（2017）粤06民终1403号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-08-24
案件名称
潘美平、张毅勇租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘美平,张毅勇,黄航升,霍佩贤,ＸＸ远
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1403号上诉人（原审原告）：潘美平，男，汉族，1972年8月14日出生，住广西壮族自治区贺州市八步区，委托诉讼代理人：ＸＸＸ，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世海，广东熊何律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：张毅勇，男，汉族，1972年1月22日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：ＸＸＸ，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世海，广东熊何律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：黄航升，男，汉族，1969年3月5日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：唐广凌，广东晋元律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽珍，广东晋元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：霍佩贤，女，汉族，1971年10月12日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：唐广凌，广东晋元律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽珍，广东晋元律师事务所律师。原审第三人：ＸＸ远，男，汉族，1980年9月29日出生，住广东省罗定市，委托诉讼代理人:刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。上诉人潘美平、张毅勇因与上诉人黄航升、霍佩贤、原审第三人ＸＸ远租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘美平、张毅勇上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.判令黄航升向潘美平、张毅勇赔偿130万元；3.判令霍佩贤对第二项请求的130万元赔偿金承担连带清偿责任；4.一、二审诉讼费由黄航升、霍佩贤承担。事实和理由：潘美平、张毅勇对于一审判决第二项、第三项无异议。一审判决驳回潘美平、张毅勇赔偿请求显失公平，应予纠正。（一）黄航升在本次交易中存在重大过错，应承担赔偿责任。本次交易的出租方黄航升有义务保证其出租物业的合法性及拥有合法出租权。在交易洽谈期间，黄航升也保证在约定期限可将租赁物交给潘美平、张毅勇使用，并有相关手续可办理酒店经营证照，这是商业租赁的基本要求。黄航升也书面作出承诺即以定金形式约定未能按约交楼应按定金标准赔偿潘美平、张毅勇130万元。因出租物业未完工及缺乏合法手续，黄航升无法按约交付物业给潘美平、张毅勇使用。可见合同无效系黄航升提供的标的物存在瑕疵这一根本过错造成，应就此过错依法承担全部赔偿责任。（二）潘美平、张毅勇在黄航升的诱导下与其交易没有过错，不应承担本案损失。为获得车城酒家整体承租权并获得部分转租收益，黄航升对潘美平、张毅勇作出种种承诺，并提供了车城酒家的设计施工的各种图片图纸。