（2017）苏01民终3989号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-07-03

案件名称

南京金盛物业管理有限公司与张艳、ＸＸ展物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张艳,ＸＸ展,南京金盛物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终3989号上诉人（原审被告）：张艳，女，汉族，1975年3月18日生，住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审被告）：ＸＸ展，男，汉族，1965年12月15日生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张艳（系ＸＸ展配偶），自然情况同上。被上诉人（原审原告）：南京金盛物业管理有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区和燕路356号。法定代表人：侯廷元，该公司总经理。委托诉讼代理人：张芳，江苏宁诚律师事务所律师。上诉人张艳、ＸＸ展因与被上诉人南京金盛物业管理有限公司（以下简称金盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初6393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张艳、ＸＸ展上诉请求：撤销一审判决，依法改判，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审审理时间超过审理期限，违反法律规定；（二）被上诉人主张的2015年1月16日前的物业费已超过诉讼时效；（三）一审对前期物业合同中的第七条第5款内容没有查实和认定；（四）被上诉人的服务质量与标准远低于合同标准，故其收费标准无合同及事实依据。被上诉人金盛物业公司辩称：(一)一审审理期间不排除扣除审限的情形，故一审未超过审理期限；（二）上诉人主张其超过诉讼时效不能成立；（三）物业收费标准应以合同为依据；（四）上诉人提交的配套设施的证据真实性无法确定；（五）涉案物业合同中并未约定为达到管理目标时，不能向业主主张物业费。金盛物业公司一审请求：判令张艳、ＸＸ展支付拖欠的物业费及公摊水电费共计45440元，每日按应缴物业费数额的0.05%支付滞纳金至实际交款之日止；本案诉讼费由张艳、ＸＸ展承担。一审法院认定事实：南京栖霞房地产开发有限公司（甲方，以下称开发商）和金盛物业公司（乙方）签订前期物业服务合同（以下简称前期合同），该合同未注明合同签订时间，载明甲方选聘乙方对东墅山庄（以下简称小区）提供前期物业管理服务，物业类型为花园洋房。前期合同相关约定如下：合同期限自2008年7月18日起至2013年12月31日止，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务委托合同生效时，该合同自动终止；该合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长合同期限达成协议，未达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业（前期合同第三十条、第三十一条）；物业服务费用实行包干制，物业服务费标准为：别墅每月每平方米3.5元（前期合同第六条第一款第1项，只有别墅一种类型）；物业服务费按季交纳，业主于每季的第1月第1日履行交纳义务（前期合同第七条第6款）；业主未能按时足额交纳物业服务费的按应交数额向乙方支付违约金，但未约定违约金标准（前期合同第二十五条）。前期合同第七条第2款约定：“因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担。”前期合同第二十四条约定：“乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金。”关于公共能耗费，前期合同相关内容如下：包干制服务费不含代收代交的公共能耗费（第六条第一款第3项），公共能耗费按实际用量结算并予公示（第七条第3款），公共能耗费由全体业主按户分摊（第九条）。2010年12月30日，张艳作为东墅山庄41幢105室的业主，签收东墅山庄业主手册，该手册第8页特别提醒中有关物业管理费部分载明：物业管理费收费标准为前期合同的每月每平方米3.5元，公摊水电费按实际使用分摊；该手册中临时管理规约第四章第一条第一款（该手册第13页）载明：未按时交纳物业服务费的，欠费业主或使用人应向物业管理企业按物业服务费用数额的每日万分之五交纳滞纳金。张艳、ＸＸ展的物业为南京市栖霞区灵山北路9号41幢105室房屋，该房屋建筑面积为265.93平方米，张艳、ＸＸ展于2010年12月30日办理了房屋接受手续。2016年9月14日，金盛物业公司委托江苏宁诚律师事务所，以特快专递方式向张艳、ＸＸ展的上述物业地址邮寄送达了律师函，书面向张艳、ＸＸ展催交所欠的物业费用。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。因此，金盛物业公司和开发商就小区前期物业管理服务所签订的前期合同，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对业主具有约束力，双方均应按约履行。