效的规定，涉案合同应为有效合同。从法律效果和社会效果的角度来考虑，涉案合同也不宜认定为无效，认定无效不仅不利于保护合同相对人的合同利益，并且会造成严重的社会后果，而认定合同有效有利于保护弱势群体即被拆迁人的合法利益和维护交易的安全与稳定。原被告双方于2013年6月5日签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》属于以物易物的互易合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条的规定，可参照买卖合同的有关规定处理。被告万泰公司将原告房屋拆除后，未按约定交付房屋，致使原告合同目的不能实现，原告要求解除双方签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》的诉讼请求所依据的事实和理由符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，本院予以准许，解除时间为起诉状副本送达之日，即2016年9月22日。原被告之间就拆迁事宜达成了补偿协议，但被告未按合同约定建设相应的商业门店及住宅楼，违反诚信原则，应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，原告要求依据市场评估价计算损失的诉讼请求，于法有据。被告辩称，应按被拆迁房屋当时的评估价计算损失的理由，于法无据，本院不予采信。原告主张被告存在欺诈，应双倍赔偿损失，因规划变更取得了政府部门的许可，被告并非擅自更改小区设计，被告万泰公司的违约行为不符合《商品房买卖解释》第八条规定的情形，原告刘青山要求被告万泰公司承担双倍赔偿责任的诉讼请求于法无据。根据《房地产估价报告》评估新建商铺销售单价为6955元/平方米，二层住宅单价为2396元/平方米。《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》解除后，被告万泰公司应赔偿原告房屋拆迁补偿损失为1522450元（计算办法为：回迁商品楼评估单价2396元/㎡×应回迁面积200㎡＋回迁商铺评估单价6955元/㎡×应回迁面积150㎡=1522450元），原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。同时，合同解除后，不影响合同中结算条款的效力，原被告双方在《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》中约定了不能按时交付回迁房的违约金计算办法，由于被告万泰公司未能按照约定在2015年2月5日和2015年12月5日交付回迁住宅和商业门店，被告万泰公司应按照约定承担违约金。原告主张底层商业门店违约金从2015年12月5日起至实际赔偿房屋拆迁补偿损失之日止按30元/日计算（计算办法为：双方约定的4000元/㎡×应回迁面积150㎡×0.05‰），并按照约定承担迟延交付的门店的营业损失，参照《附属协议》第三条“住宅回迁面积为200㎡，其中32㎡为商业门店30个月的拆迁补偿金”，则商业门店的营业损失为从2015年12月5日起至实际赔偿房屋拆迁补偿损失之日止按2030元/月计算【计算办法为：原商业面积145平方米×14元/月（回迁商品楼拆迁单价1880元/㎡×补偿营业损失面积32㎡÷30个月÷145平方米）】。以上两项商业门店的违约金和营业损失合计为5030元/月，折合成月利率为1119922元的4.49‰【1119922元计算办法为：被拆迁的门店价值补偿1043250元（1043250元=回迁商铺评估单价6955元/㎡×应回迁面积150㎡）加上因拆迁门店造成的停产停业损失的补偿76672元（76672元=回迁商品楼评估单价2396元/㎡×商业门店30个月的拆迁补偿金折合成的面积32㎡）】。另外，住宅楼房的违约金从2015年2月5日起至实际赔偿房屋拆迁补偿损失之日止按23.96元/日计算（计算办法为：回迁商品楼评估单价2396元/㎡×应回迁面积200㎡×0.05‰=23.96元），则住宅楼房的违约金为720元/月，折合成月利率为402528元的1.79‰【402528元计算办法为：回迁商品楼评估单价2396元/㎡×(200㎡-商业门店30个月的拆迁补偿金折合成的面积32㎡）】。以上商业门店的违约金和营业损失及住宅的违约金并未超过原告的实际损失，原告的这部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，原告申请保全后，提供担保是其应尽的义务。本案中，原告以向保险公司投保的方式为其申请的财产保全提供担保，产生的保险费用当然由原告承担。因此，原告要求被告承担保险费5131.4元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款规定，判决如下：一、解除原告刘青山与被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司于2013年6月5日签订的《万泰城房屋拆迁回迁安置协议书》（解除时间为2016年9月22日）；二、被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司赔偿原告刘青山被拆迁的门店损失1119922元（其中包括被拆迁的门店价值补偿1043250元和因拆迁门店造成的停产停业损失的补偿76672元），并按月利率4.49‰给付商业门店的违约金和营业损失（从2015年12月5日起计算至实际赔偿被拆迁门店价值补偿之日止）；三、被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司赔偿原告刘青山被拆迁的住宅损失402528元，并按月利率1.79‰给付住宅楼房的违约金（从2015年2月5日起计算至实际赔偿被拆迁住宅价值补偿之日止）；四、被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司给付原告刘青山评估费1000元。五、驳回原告刘青山的其他诉讼请求。本判决的履行期限为判决生效后五日内。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27626元，由被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司承担15567元，由原告刘青山承担12059元。保全费5000元由被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长 袁 远审 判 员 贾 燕人民陪审员 赵莉萍二〇一七年六月十九日书 记 员 苏 寅 来源：百度搜索“”