经查车城酒家确实按图建设，且至今都未认定违建或拆除。期间，黄航升保证自身利益，不让潘美平、张毅勇与业主接触。所以，潘美平、张毅勇没有其他渠道进一步了解出租物业，在黄航升不断诱导及承诺下，出于对朋友的信任，作出本次交易，符合目前一般人的审慎和做法，没有过错，依法不应承担本案责任。（三）—审判决导致损失由潘美平、张毅勇承担，益处由黄航升享有的不公平结果，形同鼓励社会滋生商业欺诈行为。本次交易黄航升使用潘美平、张毅勇的资金至今已经3年多。根据黄航升与ＸＸ远签订的合同，因该合同黄航升可获违约金225万元。潘美平、张毅勇除了其他付出，还被黄航升长期占用资金而少做了许多生意，承受利息、货币贬值等损失。—审判决结果导致黄航升无权出租且采用诱导欺诈方式促使潘美平、张毅勇与其达成交易，但承诺的赔偿不用赔，也不需承担其他任何责任，还可以无偿占用潘美平、张毅勇的巨额资金。（四）黄航升应按约定的定金标准赔偿潘美平、张毅勇130万元。合同无效，但有关争议解决的约定依然有效。如前所述，黄航升存在根本过错，为了使用潘美平、张毅勇的巨额资金，黄航升承诺作出相应赔偿，是其真实意思表示，也是本次交易达成的关键。正是基于这一实情，黄航升虽然先后提出赔偿潘美平、张毅勇30万元、35万元及40万元，潘美平、张毅勇认为太低没有接受。潘美平、张毅勇认为一审判决认定事实清楚、程序合法，仅对一审判决结果不服。黄航升、霍佩贤针对潘美平、张毅勇提起的上诉辩称，答辩意见与黄航升、霍佩贤的上诉状的事实和理由一致。潘美平、张毅勇的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回。首先，黄航升与潘美平、张毅勇并非租赁合同关系，而是合伙租赁涉案标的物。其次，霍佩贤对于涉案事实从不知情，也未参与，一审判令霍佩贤对涉案事由承担责任有误，请求二审法院予以改判。ＸＸ远针对潘美平、张毅勇提起的上诉述称，潘美平、张毅勇与黄航升、霍佩贤的法律纠纷与ＸＸ远无关。关于涉案租赁物，佛山机动车交易中心有限公司很早之前就将租赁物车城酒家出租给ＸＸ远，后来黄航升找到ＸＸ远商讨合作，黄航升说其想和其他人合作从ＸＸ远手上租赁车城酒家，具体租赁方法由黄航升和合作方协商。黄航升先交了保证金170万元给ＸＸ远。2014年6月，黄航升说合作者要与ＸＸ远谈具体租赁事宜，ＸＸ远遂在佛山市禅城区某茶馆见到了黄航升和其合作者，当时黄航升和其合作者共三人一起谈了车城酒家的具体租赁事宜，ＸＸ远没参与太多讨论。ＸＸ远并不清楚潘美平、张毅勇与黄航升的具体关系。ＸＸ远对本案不发表任何意见。黄航升、霍佩贤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回潘美平、张毅勇的诉讼请求；2.诉讼费由潘美平、张毅勇承担。事实和理由：（一）一审判决以“从2015年1月7日录音对话可知，潘美平、张毅勇多次提及黄航升向其转租车城酒家四、五层的事宜，黄航升当场并未提出异议”等为由，主观推断黄航升与潘美平、张毅勇之间为房屋租赁合同关系，并据此对黄航升与潘美平、张毅勇的合伙关系不予确认，存在明显错误。一审诉讼中潘美平、张毅勇提交的《现场谈判录音》、黄航升提交的《就车城酒家事宜约见用餐时的交谈录音》等证据清楚显示潘美平、张毅勇与黄航升并非租赁关系，潘美平、张毅勇与黄航升之间，黄航升、潘美平、张毅勇与ＸＸ远之间均有反复谈及合伙、“我们大家一起做”，共同商谈对外租赁的事宜，最终各方对租赁方式等具体事宜未达成一致意见和具体方案。黄航升收取130万元当天即将款项转汇给ＸＸ远，《现场谈判录音》、《就车城酒家事宜约见用餐时的交谈录音》显示潘美平、张毅勇要求ＸＸ远签署还款保证书并要求ＸＸ远承担责任。因此，潘美平、张毅勇提交的证据不足以认定其与黄航升存在租赁关系。（二）黄航升与潘美平、张毅勇系合伙向ＸＸ远承租车城酒家，ＸＸ远是涉案车城酒家的出租方和定金实际收取方，黄航升与潘美平、张毅勇系合伙承租方。