（2017）桂0312民初718号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-07-20

案件名称

桂林XX工贸实业有限公司

法院

桂林市临桂区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李ＸＸ,王ＸＸ,桂林ＸＸ置地发展有限公司,桂林ＸＸ工贸实业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民事判决书（2017）桂0312民初718号原告：李XX。原告：王XX以上两原告的委托诉讼代理人：龙XX，广西XX律师事务所律师。以上两原告的委托诉讼代理人：阳XX，广西XX律师事务所实习律师。被告：桂林XX置地发展有限公司。法定代表人：蒋X，该公司经理。委托诉讼代理人：阳XX，该公司行政人事部经理。被告：桂林XX工贸实业有限公司。法定代表人：蒋XX。原告李XX、王XX与被告桂林XX置地发展有限公司、桂林XX工贸实业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李XX、王XX的委托诉讼代理人龙XX、阳XX，被告桂林XX置地发展有限公司的委托诉讼代理人阳XX到庭参加诉讼，被告桂林XX工贸实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李XX、王XX向本院提出诉讼请求：1、判决解除商品房买卖合同；2、判决被告退还原告房产房款、契税、办证费共计170659元及违约金1706.59元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告李XX于2015年2月14日在被告桂林XX置地发展有限公司XX国际XX公寓楼内部团购预约7层9号至15号房、26号至32号房，当日缴纳了六十万元的预约诚意金。2016年3月21日，原告李XX与被告桂林XX置地发展有限公司办理了退房申请，被告也同意向原告退还六十万的预约诚意金，但因被告桂林XX置地发展有限公司资金问题，以XX国际XX楼1-4-1号房作为抵扣部分诚意金，此房产房款及契税以及办证费共计170659元，原、被告双方于2016年3月21日签订了XX国际XX楼1-4-1号商品房买卖合同（此房尚在备案中）。商品房买卖合同约定，被告应在2016年6月30日前将XX国际XX楼1-4-1号房交付原告使用。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告退回了原来签订的内部团购预约协议书、收据，但被告却未按合同的时间向原告交付房屋。直至今日，被告不仅未交付该房,原告还发现该房已被法院查封且一直未办理房屋登记，原告多次向被告提出要求交付房屋或者退还房款，被告一直推诿，以种种理由拒不履行。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，被告一再迟延交房，违约事实明显。因此，原告特诉至贵院，请求作出上述判决。同时表明其第一项诉讼请求就是要求确认从诉状送达到被告之日与被告解除合同。原告李XX、王XX对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、王XX、李XX身份证复印件，证明原告王XX、李XX的身份情况。2、收据复印件，证明（1）被告桂林XX置地发展有限公司同意原告退预购房且退还原告六十万元诚意金，于2016年3月21日以XX国际XX楼1-4-1号房抵扣170659元诚意金的事实；（2）0原告李XX如约退回了原来六十万元诚意金收据的事实。3、商品房买卖合同，证明原告以164775元购买被告XX国际XX楼1-4-1号房商品房，双方形成买卖合同关系。4、收据，证明原告已经一次性履行付款义务。5、广西农村信用社现金缴款单，证明原告李XX于2015年2月14日向被告桂林XX置地发展有限公司的银行账户现金缴纳23000元预约诚意金的事实。6、银联商务交易小票（5张），证明原告于2015年2月14日通过被告的POS机向被告桂林XX置地发展有限公司的银行账户刷卡缴纳577000元预约诚意金的事实。被告桂林XX置地发展有限公司辩称，没有见过原告提供的合同，公司的法定代表人没有签名，该合同也没有备案，被告桂林XX置地发展有限公司不认可这个合同。原告说是在公司XX国际XX公寓楼缴纳的诚意金，但公司在那没有办公地点，公司没有收钱，合同无效，谁收谁负责退钱。被告桂林XX置地发展有限公司对其辩称事实在举证期限内提供的证据有：协议书，证明对公章适用的方式、规定，原告缴纳的房款与被告桂林XX置地发展有限公司无关。被告桂林XX工贸实业有限公司未作答辩，亦未提供任何证据。经过开庭质证，原告对被告桂林XX置地发展有限公司提供的证据认为，该协议是两被告之间内部协议，对两被告具有约束力，对外不产生效力。被告桂林XX置地发展有限公司对原告提供的证据认为，证据1无异议；证据2不认可，财务章是公司的，但收款人不是公司的人，收款地点也不在公司；证据3不认可，合同上的公章表面看是公司的，但没有法定代表人盖章，房管所规定必须有法定代表人盖章，合同才可以备案；证据4的财务章是公司，但经手人不是公司的人，钱收到哪里，公司不清楚；证据5、6真实性无法确认，但当中的尾号0080的账号是二被告共同监管的账户，2012年，两被告已经签署内部协议，约定由被告桂林XX工贸实业有限公司全权负责XX国际的账目、账本等有关资料，已与本公司无关。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告桂林XX工贸实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告及被告桂林XX置地发展有限公司提交的证据，视为被告桂林XX工贸实业有限公司认可。本院对原告和被告桂林XX置地发展有限公司提交的证据，无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的的证据和事实，经审查后认为：1、原告缴纳诚意金60万元的事实，有盖有被告桂林XX置地发展有限公司财务专用章的2015年2月14日的收据及2015年2月14日原告在广西临桂农村商业银行股份有限公司城北支行向收款人被告桂林XX置地发展有限公司的账号存款23000元的现金缴款单和在商户为XX置地发展有限公司的POS机上消费五单共计577000元的小票予以证据，原告提供的证据2、5、6相互佐证，本院予以采信；2、《商品房买卖合同》虽然没有签署日期，但内容具备了必要的条款，原告以及两被告均盖章确认，本院予以采信；3、原告用被告退回的诚意金来交付房款以及附属费用170659元的事实，有被告桂林XX置地发展有限公司出具的盖有财务专用章的收据证实，且收款时期及金额与其退还诚意金的的时间和金额相同，证据上是相互印证，本院予以采信。