关于张艳、ＸＸ展辩称因所购房屋实际面积与购房合同不符与开发商产生纠纷，根据前期合同第七条第二款约定，金盛物业公司主张的物业费应当由开发商支付的意见。本院认为根据合同条款文义及上下文，该条款应解释为涉案房屋交付时，购房人如有正当理由拒绝接收房屋的，也同时有权拒绝缴纳物业服务费用，在入住通知书约定的房屋交付时间之后的物业服务费用应当由开发商承担。另根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应当按照入住通知书约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。在本案中，张艳于2010年12月30日办理了房屋接收手续，因此前期合同第七条第二款的约定并不适用于本案情形。故张艳、ＸＸ展以此主张不交物业服务费的意见，依据不足，一审法院不予采纳，张艳、ＸＸ展与开发商之间的合同纠纷与本案非同一法律关系，张艳、ＸＸ展可另案主张。关于张艳、ＸＸ展辩称2015年1月16日之前的物业费已超过诉讼时效的意见。一审法院认为，在前期合同约定的期间内，金盛物业公司一直为小区提供物业管理服务，合同期满后开发商并未与金盛物业公司达成延长合同期限的协议或选聘新的物业服务企业，小区业主委员会也未成立并选聘新的物业服务企业，小区专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主亦没有提出异议，金盛物业公司仍然继续为小区提供物业服务，应当认定双方之间成立不定期物业服务合同。而物业服务合同因其履行上的连续性，对此诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故对张艳、ＸＸ展的抗辩意见，一审法院不予支持。关于金盛物业公司主张的公摊水电费请求。一审法院认为公摊水电费系金盛物业公司实际向供水供电单位交纳的费用，根据前期合同和业主手册的约定，小区业主应当按实际使用情况分摊并支付给金盛物业公司。但金盛物业公司对此请求未能提供充分证据证实，且张艳、ＸＸ展对此请求提出异议，故金盛物业公司主张的此请求依据不足，一审法院不予支持。关于物业服务费的标准。根据《江苏省物业管理条例》第四十九条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。张艳、ＸＸ展的物业属于非普通住宅，实行市场调节价，前期合同和张艳、ＸＸ展签收的业主手册均约定为每月每平方米3.5元。故金盛物业公司主张张艳、ＸＸ展按每月每平方米3.5元的标准支付物业服务费的请求，合理有据，一审法院予以支持。关于张艳、ＸＸ展辩称金盛物业公司服务不达标，小区配套设施不完善，应降低收费标准的意见。张艳、ＸＸ展对此提供了照片等证据，金盛物业公司认为真实性无法认可，不能证明张艳、ＸＸ展的目的。一审法院经审查认为，张艳、ＸＸ展提供的证据不足以证明其观点，且前期合同第二十四条约定：“乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金。”可见，前期合同并未约定金盛物业公司未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费。因此，张艳、ＸＸ展以此为由不交或少交物业费缺乏依据，一审法院对张艳、ＸＸ展这一抗辩意见不予采纳。关于金盛物业公司主张的滞纳金请求。前期合同约定，物业服务费按季交纳，业主于每季的第1月第1日履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费的按应交数额向乙方支付违约金，未约定违约金标准。业主手册载明，未按时交纳物业服务费的，欠费业主或使用人应向物业管理企业按物业服务费用数额的每日万分之五交纳滞纳金。故金盛物业公司主张的滞纳金请求，实为业主逾期支付物业费应承担的违约责任。本案中，张艳、ＸＸ展以金盛物业公司的物业管理服务存在问题和房屋面积存在问题为由迟延交纳物业费，双方就张艳、ＸＸ展迟延交纳物业费是否构成违约必然产生争议，张艳、ＸＸ展可不承担迟延支付物业费的违约责任，一审法院对金盛物业公司主张的这一请求不予支持。综上所述，金盛物业公司主张张艳、ＸＸ展支付物业服务费的请求，一审法院予以支持；金盛物业公司主张张艳、ＸＸ展支付公摊水电费和滞纳金的请求，一审法院不予支持。物业服务费应当按照张艳、ＸＸ展房产证所载明的房屋建筑面积265.93平方米，按每月每平方米3.5元计算，张艳、ＸＸ展应支付的物业服务费为265.93平方米×3.5元/平方米/月×48个月（2013年1月至2016年12月期间）=44676.24元。因此，金盛物业公司主张张艳、ＸＸ展支付物业服务费44676元的请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：张艳、ＸＸ展于本判决生效之日起十日内支付南京金盛物业管理有限公司物业服务费44676元（2013年1月至2016年12月期间）。一审案件受理费936元，减半收取468元，由南京金盛物业管理有限公司负担9元、张艳、ＸＸ展负担459元。对于一审查明的事实，上诉人认为，一审遗漏了涉案小区绿化面积未达到前期物业合同约定的21000平方米，会所二、三楼未建成娱乐、餐饮用房，传达室未到达3个的事实，故根据前期物业合同的约定其应低于约定收费标准的30%交纳物业费。