（三）黄航升与霍佩贤在讼争纠纷所涉租赁事项发生前早已分居并各自生活，霍佩贤对此不知情，亦未参与涉案事项，与本案纠纷无关。潘美平、张毅勇针对黄航升、霍佩贤提起的上诉辩称，黄航升当时称租赁物系村对外出租，其老婆霍佩贤在村里面有关系，所以霍佩贤是清楚知道涉案租赁物的事情。黄航升一直称其向上一手支付了200万元，但证据显示黄航升于2013年3月30日向上一手支付70万元，于2013年5月25日收到潘美平、张毅勇支付的130万元定金之后，实际上黄航升当天支付了100万元给ＸＸ远，从中赚取了30万元。潘美平、张毅勇与黄航升不存在合伙关系。黄航升、霍佩贤的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉。ＸＸ远针对黄航升、霍佩贤提起的上诉述称，ＸＸ远并不清楚潘美平、张毅勇与黄航升的具体关系。一审法院认定事实：2013年3月30日，黄航升向户名为“ＸＸ远”的账户转款70万元。2013年5月25日，潘美平、张毅勇通过案外人刘莉的网银账户向黄航升的账户分两笔转款，合计130万元。同日，黄航升再向户名为“ＸＸ远”的账户转款100万元。2013年5月28日，证人石某向刘莉转款30万元。2013年7月17日，刘莉向户名为潘春连的账号转款30万元。2013年10月14日，潘美平向黄航升发短信，内容为：“收据，本人共收到XXX承租XXX房屋的定金人民币XX元。”2014年年中，黄航升出具收据一份，上载:“今收到张毅勇、潘美平承包经营佛山大道侧车城酒店定金合计壹佰叁拾万元正。”2014年5月29日，潘美平向黄航升发短信，内容为：“以下几点：1、大楼交付使用时间，2、租赁期限15年，3、免租装修期6个月，4、水电增容费用甲乙各半，5、按付定金时原定的租金签约1楼每平方米40元，2-3楼每平方32元，4-5楼每平方28元。6、交租方式已两个月按金每个月交租。7、因大楼有关手续不全或甲方因素致乙方装修好不能办理证照如何赔偿乙方。8、未尽事宜双方面谈。”2014年6月18日，黄航升向潘美平、张毅勇分别发短信，内容为：“这两天不签原车城酒家的物业合同就当自动放弃。”张毅勇回复：“不是单方面的，签不签也要见面谈，这两天我们可随时见。”、“为什么见面也不敢，难道法庭上才见面？”……同日，黄航升打电话给潘美平，黄航升陈述：“要确定要或者不要，他现在给多一个月都算是让步了。”、“我也没有赚到钱，相当于现在就夹在中间，都是公平公正的，也没有占任何人便宜。”……“都不知道怎么搞，现在这样，中间我又没挣什么钱，做与不做我都没什么关系。”黄航升又陈述：“可不可以这样，万一……我估计他们都不答应，可不可以我们接3至6楼，这样不知道可不可以，我还没问。”潘美平回复：“嗯嗯嗯。我们都要出三个方案，一个是整栋，二是4至5楼，三是3至5楼”。黄航升回复：“应该是4至6楼，不是3至5楼”。潘美平说：“4至6楼，或者3至6楼，或者整栋。拿几个方案出来”。黄航升回复：“阿勇一定要对方出面，对方又不肯出面，这是最麻烦的地方。”……“他都认为这个位置是有办法做的，他都没说没得做，如果我们不够资金，他都可以找人来参股。”……潘美平陈述：“明天你找他拿图片，如果三楼一半客房，一半做……”黄航升问：“是不是维也纳？”潘美平陈述：“是啊是啊……”黄航升陈述“我们中间开发几方，开两层，就可以全部没有黑房”。潘美平回复“是啊，就全部光亮了”。黄航升陈述“如果不是的话，就中间黑房，就可能房间多一点，按照你起初那样，就是黑房多”，潘美平陈述：“知道，黑了就卖不起价钱”。黄航升陈述：“是啊，我见绿景路那间七天（酒店）都是用灯光来做灯光的”。潘美平陈述：“他们是没有通风”。黄航升陈述，“有，是用通风管，用强力的抽风机……”，潘美平陈述：“嗯嗯。你今晚叫他明天给个设计图，我们可以改，在原有的基础上”。2014年6月20日，潘美平、张毅勇，黄航升、以及一称远哥、张老板的人相约会面，潘美平、张毅勇就涉案整体项目对“远哥”提出各种合作的方案。