（2017）浙0903民初1445号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-09-28
案件名称
陈雪娟与徐静霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
舟山市普陀区人民法院
所属地区
舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈雪娟,徐静霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十七条
全文
舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初1445号原告（反诉被告）：陈雪娟，女，1962年4月30日出生，汉族，住舟山市普陀区。被告（反诉原告）：徐静霞，女，1964年2月10日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托代理人（特别授权）陆玲波，浙江明达律师事务所律师。原告（反诉被告）陈雪娟与被告（反诉原告）徐静霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后依法适用简易程序进行审理。后被告（反诉原告）徐静霞提出反诉申请，本院经审查受理后与本诉合并审理。原告（反诉被告）陈雪娟、被告（反诉原告）徐静霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈雪娟向本院提出本诉请求：1、依法判令解除双方的房屋租赁合同；2、判令徐静霞退还房租押金5000元；3、依法判令徐静霞赔偿装修损失30000元及水费200元。事实和理由：2015年10月14日，陈雪娟租赁徐静霞名下位于沈家门××号房屋作经营性使用，双方签订了房屋租赁协议，协议明确租赁期限为三年（2015年10月16日至2018年10月15日止）；年租金为85000元，每年支付一次，须提前一个月支付；风险押金5000元等内容。2016年4月，因生意不好，经徐静霞同意后将该房屋转租给他人经营。2017年3月31日，陈雪娟发现徐静霞在双方合同期限未满合同尚未解除的情况下将该房屋租赁给其他人构成违约，同时也对陈雪娟原先的装修造成损失。陈雪娟为证明其主张的事实向本院提供了房屋租赁协议、情况说明、水费发票、照片。徐静霞答辩称，对解除合同的诉请无异议，已向陈雪娟发出解除合同的通知，该通知于2017年4月12日到达陈雪娟地方，合同应于2017年4月12日解除。陈雪娟转租的事情是经过我同意的，但是陈雪娟在转租后擅自提高租金，且在收取对方租金后，一直拖欠我的租金，在我进行催讨的情况下及在解除合同的通知到达陈雪娟的情况下，其仍未支付租金，已构成根本违约。押金按照合同的约定不予退还，陈雪娟装修支出的费用应由其自行承担，水费应由转承租人承担。徐静霞为证明其抗辩所称事实向本院提供了租赁协议、银行明细、通知书及快递单。徐静霞向本院提出反诉诉讼请求：依法判令陈雪娟支付自2015年10月16日至2017年4月12日的房屋租赁税7012元。事实和理由：2015年10月14日，陈雪娟向徐静霞承租位于沈家门街道菜市路××号的房屋，双方签订的租赁协议约定租赁期限为三年（2015年10月16日至2018年10月15日），年租金为85000元，须每年一次性付清全部年租费，且提前一个月支付；押金5000元，如中途退租，押金不予退还，未经出租人同意，不得私自转租。2016年4月15日，陈雪娟将房屋转租给第三人使用，并收取转让费5万元。陈雪娟于2016年9月19日支付了半年房租费42500元，其余至今未付。在承租期间，陈雪娟支付了房屋租赁税1700元，至2017年4月尚欠7012元未予支付。鉴于陈雪娟的违约行为，徐静霞于2017年4月11日将解除租赁协议的通知书邮寄给陈雪娟，4月12日已签收，双方的租赁关系解除。徐静霞为证明其反诉主张事实向本院提供了纳税证明、税收缴款书。陈雪娟答辩称，税费应该是由房东交的，我已经给房东2700元了，2016年的剩余税费被房东报停了，这些钱不应该要我承担，即使要支付，也应该由转承租人支付，房子是他在用的，我没有用。为查明本案事实，本院于2016年6月2日前往案涉房屋进行查看，并对现承租人张步云进行了询问；本院向舟山市市场监督管理局普陀分局调取了陈雪娟与徐芹、徐静霞与张步云签订的租赁协议、徐静霞出具的证明、房产证、土地证。