（2017）津0112民初4786号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-08-28
案件名称
天津市恒华物业管理有限公司与贾立军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市恒华物业管理有限公司,贾立军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初4786号原告：天津市恒华物业管理有限公司。住所地天津市河西区大沽南路恒华大厦2-506。法定代表人：姚佳，总经理。委托诉讼代理人：谢劲松,天津鹏坤律师事务所律师。被告：贾立军，男，1970年12月10日出生，住天津市津南区，委托诉讼代理人：秦嘉娜，1979年12月30日出生，汉族，住天津市津南区，原告天津市恒华物业管理有限公司与被告贾立军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市恒华物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢劲松，被告贾立军的委托诉讼代理人秦嘉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市恒华物业管理有限公司提出诉讼请求：请求依法判令被告支付2015年7月1日至2017年4月30日的物业费18172元，支付违约金6269元，合计24441元。诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月10日，在津南区八里台镇政府的协调下，原告与被告所在小区的天津市津南区八里台镇天嘉湖小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限为两年，合同约定原告负责小区公共区域内的环境卫生清扫保洁、公共设施设备的维修、养护等；别墅的物业管理费为3.5元/月/平方米，物业费按月收取，业主于每月开始前十天交纳，如逾期缴纳，则从逾期之日起按应交物业费的千分之一比例缴纳违约金。合同签订后，小区绝大多数业主都按时交纳了物业管理费及相关费用，但被告却一直拒交。原告于2016年8月2日、2016年10月21日书面催告被告缴费，但被告始终不置可否。被告辩称，不同意交纳物业费。理由：一、业委会的成立我们不知道，其成立是否合法？业委会成立和签订合同后应该向业主公示，更换物业公司的情况我们也不清楚。二、物业服务不到位，卫生环境不好，别墅区杂草很多很高，有的草和人一样高，里边有很多小动物，一半冬天打草，草籽散落第二年长的草更多，小区里很多老鼠，有刺猬、蛇、黄鼠狼，这些都是隐患，孩子在小区里生活我们很担心，被告家旁边的公共通道有很多杂草，被告家和邻居自己出钱把公用通道硬化了，这么做是没有办法，因为物业不管。产生的垃圾被告想雇车清运出去，但是物业要求我们一车交50元的费用，如果物业负责清理，一车收费60元或者70元，但是物业的车很小，乱收费导致很多业主把装修垃圾放在小区不管了，装修垃圾有时候被风吹到湖里造成二次污染。小区有私搭乱建行为，如果物业进行了管理和控制，这些违建是不会建设起来的。小区有人饲养动物。小区后门开着但是没有监管，如果有人进来业主是不知道的。后门堆积很多垃圾，最后由业主自己把垃圾带出小区。照明、监控等公共设施多处损坏，被告经常天黑后回家，小区路灯都是黑的，这种情况持续到两三周之前，门口有时候会亮一部分灯，但进入小区内部了就看不见灯了，有的灯缺失，跟物业多次反应，物业没有正常答复。监控不能使用，被告的车左前方被撞了，车正前方是有一个摄像头的，被告找到物业物业说没有监控，如果出事了业主无法查监控。监控杆、路灯杆常年锈蚀，被告家门口一个摄像头杆因为刮风倒了，差点砸到车，这是因为常年锈蚀，是物业维护不到位；物业没有尽到服务，2016年9、10月份被告想把户口迁入的时候找到物业协助办理一些手续，物业不给开手续，物业不尽责。从入住到现在，一直有房屋修缮的问题，被告家房顶、墙皮漏水，严重的时候水很大，造成很多损失，后来物业把风道口堵死了，漏雨情况还是存在的，但是导致家里排风出现了问题，屋里常年发潮，多次向物业反应，让物业到被告家看看，物业的人说让找开发商，被告认为物业应该协调开发商解决这些问题。房屋红外线设施和对讲机到现在也没有使用过，物业应该有人监管，设备连不上，购房的时候业主花了钱但是无法使用。小区湖里杂草和垃圾很多，蚊虫特别多，冬天没水，夏天都是死水，造成绿苔生长，蚊虫滋生，护栏损坏，有的用绳子代替，存在安全隐患，但是没警示牌；垃圾箱设置不合理，导致垃圾储存不封闭，造成蚊虫滋生，用果皮箱代替垃圾桶。物业收费了应该尽到服务，业主出入小区每天都要登记，让业主办理门禁卡，多次让我们办理卡，每次用了一阵子就不能用了。周六日找不到物业的人。结合原被告提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2015年6月10日，原告天津市恒华物业管理有限公司与天津市津南区八里台镇天嘉湖花园小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定原告为领天嘉湖花园小区提供物业服务，物业管理服务期限为两年，自2015年6月23日至2017年6月22日，物业管理服务费别墅按每月每平方米3.5元由业主交纳，每月前10日交纳。如逾期缴纳，则从逾期之日起按应交物业费的千分之一比例缴纳违约金。被告系天津市津南区天嘉湖花园灏澜苑77-1号房屋业主，该房屋建筑面积为235.94平方米。原告为被告居住的小区提供物业服务。被告未缴纳2015年7月1日至2017年4月30日的物业费。本院认为，业主大会依法与物业服务企业签订的物业服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。原告依据上述合同向被告所居住小区提供了物业服务，根据权利、义务相一致的原则，被告作为小区业主，应当履行交纳物业服务费用的义务。结合小区其他业主提供的证据，可以认定原告在提供物业服务过程中存在一定瑕疵。被告所在的天嘉湖花园小区入住率较低，业主长期拖欠物业费的情况,本身也制约着物业公司对服务的投入,长此以往，势必损害双方的根本利益。尽管如此，物业公司应不断提升自己的服务水平和品质，加强与业主的沟通，以满足业主对物业服务的合理预期。综合考量天津市物业管理物业服务等级化考核结果、物业服务标准与等级、本院实地考察情况和物业服务区域的整体交费比例等因素，本院确定由被告给付原告2015年7月1日至2017年4月30日的物业费的90%即16351元，对原告主张的违约金不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告贾立军于本判决生效后三日内给付原告天津市恒华物业管理有限公司物业费人民币16351元。二、驳回原告天津市恒华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元，由原告承担97元，由被告承担104元。此款原告已预交，被告于本判决生效后三日内给付原告104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 李长猛二〇一七年六月十九日书 记 员 廖正勇 微信公众号“”