远哥回复：“这样吧，让我考虑，因为这里生意怎么做都行的……”。其中，张毅勇陈述：“我们也看过很多企业我们不喜欢三个做，要么就两个做，要么就四个，最好四个，既然有这缘分四个就这样四个，你问问升哥，你知的，他为什么走，就是因为时间问题我们没有办法，如果他能够再回来……”。2015年1月7日，潘美平、张毅勇约黄航升会谈，其中张毅勇陈述：“他提出这个方案之前已经两次改变，你和他之间的事情我们只听你单方面讲，我们最初同你讲只是租四、五楼做酒店，每月每平方28元”。黄航升回复：“你们现在好像觉得我在诈骗你们。”……张毅勇陈述：“阿升，你要给个交代我……你怎么样和我讲，从一开始就是说租两层做酒店，是你第一个承租，然后你再对我们两个。你说你等我们做酒店……”。黄航升回复：“我又没签合同”。张毅勇陈述：“是多少钱一方？你讲所谓的张老板，我都不知这个人是怎么回事，什么身份，他临时坐地起价，说他要下边，原先说全部租给你的，多少钱一方？……”潘美平陈述：“下面要100元一方”，黄航升回复：“是啊”。张毅勇陈述：“100元一方，你只能收多20元，他已经第一次改变，他对你改变了。他两样违约，第一，不能按28元给我们，两层的，四、五楼，第二，最重要的是他不能按时交楼……”张毅勇又陈述：“从一开始，我们讲我们的能力，只租四、五楼，是你一个人36元全包拿下来，但他临时坐地起价。”黄航升回复：“但我那个时候没有和他签。”张毅勇陈述：“但是口头讲了是不是？”黄航升回复：“口说的，现在没有白纸黑字。”……潘美平陈述：“我们应该给钱是……阿升给应该是四月，我们给应该是五月。”张毅勇陈述：“我们给阿升，你再给他。”黄航升陈述：“我三月给钱了。”……张毅勇陈述：“一个不按时，没错吧，第二，坐地起了你的价，没错吧，下边全部按36块给你，每个月每方，但现在呢，下边他说租给奔驰4s店，他说一定租到120块，然后只给你20块，这单事关不关我们事呢？只是对你，你说20块，然后好啦，你说你资金不够，你说我们一起去，我们就由租四、五层，现在变成要租，但要同你合作。那么这个我们不是说一定要同你做。”……张毅勇陈述：“我们当时就写了那份东西给你让你找他签，他肯不肯签？”黄航升回复：“他就是不签啦。”张毅勇陈述：“就证明他心虚咯，如果他说的事实是真的话，他是不是百分百违约？……他要赔你几多啊？200万本金再加200万违约金，这个就是法律。……如果你白纸黑字写给我们的话，你是不是要赔给我，130万加130万？……”黄航升回复：“是啊，如果写了价钱，当他赔我，我就赔你，但是什么都没写下来，所以叫我们退出，给30万我们。”2015年4月1日，黄航升委托广东平诺律师事务所的吴亚平律师代理本案，代理权限为一般代理。2015年6月9日，黄航升委托吴亚平律师向佛山市禅城区公安消防大队发函，内容为：“佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济社对佛山车城酒家（佛山大道东侧、佛山汽车城北侧）进行拆旧重建，并将车城酒家出租给ＸＸ远，再由ＸＸ远转租给黄航升使用。随后，黄航升将车城酒家的部分楼层转租给张毅勇、潘美平使用。因双方对车城酒家租赁事宜发生争执，张毅勇和潘美平将黄航升诉至佛山市禅城区人民法院。委托人黄航升与张毅勇、潘美平是否存在合法有效的租赁关系，取决于涉案建筑物业佛山车城酒家是否经消防验收。本律师于2015年6月8日前往贵大队对涉案建筑物佛山车城酒家消防验收事宜进行调查，并由贵大队文职办公室工作人员王肖群接待。通过贵大队的网络系统，查询不到与佛山市车城酒家有关的消防验收档案材料。为维护委托人黄航升的合法权益，查明案件事实，恳请贵大队出具相关证明。”另查明，2014年1月30日，佛山市国土资源和城乡规划局核发建字第440604201400058号《建设工程规划许可证》，上载：建设单位为佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社，建设项目名称为佛山车城酒家（临时商铺），建设位置为佛山大道东侧、佛山汽车城北侧，建设规模为建筑面积7090.88平方米，建筑层数为地上3层。