（2017）粤13民终1087号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-12-30
案件名称
吴杵强、华润沿海（惠州）发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴杵强,华润沿海（惠州）发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1087号上诉人（原审被告）吴杵强，男，汉族，1967年3月12日出生，住广州市海珠区。委托代理人田令玉、张辉铿，均系广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）华润沿海（惠州）发展有限公司，住所地：惠州市大亚湾澳头安惠大道丰华商务大厦四层405室。法定代表人孙小凯。委托代理人刘远波，系北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人陈诚，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。上诉人吴杵强因与被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴杵强委托代理人田令玉、张辉铿、被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司委托代理人刘远波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴杵强上诉请求：1、请求法院依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1809号民事判决书；2、请求法院依法判决双方继续履行合同编号为大亚湾（2014）01978的《商品房买卖合同》；3、请求法院判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由如下：上诉人与被上诉人于2013年10月27日签订合同编号为20130001号的《华润小径湾花园观海轩认购书》，购买位于惠州大亚湾霞涌小径湾1号华润小径湾花园观海轩16栋二单元1层01号房的房产。合同签订当天，上诉人即向被上诉人缴纳定金300000元；2014年2月14日双方签订合同编号为大亚湾（2014）01978的《商品房买卖合同》，合同签订当天，上诉人向被上诉人支付了1114843元的首期购房款（加上定金30万元即已支付购房款1414843元）及145315.29元的维修基金、契税等。在房屋销售的过程中被上诉人一直强调其负责办妥房屋的按揭手续，上诉人在支付了首期款后一直配合被上诉人，也向被上诉人提交了本人的房屋按揭申请文件，但由于被上诉人的原因，房屋按揭迟迟未能审批通过，这直接导致了上诉人逾期支付按揭款。上诉人诚心购买该房，因此也积极配合被上诉人出具各种文件，包括更换按揭银行等，另一方面，上诉人一直履行小区业主的义务，向物业公司缴纳物业费。种种迹象均表明，上诉人在主观上并无违约的故意，而是被上诉人未按照购房时的约定为上诉人办理好按揭手续导致上诉人欠付按揭款。因此，上诉人认为逾期支付按揭款的责任主体是被上诉人。综上所述，上诉人认为，原判认定事实不清，判决不当，严重损害了上诉人的合法权益。为了维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求贵法院依法判决。被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司口头答辩称:双方对于房款的付款方式和付款期限在合同中早已有约定，上诉人应当按照约定办理按揭贷款手续，然而合同签署至今3年多上诉人仍未能办理按揭贷款手续，根据合同约定的解除条件早已成就，故上诉人的上诉请求不能成立，应当予以驳回。华润沿海（惠州）发展有限公司向一审法院起诉称:2014年2月14日被告购买原告开发的位于惠州××区××小径××小径湾花园××单元××房，房屋总价为4594843元，被告采用分期方式付款，根据双方签订的商品房买卖合同：被告应于2014年2月14日前缴付房款1414843元，剩余房款3180000元由被告向银行申请办理按揭贷款，然而被告至今为止仍有3180000元购房款尚未支付。根据合同约定：买受人选择办理银行按揭付款的须在签署本合同前到银行办理完所有按揭贷款手续并缴纳相关费用，否则视为买受人违约，出卖人有权按照主合同第七条及补充协议约定向买受人主张权利；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；因买受人原因导致出卖人单方面解除合同的…买受人有义务协助出卖人办理撤销合同备案登记手续，为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金477000元；3、被告协助原告撤销《商品房买卖合同》（合同编号：HW201401978）及预告登记手续（粤房地预登惠州字第3300116269号），因办理撤销登记手续行政机关收取的费用由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月14日，原告华润公司与被告吴杵强签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：一、被告购买原告开发的惠州××区××小径××小径湾花园××单元××房，建筑面积147.79平方米，总价4594843元；二、付款方式为银行按揭付款，被告于2014年2月14日前付清购房首期款1414843元，余款3180000元办理银行按揭；三、买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日内，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；四、出卖人应于2015年3月28日前将符合交付条件的商品房交付给买受人；五、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，双方又签订《合同补充协议》，补充协议第四条第二款约定：如买受人选择办理银行按揭付款的须在签署本合同前到银行办理完所有按揭贷款手续并缴纳相关费用，否则视为买受人违约，出卖人有权按主合同第七条及补充协议约定向买受人主张权利；补充协议第十一条第二款规定：因买受人原因导致出卖人单方面解除合同的，出卖人有权在书面通知买受人解除合同后将该房屋另行出售，如果主合同已备案登记的，买受人有义务在出卖人书面通知送达后七日内协同出卖人办理撤销合同备案登记手续。