（2017）鲁0102民初2453号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-08-07
案件名称
杨明洁与山东圣凯置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨某某,山东圣凯置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初2453号原告：杨某某，女，汉族，1978年出生，住济南市。委托诉讼代理人：齐自新，山东齐创律师事务所律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张太亮，男，该公司员工。原告杨某某与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托诉讼代理人齐自新、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付其拖欠原告租金94017.07元；2.判令被告以94017.07元为基数，依照同期银行贷款利率支付自起诉之日至判决生效之日止期间的经济损失；3.律师费4000元由被告承担；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：杨某某于2011年1月22日与圣凯公司签订委托经营管理协议，租期自2010年9月1日至2022年8月30日，约定杨某某将位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场商业广场某商铺委托于圣凯公司经营管理。合同约定圣凯公司需在每年度的10月支付以房屋总价为基数，第五年至第八年依照房屋总价款的7%支付租金。合同签订后，杨某某将所有房屋交付给圣凯公司经营管理。但截止诉讼之日，圣凯公司仍有2015年9月1日至2017年8月31日期间的租金94017.07元至今未付，故依法提起诉讼。原告杨某某为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1.杨某某权属证书两份（济房权证历字某）；委托经营管理协议两份。证据2.委托代理合同及律师事务所收费发票各一份。被告圣凯公司辩称，首先，对租金数额有异议。委托协议第十一条明确约定支付标准，还另有约定需要扣除楼宇保险和维修基金。圣凯公司晚付委托经营期间的租金，是因为自2014年下半年开始，整体经营项目收益出现亏损，已达不到原被告双方约定的支付标准，且圣凯公司在此种情况下以采取改变经营措施，银行贷款等多种渠道，尽量解决租金支付问题。另外，此类涉诉案件已累计200余件，足以说明圣凯公司确实没有履行委托协议的能力。委托协议从法定意义上讲可以认定为租赁合同，但事实是圣凯公司在房屋开发销售阶段与杨某某就所购商铺市场预期进行了约定。圣凯公司从一定意义上讲，没有能力长期控制市场，所以应该认为委托协议已经偏离事实。圣凯公司认为，就杨某某所主张的租金问题可以就支付标准参考涉案场地实际租金水平予以支付。被告圣凯公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场某，房屋所有权人为杨某某，房产证号为济房权证历字第某号、济房权证历字第某号，登记时间为2009年10月26日。2011年1月22日，杨某某（甲方）与圣凯公司（乙方）签订委托经营管理协议两份，分别约定：甲方将其购买的圣凯财富广场商业广场第某号及第某号商铺委托给乙方经营管理，委托经营期限为12年，自2010年9月1日起至2022年8月30日止；租金计算方式为：第一年到第四年按总房款的6%支付，第五年到第八年按总房款的7%支付，第九年到第十二年按总房款的8%支付；租金每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十月份；公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除（此条款予以免除）；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除（此条款予以免除）。协议约定委托经营的涉案商铺总房款为671550.55元。另，协议第十条约定，若甲、乙双方因纠纷诉至法院，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。另查明，2017年3月28日，杨某某与山东齐创律师事务所签订委托代理合同，委托该所齐自新律师代理本案，律师代理费4000元。2017年3月28日，山东齐创律师事务向杨某某开具了金额为4000元的律师代理费发票。本院认为，原、被告双方签订的委托经营管理协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。根据委托经营管理协议约定，租金支付时间为“每年十月份”，而非“次年十月份”，故“每年十月份”应为租赁年度当年的十月份。因此，被告圣凯公司最迟应于2015年10月31日前支付2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金、应于2016年10月31日前支付2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金。圣凯公司应当按照协议约定应向杨某某支付拖欠的2015年9月1日至2017年8月31日期间的委托经营租金，协议约定的该段期间的租金标准为671550.55元×7%×2年=94017.07元;对圣凯公司主张扣除的维修基金及保险金额,因委托经营管理协议第四条、第五条明确约定予以免除，故在返还租金中不予抵扣。对于杨某某主张的利息损失，因圣凯公司未按协议约定期限支付租金，给杨某某造成一定的经济损失，故圣凯公司应向杨某某支付相应的利息损失。对于杨某某主张的律师代理费4000元，按照协议约定应由圣凯公司负担，杨某某提交的证据亦能证实该笔费用已实际发生，故本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某某支付2015年9月1日至2017年8月31日期间的租金94017.07元；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某某支付欠付租金的利息损失(以应付年租金47008.54元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自2015年11月1日、2016年11月1日起计算至本判决生效之日止)；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某某支付律师代理费4000元；如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 姚文辉审 判 员 谭树杰人民陪审员 翟燕霞二〇一七年六月十九日书 记 员 付亚楠 微信公众号“”