（2017）豫0105民初7475号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-17
案件名称
王某与李某、某公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某,李某,某公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初7475号原告王某，男，汉族，1990年，住河南省襄城县。委托代理人郑磊、张永强（实习），大沧海律师事务所郑州分所律师。被告李某，女，汉族，1962年，住郑州市金水区。委托代理人黄贝贝,河南国银律师事务所律师。被告某公司，住所地郑州市管城区。法定代表人王某。委托代理人胡孟鸽。原告王某诉被告李某、某公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王某及其代理人郑磊、张永强到庭参加诉讼，被告李某、被告某公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月26日，原告王某通过房产中介被告某公司（以下简称“某公司”）介绍，与被告李某签订《房屋买卖合同》（合同编号：），约定被告李某将其位于金水区房屋一套（建筑面积㎡）以总价款117万元卖给原告，并在合同签订后90个工作日内配合原告办理房产过户手续。合同签订后，原告即通过某公司交付了5万元，但之后被告却以各种理由拒绝配合原告办理银行贷款，致使合同至今无法履行，合同签订长达六个月之久，房价的上涨致使原告无力购买其他房屋，给原告造成了重大的经济损失。原告认为被告拒不履行合同义务，严重损害了原告的合法权益，已构成根本违约，根据合同约定应当承担相应的赔偿责任。故诉至法院，请求：1、判令解除三方所签《房屋买卖合同》。2、判令被告赔偿原告违约金及各项损失共计140200元。3、本案的诉讼费由被告承担。被李某萍辩称，一、原告不具有购房主体资格，合同目的不能实现，买卖合同依法应当解除。原告的户籍不是郑州市户籍，原告在郑州市的社会保险也没缴纳满两年，依据《郑州市人民政府办公厅文件》号文第二条：“非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或者社会保险证明”的规定，原告不具备购房主体资格，合同目的不能实现，被告李某同意解除双方之间的房屋买卖合同。二、原告向被告李某主张损失，没有事实与法律依据。第一、法律规定的赔偿是以存在实际损失为前提的，如果损失没有实际发生，依法是不应当赔偿的。原告没有再购买房屋，没有计算损失的依据和标准；也不具备购房主体资格，客观上也无法再购买房屋，更不会产生实际损失。原告主张该损失是没有事实和法律依据的。第二、即使该房屋无法办理过户，原告在知道这一事实后，应当及时再购买其他房屋，以减少因此产生的溢价损失。依据《合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告没有就该损失的发生与扩大采取措施，依法不应就该损失提出赔偿要求。第三、被告李某在签订合同之前已经明确向品诺公司说明，该房产已经被郑州市二七区人民法院查封，如有人愿意购买，须向购买人说明，品诺公司也答应将如实向对方说明。2016年8月26日，品诺公司联系被告李某称有人愿意购买该房屋，让被告李某赶紧去某公司签合同，被告李某此时正要去幼儿园接儿子，不愿过去，某公司再三地催促被告李某签合同，被告李某无奈的匆匆签了合同，也未与原告王某过多交谈，随后就急忙的接儿子去了，被告李某本次合同的订立中，没有过错。第四，被告李某未收受原告任何款项，依法不应当向原告赔偿，合同签订后，原告称其支付了定金50000元，佣金及代办费若干元，但是该款项全部交至了某公司，被告李某并未收受其任何款项，该损失依法不应当由被告李某赔偿。三某公司在本次合同签订的过程中，具有不可推卸的责任。某公司是在网上发现原告的房屋信息的，随即联系被告李某要求帮其买该房屋，被告李某称该房屋有查封，须向对方明说，某公司称其会向对方说明的。后某公司三番五次的给被告李某打电话，称有人愿意买该房屋，让答辩人赶紧去签合同，最终，发生了本案匆忙之中所签的合同，事后原告与被告人联系，答辩这才知道某公司未向原告说明房产的查封情况，被告李某随要求某公司把款项退给原告，但某公司为了挣佣金并不同意退还。依据《合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，某公司作为专业的房地产居间公司，应当对受托的房屋权属、权利瑕疵状况有一个基本的审查，并如实向委托人报告的义务。某公司未向被答辩人如实报告，由此给原告造成的损失，依法应当承担赔偿责任。综上，被告李某在本次合同的订立过程中向居间人如实说明了房产的有关事实，而某公司未如实向原告报告，隐瞒了相关事实，某公司具有不可推卸的责任，被告李某依法不应当承担赔偿责任，请求贵院驳回原告的诉讼请求。被告某公司未答辩。经审理查明，2016年8月26日，卖方李某（甲方）与买方王某（乙方）、居间方某公司（丙方）签订《房屋买卖买卖合同》一份，主要约定：乙方王某自愿以117万元的价格购买甲方李某所有，位于金水区号（房屋所有权证书号）房产；乙方支付伍万元整，其中佣金人民币贰万叁仟肆佰元整，代办费壹仟元，余额作为丙方代为保管定金。甲方同意该定金在办理完过户手续前由丙方保管。双方同意在签订本合同后90个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户相关手续或到相关部门办理相关手续；若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需单就佣金一项承担五倍的支付义务；本合同签订后甲乙双方中的任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房价款2%的违约金，等等。上述房屋于2016年7月13日经郑州市二七区人民法院依法查封，后被依法拍卖。本院认为，诚实信用是合同双方当事人的基本原则。被告房屋经法院依法查封拍卖，其权属受限，不具备房屋交易条件，合同无法实际履行，双方要求解除合同，本院予以确认。被告在明知其房屋被查封拍卖的情况下仍与原告签订房屋买卖合同，应视为违约。被告某公司作为房屋中介，在进行居间服务时，对交易房屋未尽到必要的、审慎的审核义务，未对房屋的状态进行核查，损害了买受人的利益。综上，二被告应将收取的佣金及定金退回原告，鉴于该两笔款项均在被告某公司处，被告某公司应将剩余未退还部分即15000元退还原告。根据双方签订的《房屋购买处合同》第八条：“若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需要就佣金一项承担五倍的支付义务。”原告要求被告李某承担中介实收佣金19400元的五倍97000元，本院予以支持。关于赔偿合同差价18200元，于法无据，本院不予支持；关于律师费10000元，原告未提交有力证据证明该费用系必要发生费用，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告2016年8月26日签订的房屋买卖合同。二、被告李某于本判决生效后十日内支付原告王某97000元。三、被告某公司于本判决生效后十日内退回原告王某15000元。四、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3104元，由原告王某负担704元，被告李某负担2225元，被告某公司负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 张 倩人民陪审员 崔宗建人民陪审员 李秀珍二〇一七年六月十九日书 记 员 李彦彬 关注公众号“”