合同签订后，被告向原告支付了首付款1414843元（含定金300000元），维修基金契税等其他费用145315.29元，剩余房款3180000元未能通过银行按揭贷款，被告一直未付给原告。另查明，涉案商品房已于2014年3月21日办理了房地产预告登记，预告登记的权利人为吴杵强，预告登记依据合同号：HW201401978，预告登证号：粤房地预登惠州字第3300116269号。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交商品房买卖合同及补充协议、房地产预告登记证明，被告提交的收据等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为:本案属商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议没有违反法律规定，是双方的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，当事人应当按合同约定诚实信用履行。本案争议焦点是合同是否应予以解除。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，如果被告选择办理银行按揭付款的须在签署《商品房买卖合同》前到银行办理完所有按揭贷款手续并缴纳相关费用，否则视为买受人违约。出卖人有权按主合同第七条及补充协议约定向买受人主张权利，买受人逾期付款在60日内，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。被告自2014年2月14日支付首付款1414842元之后，银行按揭贷款一直未能办理下来，到目前为止，被告仍有3180000元的购房款未支付，虽然合同未约定何时支付银行按揭贷款，但从2014年2月至庭审辩论结束已有两年多，被告仍未将按揭贷款支付给原告，按正常时间原告逾期付款期限早已超过60日，现原告要求解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》及按应付款的15%支付违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。被告辩称其一直有缴纳物业管理费，拟证明被告就涉案房屋一直与原告进行沟通，希望能继续履行该合同，但该份证据无法证明被告存在免除承担违约责任的法律事实，一审法院不予采纳。合同解除后，原告应将被告支付的首付款1414843元扣除违约金477000元后，余款937843元退还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告华润沿海（惠州）发展有限公司与被告吴杵强于2014年2月14日签订关于惠州××区××小径××小径湾花园××单元××房的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（预告登记依据合同号：HW201401978；预告登证号：粤房地预登惠州字第3300116269号）；二、吴杵强自本判决生效之日起十日内协助华润沿海（惠州）发展有限公司办理注销备案登记手续；三、吴杵强自本判决生效之日起十日内向华润沿海（惠州）发展有限公司支付违约金477000元。案件受理费8455元，由被告吴杵强负担。此款已由原告预交不予退回，被告在本判决生效后径付给原告。本院二审期间各方当事人均为提交新证据。本院经审理查明的事实：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为:本案系商品房预售合同纠纷案件，综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点是：1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。2、本案违约金应如何确认。关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，本院认为：根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，上诉人吴杵强（买受人）如未按合同时间付款：1、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人(华润沿海（惠州）发展有限公司)支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……本案上诉人2014年2月14日签订合同，至被上诉人2016年3月向原审法院提起诉讼时止，没有履行约定的付款义务，故原审法院依据双方当事人合同的约定判决解除本案合同有事实及法律依据，本院予以维持。关于本案违约金应如何确认的问题，本院认为：双方当事人在2014年2月14日签订的本案《商品房买卖合同》第七条第二项中约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”同一天，双方当事人签订的合同补充协议第四条第2项约定：“如买受人选择办理银行按揭付款的须在签署本合同前到银行办理完所有按揭贷款手续并缴纳相关费用，否则视为买受人违约，出卖人有权按主合同第七条及补充协议约定向买受人主张权利……买受人选取按揭方式付款时，应在签订主合同之前向银行提交真实有效的申请贷款资料，确认该付款方式的可行性，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认……”依据上述合同约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同并且出卖人解除合同后，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，故原审据此判决上诉人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金有事实依据；同时，依据补充合同约定，应由买受人（上诉人）自行办理银行按揭贷款手续，故上诉人上诉认为由出卖人办理银行按揭手续的说法没有事实依据，本院不予采信；另外，根据合同法的相关规定，对本案约定的违约金，上诉人认为过于高于造成的损失，可以请求人民法院予以适当减少，但本案上诉人在一审过程中并未就此提出抗辩。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8455元，由上诉人吴杵强负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 磊审 判 员 池志勇审 判 员 郭志文二〇一七年六月十九日法官助理 李兵勤书 记 员 陈伟杰附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度搜索“”