2015年7月29日，佛山市禅城区公安消防支队出具《复函》一份，主要内容为：该涉案建筑（佛山车城酒家，五层，位置：325国道河宕路段、佛山大道东侧、佛山汽车城北侧）未申报消防设计审核、竣工验收等相关消防手续。再查明，黄航升与霍佩贤于1996年10月8日登记结婚，2014年11月6日登记离婚。潘美平与案外人刘莉为夫妻关系，于1996年2月26日登记结婚。石某与潘春连为夫妻关系。潘美平、张毅勇与黄航升共同确认：涉案车城酒家项目在2014年4月开始重建；黄航升向潘美平、张毅勇出具收据的落款时间虽为2013年5月25日，但实际上是在2014年年中出具的。潘美平、张毅勇陈述：黄航升原是潘美平的老板，双方也是多年的朋友。2013年4月，黄航升向潘美平陈述其以200万元作为定金承租了车城酒家，但因为资金不足，故向潘美平询问有无兴趣以每平方米28元承租车城酒家四、五层。因潘美平与张毅勇是朋友兼邻居，证人石某又有多年经营酒店的经验，所以潘美平、张毅勇打算向黄航升承租四、五层经营旅业或餐饮生意。2013年5月25日，潘美平、张毅勇向黄航升支付定金，双方约定租赁期限十年，租金为每月每平方米28元，黄航升需在2013年12月底将涉案物业交付使用。潘美平、张毅勇在付款前后均不认识ＸＸ远。但到了2013年6月，涉案物业还没开始动工，潘美平、张毅勇就发现黄航升存在不能履行按时交付房屋义务的可能，到2013年12月，车城酒家还未动工，黄航升提出要与潘美平、张毅勇共同经营整栋物业，潘美平、张毅勇也曾考虑是否与黄航升合作经营，所以潘美平曾与黄航升在2014年有提到酒店如何装修、租赁物各层数的租金问题，但双方只是一个洽谈的过程，最终没有达成一致的方案。到2014年6月，潘美平、张毅勇要求黄航升返还款项，并且怀疑黄航升存在诈骗潘美平、张毅勇的可能，所以要求约见黄航升所称的出租人“张老板”。黄航升陈述：2013年4月，黄航升与潘美平协商经营车城酒家的项目，范围是第四、五层。后来黄航升资金不足，便在潘美平、张毅勇支付130万元前与潘美平、张毅勇协商一起共同经营整个项目，潘美平、张毅勇当时是同意的。经协商决定，由潘美平、张毅勇与黄航升、石某四人合伙共同经营，4-5层经营方向为酒店，1-3层暂未决定经营方向。石某与黄航升仅见过一次，后来石某于2013年7月17日退出，石某对2013年7月17日后发生的事情完全不知情。潘美平、张毅勇支付黄航升的130万元是作为合伙承租车城酒家的定金。潘美平、张毅勇与黄航升没有具体约定合伙体的利润分配和亏损分担，截止至起诉之前均未对整个合伙项目达成一致意见。潘美平向黄航升发出短信提出“按付定金原定的租金签约”，但黄航升没有答复。出租人ＸＸ远曾说可在2013年12月底交付房屋。黄航升、霍佩贤婚姻存续期间无对夫妻财产进行约定，没有对潘美平、张毅勇说明涉及的债权债务与霍佩贤无关。霍佩贤陈述：黄航升、霍佩贤婚姻存续期间无对夫妻财产进行约定。证人石某陈述：我是潘美平朋友，2013年4月，大约清明前后，潘美平联系我，称佛山市禅城区佛山大道侧车城酒店重建项目准备启动，其旧同事黄航升已经承包整栋车城酒家的项目，可以出让四、五层让我与潘美平、张毅勇合伙经营，我投资了30万元，后来发现该项目没有完工，所以我于2013年7月17日退出了，潘美平已经于我退出的当天将投资款退还给我。庭审中，一审法院询问张毅勇及黄航升，张毅勇在2014年6月20日的谈话录音中陈述“你问问升哥，他为什么走？就因为时间问题我们没办法，如果他能够再回来。”一句中具体指哪一人物？张毅勇回答，应为：“ＸＸ远，你问问黄航升，黄航升是知道的，石某为什么走？就是因为时间问题，黄航升不能按时交付出租物，石某与潘美平、张毅勇没有办法，如果石某能够再回来。”黄航升确认上述张毅勇陈述中的“他”是指“石某”。