（2017）津0112民初4785号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-08-28
案件名称
天津市恒华物业管理有限公司与李虹霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市恒华物业管理有限公司,李虹霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初4785号原告：天津市恒华物业管理有限公司。住所地天津市河西区大沽南路恒华大厦2-506。法定代表人：姚佳，总经理。委托诉讼代理人：谢劲松,天津鹏坤律师事务所律师。被告：李虹霞，女，1973年9月15日出生，汉族，住天津市津南区，委托诉讼代理人：贺和平，男，1985年11月10日出生，蒙古族，住天津市津南区，原告天津市恒华物业管理有限公司与被告李虹霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市恒华物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢劲松，被告李虹霞及其委托诉讼代理人贺和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市恒华物业管理有限公司提出诉讼请求：请求依法判令被告支付2015年7月1日至2017年4月30日的物业费18480元，支付违约金6376元，合计24856元。诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月10日，在津南区八里台镇政府的协调下，原告与被告所在小区的天津市津南区八里台镇天嘉湖小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限为两年，合同约定原告负责小区公共区域内的环境卫生清扫保洁、公共设施设备的维修、养护等；别墅的物业管理费为3.5元/月/平方米，物业费按月收取，业主于每月开始前十天交纳，如逾期缴纳，则从逾期之日起按应交物业费的千分之一比例缴纳违约金。合同签订后，小区绝大多数业主都按时交纳了物业管理费及相关费用，但被告却一直拒交。原告于2016年8月2日、2016年10月21日书面催告被告缴费，但被告始终不置可否。被告辩称，驳回原告的全部诉讼请求。理由：一、原告是与天津市津南区八里台镇天嘉湖花园小区业主大会签订物业服务合同，而非与被告本人签订，原告起诉被告主体不适格。同时被告不认识业主委员会主任，也未就签订合同通知被告。二、原告未依约履行义务。1、未履行保洁义务。垃圾到处堆放，未及时清理。2、原告未履行对公用设施设备的维护。小区杂草丛生，公共景观大理石脱皮。楼道内墙皮脱落，绿化草皮毁损，景观湖干枯从未清洗，尽管喷泉从未启用，公共照明损坏严重未进行修理。3、原告未履行维护公共秩序的义务。仅在前门派驻保安，后门无人看管。小区摄像头常年不开，导致很多业主家被盗。消防系统从未启用。小区私搭乱建严重，原告从未劝阻及报告相关部门。另外，原告在标示牌安置和休闲场所的提供等方面存在诸多问题。原告应当先履行物业服务，业主后按约定缴纳物业费。本案原告未提供符合标准的服务，严重违约，被告有权拒绝缴费，行使先履行抗辩权。三、业主拒绝缴纳物业费是原告违约在先，被告不应支付违约金。且违约金过高，应予驳回。结合原被告提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2015年6月10日，原告天津市恒华物业管理有限公司与天津市津南区八里台镇天嘉湖花园小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定原告为领天嘉湖花园小区提供物业服务，物业管理服务期限为两年，自2015年6月23日至2017年6月22日，物业管理服务费别墅按每月每平方米3.5元由业主交纳，每月前10日交纳。如逾期缴纳，则从逾期之日起按应交物业费的千分之一比例缴纳违约金。被告系天津市津南区天嘉湖花园灏澜苑78-3号房屋业主，该房屋建筑面积为240.04平方米。原告为被告居住的小区提供物业服务。被告未缴纳2015年7月1日至2017年4月30日的物业费。本院认为，业主大会依法与物业服务企业签订的物业服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。原告依据上述合同向被告所居住小区提供了物业服务，根据权利、义务相一致的原则，被告作为小区业主，应当履行交纳物业服务费用的义务。结合小区其他业主提供的证据，可以认定原告在提供物业服务过程中存在一定瑕疵。被告所在的天嘉湖花园小区入住率较低，业主长期拖欠物业费的情况,本身也制约着物业公司对服务的投入,长此以往，势必损害双方的根本利益。尽管如此，物业公司应不断提升自己的服务水平和品质，加强与业主的沟通，以满足业主对物业服务的合理预期。综合考量天津市物业管理物业服务等级化考核结果、物业服务标准与等级、本院实地考察情况和物业服务区域的整体交费比例等因素，本院确定由被告给付原告2015年7月1日至2017年4月30日的物业费的90%即16632元，对原告主张的违约金不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李虹霞于本判决生效后三日内给付原告天津市恒华物业管理有限公司物业费人民币16632元。二、驳回原告天津市恒华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元，由原告承担93元，由被告承担108元。此款原告已预交，被告于本判决生效后三日内给付原告108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 李长猛二〇一七年六月十九日书 记 员 廖正勇 关注微信公众号“”