对此，被上诉人庭审中认可传达室目前只有2个。庭后，被上诉人提交了15张照片以证明涉案小区绿化和会所已达到合同约定。上诉人就此质证认为，该照片不能证明小区绿化已达到21000平方米，且其于2017年6月5日到会所查看，会所二、三楼仍堆放着建筑材料和垃圾。对此，经本院审查，通过被上诉人提供的照片无法判断涉案小区具有21000平方米的绿化面积。同时，被上诉人提交的会所照片上虽可见简单装潢和桌椅摆放，但无法判断其具有娱乐、餐饮的功能。本院二审查明：涉案《前期物业服务合同》第七条第5项约定“因甲方分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业服务费可低于本合同约定收费标准的30%（15%-30%），其差额部分由甲方承担”。同时，合同还约定小区设传达室3个，绿化面积为21000平方米，会所二、三楼为娱乐、餐饮用房。本院认为：一、一审审理时间是否超过审理期限本案一审的立案时间为2016年11月10日，判决时间为2017年3月8日，期间因双方当事人争议较大，一审法院依职权调取了涉案房产信息，因此扣除了30天审限，故一审审理时间并未超过简易程序三个月的审理期限。二、金盛物业公司提起本案一审诉讼是否超过诉讼时效由于给付物业服务费用系一持续的履行过程，故物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，金盛物业公司于2016年11月10日向一审法院起诉要求上诉人支付2013年1月至2016年12月期间的物业服务费及公摊水电费，而根据涉案前期物业服务约定，上诉人最后一期2016年四季度的物业服务费用应于2016年10月1日支付，故金盛物业公司提起本案一审诉讼未超过2年的诉讼时效。三、关于涉案前期物业合同中的第七条第5款的适用本案系物业服务合同纠纷，作为物业服务人的金盛物业公司应当举证证明其根据合同约定提供了相应物业服务。现上诉人认为根据涉案前期物业服务合同，涉案小区的配套设施、绿化未达到合同约定，并就此提交了初步证据，金盛物业公司应就此予以反证。同时金盛物业公司作为涉案小区的实际物业服务人，其也完全有能力证明涉案小区的配套设施及绿化情况。而金盛物业公司就此未能充分举证予以证明，依法应承担不利的法律后果。涉案前期物业合同中第七条第5款约定“因甲方分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业服务费可低于本合同约定收费标准的30%（15%-30%），其差额部分由甲方承担”。就此，金盛物业公司认为该条款系针对涉案小区分批交付时的约定，现小区已全部交付，该条款应不再适用。对此，本院认为，前期物业服务合同系开发商与物业服务人在所开发的房地产项目尚未销售时就已签订的，买房人在购买商品房时，前期物业服务合同往往作为商品房预售合同的附件由买房人一并签字确认，故买房人对其中的合同条款往往只能被动接受而缺乏相应的协商的权利。故在对合同条款进行解释时，应当作出不利于开发商和物业服务者的解释。涉案前期物业合同中的第七条第5款已约定业主在开发商分期开发、分批交付时，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的可以低于一定标准交纳物业服务费。如按金盛物业公司所称开发商全部交付时，即使住宅小区配套设施和绿化环境仍未能到位，业主也不能适用该条款以低于约定的标准交纳物业服务费。该对合同条款的解释明显不符一般业主对该合同条款的通常理解且明显不利于相关业主的权益。同时由于小区的配套设施和绿化环境未到位，物业服务者所提供的服务量势必少于配套设施和绿化环境到位的情形。故本院认为，举轻以明重，如涉案小区的配套设施和绿化环境未能到位，小区即使全部交付，业主也可依前期物业合同中第七条第5款以约定低于合同约定的收费标准给付物业服务费。至于具体的减少比例，本院根据涉案合同中的约定，以及涉案小区现有配套设施和绿化的情况，酌定为20%。故上诉人应支付的物业服务费为35813.6元（44676×80%）。四、关于涉案前期物业服务合同约定的收费标准本案中，上诉人上诉称被上诉人提供的服务与合同中约定的收费标准“质价不符”。对此，涉案小区物业服务的收费标准在前期物业服务合同中已有明确约定，各方应依约履行。且物业服务收费标准的调整牵涉到全体业主的权益。如业主认为物业服务人提供的服务与约定的物业服务收费标准明显不符，可通过业主委员会与物业服务人进行协商，协商不成，可申请有关部门机构对物业服务的标准、质量进行评估鉴定或向人民法院提起诉讼。综上所述，上诉人张艳、ＸＸ展的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更江苏省南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初6393号民事判决为张艳、ＸＸ展于本判决生效之日起十日内支付南京金盛物业管理有限公司物业服务费35813.6元（2013年1月至2016年12月期间）。一审案件受理费936元，减半收取468元，由南京金盛物业管理有限公司负担94元、张艳、ＸＸ展负担374元。二审案件受理费936元，由南京金盛物业管理有限公司负担187元、张艳、ＸＸ展负担749元。本判决为终审判决。审判长　　王劲松审判员　　郑　慧审判员　　龚　震二〇一七年六月十九日书记员　　倪　辉更多数据：搜索“”来源：