一审法院询问黄航升，在潘美平、张毅勇支付定金时候，是如何洽谈的？黄航升回答：“具体很多都忘记了。当时潘美平、张毅勇提出与我合伙，由我做代表。我出资40万元，潘美平、张毅勇出资130万元，这是合伙租赁的保证金。当时潘美平、张毅勇与黄航升还没有谈到合伙的具体内容，也没有谈到利润分成及合伙项目，只是说到合伙经营，具体我记不清楚。双方洽谈的合伙内容基本就与我方提交的录音对话内容基本一致。由我做代表与ＸＸ远商谈租赁事宜。”一审法院再询问黄航升，收取潘美平、张毅勇130万元的时候，有无向潘美平、张毅勇提及ＸＸ远？黄航升回答：“当时有向潘美平、张毅勇提到ＸＸ远，陈述到此，没有其他补充”。诉讼中，黄航升向法院申请对2015年1月7日录音的真伪以及完整性进行鉴定。2015年11月2日，黄航升撤回上述鉴定申请。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、潘美平、张毅勇与黄航升之间属于何种法律关系。二、黄航升应否向潘美平、张毅勇双倍返还定金。三、霍佩贤应否承担连带责任。争议焦点一。一、潘美平、张毅勇与黄航升虽无签订书面租赁合同，但从2015年1月7日录音对话可知，潘美平、张毅勇多次提及黄航升向潘美平、张毅勇转租车城酒家四、五层的事宜，黄航升当场并未提出异议。二、黄航升对收取潘美平、张毅勇130万元无异议，从黄航升委托其律师向佛山市禅城区公安消防大队出具的《律师函》可看出，黄航升确认其与潘美平、张毅勇之间为房屋租赁合同关系。三、黄航升抗辩主张其与潘美平、张毅勇为合伙关系不能成立。理由如下：1、从采信的转账凭条可知，黄航升于2013年3月30日已向ＸＸ远转款70万元，而潘美平、张毅勇与黄航升均陈述双方是从2013年4月开始商谈承租或者合作的事宜，2013年5月25日潘美平、张毅勇才向黄航升转款130万元，故从上述时间点可推断，黄航升向第三人ＸＸ远转账的70万元并非合伙人共同支付的租赁保证金；2、黄航升多次向潘美平、张毅勇陈述“如果写了价钱，当他赔给我，我就赔给你”、“我也没有赚到钱，相当于现在就夹在中间，也没有占任何人便宜。”、“中间我又没挣什么钱，做与不做我都没什么关系。”黄航升的上述陈述不符合合伙中执行合伙事务合伙人的行为特征；3、黄航升未能举证证明其与潘美平、张毅勇之间存在个人合伙协议，亦对合伙意向、合伙内容陈述不清。黄航升认为其作为合伙体的代表与ＸＸ远协商，但庭审中，黄航升无法回答是如何向潘美平、张毅勇介绍作为合伙项目出租人的ＸＸ远，且黄航升称石某也为合伙人之一，但双方仅见过一次面的陈述显然与日常合伙关系的人合性的特征不符；4、据前采信的证据显示，潘美平、张毅勇与黄航升的对话以及潘美平、张毅勇与ＸＸ远的对话虽有提及各种合作方案，但黄航升未能举证上述谈及的合作方案有无最终定论，即无证据证明潘美平、张毅勇与黄航升的关系已从房屋租赁合同关系向合伙关系或其他法律关系转化。综上，潘美平、张毅勇与黄航升之间应为房屋租赁合同关系，租赁标的物为车城酒家四、五层。争议焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”佛山市禅城区发展规划和统计局的材料显示涉案物业取得建设工程规划许证的规模仅为地上三层，而黄航升作为出租人以及潘美平、张毅勇作为承租人均未提供车城酒家第四、五层的报建手续，故潘美平、张毅勇与黄航升就车城酒家第四、五层的租赁合同关系应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，黄航升应将收取的租赁定金130万元返还给潘美平、张毅勇。潘美平、张毅勇诉请于法有据，一审法院予以支持。关于潘美平、张毅勇诉请适用定金罚则赔偿130万元的问题。无效的合同，自始没有法律约束力，潘美平、张毅勇主张适用定金罚则于法无据，且潘美平、张毅勇作为承租方未尽审慎注意义务对于合同无效亦负有过错，故一审法院对潘美平、张毅勇的该项诉请，不予支持。