本院经审理认定事实如下：2015年10月14日，陈雪娟与徐静霞签订房屋租赁协议一份，约定徐静霞将位于舟山市普陀区××号的店面租赁给陈雪娟经营使用，租赁期限为三年，自2015年10月16日至2018年10月15日止；年租费为85000元；全年租金须每年提前一月一次性付清；租赁期间的各种费用包括房屋租赁税费、经营税费、水费、电费、装潢等一切费用均由陈雪娟自理，并须预付风险押金伍仟元，如中途退租，押金押没给徐静霞等。2017年4月15日，陈雪娟与徐芹签定房屋租赁协议一份，约定将上述房屋转租给徐芹使用，租期为2年半，年租金每年8.5万元，包括装修，另陈雪娟收取了1.5万元的转让费用。2016年4月25日，徐静霞在该租赁协议上签名，同意陈雪娟转租。2016年9月19日，陈雪娟向徐静霞支付了半年租金42500元（2016年10月16日至2017年4月15日）。2017年4月11日，徐静霞以陈雪娟未足额支付2016年10月16日至2017年10月15日的租金为由，向陈雪娟寄送解除房屋租赁协议的通知一份，该通知于2017年4月12日由陈雪娟签收。2017年4月15日，徐静霞与张步云签订房屋租赁协议一份，将上述房屋租赁给张步云使用，张步云向徐芹支付了5万元的转让费。另，2016年6月，徐静霞缴纳了2016年1月和2月的出租房屋税费共计968元；本案审理期间，徐静霞补缴了2016年3月至12月的税费4840元。本案审理中，陈雪娟同意其与徐静霞签订的房屋租赁协议于2017年4月12日解除，对多支付的租金要求徐静霞予以退还。本院认为，陈雪娟与徐静霞签订的房屋租赁协议是各自真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现陈雪娟要求解除租赁合同，徐静霞亦同意解除，双方对协议解除的时间也达成一致，故本院确认陈雪娟与徐静霞签订的房屋租赁协议于2017年4月12日解除。因陈雪娟已支付租金至2017年4月15日，而徐静霞于2017年4月15日即与张步云签订了新的租赁协议，故对徐静霞多收取的租金应予以退还，本院酌情确定为230元。关于押金的退还问题，陈雪娟未按照合同约定的时间足额支付租金，构成违约，根据我国法律规定，徐静霞应要求陈雪娟在合理期限内支付，陈雪娟在该期限内未支付租金的徐静霞可解除合同，本案中，徐静霞并未提供其曾向陈雪娟催讨租金的证据，且在其向陈雪娟寄送解除通知后的数日内即与他人签订新的房屋租赁协议，并没有给陈雪娟合理的处理租赁事宜的期限，故本院认为徐静霞在行使单方解除权时有不符合法律规定的行为，也存在一定的过错，故综合考虑本院酌情确定退还的押金金额为3000元。关于装修赔偿，本案房屋自陈雪娟开始已经历三任租客（陈雪娟、徐芹、张步云），且徐芹和张步云都对房屋进行了装修，陈雪娟最初进行的部分装修现在已灭失，部分财物已由陈雪娟自行处理，且徐静霞对陈雪娟陈述的装修范围不予认可，陈雪娟也未提供充分的证据证明其装修的范围，故对陈雪娟在本案中主张的装修赔偿本院不予支持。关于水费200元，该费用系徐芹经营期间产生的费用，应由徐芹承担。关于税费，徐静霞于陈雪娟签订的租赁协议约定房屋租赁税费由承租人承担，故对徐静霞已支付的2016年的税费5808元陈雪娟应予承担。陈雪娟主张已支付给徐静霞2700元，徐静霞仅认可1700元，因陈雪娟缺乏相应证据证明支付的款项金额，故本院认定陈雪娟已支付给徐静霞1700元房屋租赁税费，尚需支付4108元。对徐静霞主张的2015年10月至12月及2017年1月至4月的税费，因无相应证据，本院不予支持。陈雪娟抗辩称，2016年系徐芹在占有使用房屋，房屋租赁税费应由徐芹承担，本院认为，徐芹和徐静霞之间未建立房屋租赁关系，徐静霞无权要求徐芹承担税费，如陈雪娟与徐芹订立的租赁协议中关于税费的承担有明确约定，陈雪娟可另行向徐芹主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认陈雪娟与徐静霞于2015年10月14日就位于舟山市普陀区沈家门菜市路53号的店面房签订的《房屋租赁协议》于2017年4月12日解除；二、徐静霞于本判决生效之日起十日内退还陈雪娟押金3000元、房屋租金236元，合计3236元；三、陈雪娟于本判决生效之日起十日内向徐静霞支付2016年房屋租赁税费4108元；综合第二、三两项，陈雪娟应于本判决生效之日起十日内向徐静霞支付872元；四、驳回陈雪娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费680元，减半收取340元，由陈雪娟负担300元，徐静霞负担40元；反诉案件受理费25元，由陈雪娟负担15元，徐静霞负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。代理审判员 周洁二〇一七年六月十九日书 记 员 蒋维《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”