被告桂林XX置地发展有限公司提供的协议书是两被告内部协议，且协议写明是内部承包执行开发建设“XX国际项目”，其对外不发生效力，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月14日，原告李XX通过广西临桂农村商业银行股份有限公司城北支行向被告桂林XX置地发展有限公司账号为36×××80的账号存入23000元人民币，同时在商户名称为XX置地发展有限公司的POS机上刷卡577000元，共计600000元作为购买XX国际XX楼7层XX7套公寓的预约诚意金，同日由桂林XX置地发展有限公司出具了两份各300000元的收据（盖有桂林XX置地发展有限公司财务专用章）给原告收执。2016年3月21日，被告桂林XX置地发展有限公司收回上述两张收据原件，同时在上述两张收据的复印件上注明“已收到以上收据原件，已于2016年3月21日退款170659元，余429341元未退。XX国际财务部阳继珍（公章为桂林XX置地发展有限公司财务专用章）”。2016年3月21日，以被告桂林XX置地发展有限公司、桂林XX工贸实业有限公司为出卖人、原告李XX、王XX为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向两被告购买两被告合作开发的位于西城大道与世纪大道交叉路口“XX·XX国际”第XX幢1单元4层01号商品房，建筑面积为48.75平方米，按每套建筑面积每平方米4386.98元，总价款为164775元。其中合同第六条约定：一次性付款，签订本合同时支付清房款人民币164775元；第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用1、该商品房经建设工程竣工验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任第1点（2）约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定于当日用被告桂林XX置地发展有限公司退回的预约金170659元直接交付了房款164775元以及契税4943.25元、有线电视入网费340元和办证费600元，共计170658.25元。之后，被告未按合同约定交付房屋，原告于2017年3月23日诉至本院，请求作出如其诉请的判决。本案诉讼过程中，被告桂林XX置地发展有限公司、桂林XX工贸实业有限公司分别于2017年4月12日、2017年4月11日收到本院送达的原告的诉讼状副本。本院认为，原告李XX、王XX与被告桂林XX置地发展有限公司、桂林XX工贸实业有限公司于2016年3月21日签订的《商品房买卖合同》，是双方对合同的条款、内容达成一致意见后作出的真实意思表示，未违反法律规定，应予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，原告依约履行了自己交纳房款以及附属费用的义务，但被告未能按合同的约定在2016年6月30日前将合同约定的房屋交付原告，被告的行为构成了违约，按照双方在《商品房买卖合同》中第九条出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同的约定，本案被告从2016年6月30日至原告起诉2017年3月23日前，明显超过90日，因此，原告有权选择解除合同。按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条“当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告在本案所涉合同约定的解除条件成就时要求解除合同，虽没有在本案起诉前通知对方，但原告向本院起诉的起诉状亦可以视为通知的一种，因此，以原告的诉状状副本送达被告时，原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除。本案原告已将被告2016年3月21日退回的其在2015年2月14日缴纳的购买XX国际XX楼7层XX7套公寓的预约诚意金170659元用于支付了本案合同约定的房款以及契税等费用170658.25元，合同解除后，按双方在合同第九条的约定，被告应退还原告的全部已付款170658.25元和已付款的1%即1706.58元的违约金给原告，原告请求超过上述款项部分，与本案事实不符，本院不予支持。本案中，二被告均在原告提供的《商品房买卖合同》上盖章，按照《中华人民共和国合同法》第32条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，法定代表人签字与公司盖章不需要同时具备，公司盖章时合同成立。因此，对被告桂林XX置地发展有限公司提出的没有见过原告提供的合同，公司的法定代表人没有签名，该合同也没有备案，不认可这个合同的抗辩理由，本院不予采信。原告2015年2月14日交纳的诚意金是通过被告桂林XX置地发展有限公司的POS机消费和现金存入被告桂林XX置地发展有限公司的账户实现的，被告桂林XX置地发展有限公司亦出具了收据，因此，被告桂林XX置地发展有限公司辩称没有收到上述款项，与本案查明的事实不符，本院亦不予采纳。同时，被告桂林XX工贸实业有限公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李XX、王XX与被告桂林XX置地发展有限公司、桂林XX工贸实业有限公司2016年3月21日签订的《商品房买卖合同》于2017年4月12日已解除；二、被告桂林XX置地发展有限公司、桂林XX工贸实业有限公司退回房款以及契税等费用170658.25元给原告李XX、王XX；三、被告桂林XX置地发展有限公司、桂林XX工贸实业有限公司支付违约金1706.58元给原告李XX、王XX；四、驳回原告李XX、王XX的其他诉讼请求。案件受理费3747元（原告已预交），由被告桂林XX置地发展有限公司、桂林XX工贸实业有限公司负担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3747元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审　判　长　　杨　华人民陪审员　　何永发人民陪审员　　骆玲瑛二〇一七年六月十九日书　记　员　　兰艳芳百度搜索“”