争议焦点三。涉案债务发生在黄航升与霍佩贤婚姻关系存续期间，对于夫妻关系存续期间的债务问题，黄航升、霍佩贤未能提供有效的证据证明有约定婚姻关系存续期间所得财产归各自所有，且潘美平、张毅勇明知该约定。故依据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，上述债务应属黄航升与霍佩贤的夫妻共同债务，霍佩贤对此应承担连带偿还责任。潘美平、张毅勇诉请有理，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、确认潘美平、张毅勇与黄航升关于车城酒家四、五层的租赁合同关系无效；二、黄航升于判决发生法律效力之日起十日内，向潘美平、张毅勇返还130万元；三、霍佩贤对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回潘美平、张毅勇的其他诉讼请求。如黄航升、霍佩贤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27600元，财产保全费2520元，合计30120元，由潘美平、张毅勇负担15060元，黄航升、霍佩贤负担15060元。本院二审期间，潘美平、张毅勇、黄航升、霍佩贤均未向本院提交新的证据。ＸＸ远向本院提交《租赁意向合同书》、《佛山机动车交易中心有限公司租赁合同书》，拟证明ＸＸ远与佛山机动车交易中心有限公司签订租赁合同，ＸＸ远承租了车城酒家。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证，潘美平、张毅勇、黄航升、霍佩贤发表了质证意见。对上述证据，本院认定如下：ＸＸ远提交的两份合同与本案潘美平、张毅勇与黄航升、霍佩贤之间所涉争议焦点无关联，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2015年1月7日，潘美平、张毅勇约黄航升会谈，其中张毅勇陈述：“30万是利息，你意思是你不收利息了，你一分钱不收，你还130万，再加30万利息给我们的吧。”黄航升回复：“是啊。”……张毅勇陈述：“等于他自己违了约，拿30万打发我们，我们当然不答应啦，阿升，是不是？”本院认为,本案二审争议焦点有三个，第一是黄航升与潘美平、张毅勇之间存在何种法律关系；第二是黄航升应否向潘美平、张毅勇赔偿损失130万元；第三是霍佩贤应否对黄航升向潘美平、张毅勇返还130万元及赔偿损失之债务承担连带责任。关于第一个争议焦点。黄航升上诉主张其与潘美平、张毅勇是合伙关系，系三人合伙向ＸＸ远承租车城酒家。经审查，黄航升的该项上诉主张不能成立，理由如下：首先，黄航升与潘美平、张毅勇虽然没有签订书面的租赁合同，但从2015年1月7日录音对话可知，潘美平、张毅勇多次提及黄航升向潘美平、张毅勇转租车城酒家四、五层的事宜，黄航升当场未提异议。其次，黄航升委托律师向佛山市禅城区公安消防大队出具《律师函》，该函的内容表明黄航升确认其与潘美平、张毅勇之间为房屋租赁合同关系。再次，黄航升未能举证证明其与潘美平、张毅勇之间存在合伙协议，亦对合伙意向、合伙内容陈述不清，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应承担举证不能的不利后果。综上，黄航升的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。如上所述，黄航升与潘美平、张毅勇之间是租赁合同关系，租赁标的物为车城酒家四、五层。佛山市禅城区发展规划和统计局的材料显示涉案物业取得建设工程规划许证的规模仅为地上三层，黄航升与潘美平、张毅勇均未提供车城酒家第四、五层的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，租赁标的物未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故黄航升与潘美平、张毅勇就车城酒家第四、五层形成的租赁合同关系无效。租赁合同无效，黄航升因该租赁合同收取了潘美平、张毅勇支付的款项130万元，应予以返还给潘美平、张毅勇。潘美平、张毅勇上诉主张其存在损失130万元，黄航升应赔偿损失130万元予潘美平、张毅勇。经审查，黄航升作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给潘美平、张毅勇使用，致租赁合同无效，应承担主要责任。潘美平、张毅勇作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，按照黄航升、潘美平、张毅勇的过错大小，本院酌定潘美平、张毅勇的损失为黄航升占用130万元款项的利息损失（以130万元为本金，从2013年5月25日起至黄航升将该130万元款项返还给潘美平、张毅勇之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付），黄航升应赔偿该损失予潘美平、张毅勇。潘美平、张毅勇上诉主张在该损失范围内的部分，本院予以支持；潘美平、张毅勇上诉主张超过该损失的部分，本院不予支持。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。关于第三个争议焦点。黄航升上诉主张涉案债务与霍佩贤无关，霍佩贤不应承担连带责任。因涉案债务发生在黄航升与霍佩贤婚姻关系存续期间，对于夫妻关系存续期间的债务问题，黄航升、霍佩贤未能提供有效的证据证明有约定婚姻关系存续期间所得财产归各自所有，且潘美平、张毅勇明知该约定，故涉案债务应属黄航升与霍佩贤的夫妻共同债务，霍佩贤对此应承担连带偿还责任。黄航升的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，黄航升应返还130万元并且赔偿潘美平、张毅勇的损失，损失计算方法为：以130万元为本金，从2013年5月25日起至黄航升将该130万元款项返还给潘美平、张毅勇之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，霍佩贤对黄航升的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，潘美平、张毅勇的上诉请求部分成立，黄航升、霍佩贤的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第457号民事判决第四项；二、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第457号民事判决第一项、第二项、第三项；三、上诉人黄航升于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿上诉人潘美平、张毅勇的损失，损失计算方法为：以130万元为本金，从2013年5月25日起至黄航升将该130万元款项返还给潘美平、张毅勇之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；四、上诉人霍佩贤对上述上诉人黄航升赔偿上诉人潘美平、张毅勇损失的债务承担连带清偿责任；五、驳回上诉人潘美平、张毅勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27600元，财产保全费2520元，合计30120元，由上诉人潘美平、张毅勇负担10000元，上诉人黄航升、霍佩贤负担20120元；二审案件受理费33000元，由上诉人潘美平、张毅勇负担11000元，上诉人黄航升、霍佩贤负担22000元。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一七年六月十九日书 记 员 黎嘉鸿 更多数据：