（2016）湘0203民初2458号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-11-01

案件名称

谭励城、康悰智与湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司、第三人株洲中信兴隆资产管理有限公司、株洲市佳诚实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

株洲市芦淞区人民法院

所属地区

株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谭励城,康悰智,湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司,株洲中信兴隆资产管理有限公司,株洲市佳诚实业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0203民初2458号原告谭励城，男，汉族，1996年7月6日出生，住湖南省株洲市天元区。原告康悰智，男，汉族，2000年1月9日出生，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人朱松梅，湖南湘东律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为申请保全，参加调解、代为申请强制执行、代为签收法律文书等）。委托诉讼代理人刘李梅，湖南湘东律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司，住址株洲市芦淞区太子路10号佳城时代广场一层220号商铺。负责人周瓒，总经理。委托诉讼代理人刘宏光，湖南慧力律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人黄今今，湖南慧力律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人株洲中信兴隆资产管理有限公司，住址南省株洲市芦淞区佳诚时代广场金钻阁D栋501号。法定代表人陈辉，董事长。第三人株洲市佳诚实业有限公司，住址湖南省株洲市芦淞区佳诚时代广场D栋503号。法定代表人黄伟嘉，董事长。原告谭励城、康悰智诉被告湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司（以下简称科佳公司株洲分公司）、第三人株洲中信兴隆资产管理有限公司（以下简称中信公司）、株洲市佳诚实业有限公司（以下简称佳诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年12月21日、2017年6月12日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱松梅（第一、二次庭审）、刘李梅（第一次庭审），被告科佳公司株洲分公司的委托诉讼代理人黄今今（第一次庭审）到庭参加诉讼；被告科佳公司株洲分公司（第二次庭审）、第三人中信公司、佳诚公司（第一、二次庭审）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭励城、康悰智向本院提出的诉讼请求：判决被告向原告直接支付2016年收益（租金）共计5272.06元，以及从2016年9月20日起按同期银行贷款利率向原告支付利息34.67元（计算至2016年10月30日止）。事实和理由：位于芦淞区太子路10号佳诚时代广场的商铺系第三人佳诚公司开发，第三人中信公司与佳诚公司系关联企业。2008年原告购买了第三人佳诚公司开发的佳诚时代广场商铺并约定返租。原告与第三人中信公司签订《商铺委托经营协议》，约定：租期自2009年1月1日起至2016年12月31日止；其中2016年固定收益为10544.11元，每季应支付2636.03元；逾期支付迟延履行期间的银行利息。协议签订后，佳诚公司与中信公司将原告和其他业主所有的商铺整体租赁给了被告科佳公司株洲分公司经营，并签订了《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》和《资产管理和设备使用合同》，科佳公司株洲分公司又将商铺分租给了不同的经营户。合同签订后，第三人前几年均能按约支付租金，自2014年开始经常拖欠租金。第三人在2015年1月就已收到科佳公司株洲分公司2015年全年租金，却故意不支付给原告等业主，为此原告等业主只好通过各种手段维权。2015年9月，原告等业主向被告出具律师函，要求被告自2016年1月1日起的租金直接支付给原告，但被告不予支付。第三人佳诚公司与中信公司于2016年6月12日向被告送达《委托支付函》，均要求被告向原告等业主直接支付租金。2016年7月2日，被告与原告等业主代表签订一份《会议纪要》，约定被告在2016年7月20日前支付2016年两个季度租金，2016年9月20日前支付2016年余下两季度租金。但被告仅向原告等业主支付了2016年两个季度的租金后，余下的以各种理由拖延不再支付，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告科佳公司株洲分公司辩称：1.我公司与原告未签订租赁合同，双方不存在租赁关系，故没有向原告支付固定收益的义务；2.2015年12月9日，我公司收到株洲市中级人民法院所送达的协助执行通知书，冻结了我公司应向佳诚公司支付的租金，故佳诚公司于2016年6月12日下达《委托支付函》要求我公司将前述被冻结款项支付给原告，无法实现，且违反了法律强制性规定而无效；3.我公司与原告等业主签订的《会议纪要》系受到原告等业主的胁迫所签订，并非我公司的真实意思表示。第三人佳诚公司、中信公司均未进行答辩。经庭审，原、被告对本案的法律事实基本无争议，本院确认如下事实：（一）2008年11月10日，原告谭励城、康悰智（甲方）与湖南嘉诚资产管理发展有限公司（乙方）签订《商铺委托经营协议》，主要内容为：甲方委托乙方将其购买佳诚公司位于芦淞区太子路10号佳诚时代广场首层145号的商铺（户室号1145号）租给乙方经营；合同期自2009年1月1日起至2016年12月31日止；合同期间，该铺位的使用权、收益权归乙方所有，对外出租或经营所得归乙方所有；2016年收益（实为租金）为成交金额162217元×6.5%=10544.11元，乙方按季度支付甲方；如乙方未按时支付应向甲方支付迟延期间的银行利息；因履行产生纠纷提交株洲仲裁委员会仲裁等内容。2015年1月1日佳诚公司与湖南嘉诚资产管理发展有限公司作为出租方（甲方），被告科佳公司株洲分公司作为承租方（乙方），续签《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》，约定甲方将位于株洲市佳诚时代广场一至二楼的物业（包含原告等小业主所有和第三人佳诚公司所有的商铺）及附属设施设备、场地整体租赁给乙方使用；续租期2015年1月1日至2016年12月30日等内容。同时，科佳公司株洲分公司（甲方）与湖南嘉诚资产管理发展有限公司（乙方），续签《佳诚数码城一、二楼资产管理和设备设施使用合同》，约定：乙方对佳诚数码电子城一、二楼资产全面管理；乙方向甲方收取设备设施管理和使用费等内容。（二）被告科佳公司株洲分公司将租得的物业开办成数码市场，将其中的摊位分别租给各商户经营。在履行《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》中，被告科佳公司株洲分公司将租金付给了佳诚公司，就原告等小业主应得租金，则再由佳诚公司分别支付给各小业主。在此过程中，湖南嘉诚资产管理发展有限公司更名为株洲中信兴隆资产管理有限公司即本案第三人中信公司。2015年，被告科佳公司株洲分公司依约支付了2015年全年租金给佳诚公司，但佳诚公司未能将应付给小业主的租金支付给小业主，导致小业主申请仲裁。2016年6月仍未收到2015年租金的原告等小业主们，到佳诚时代广场拉横幅追讨租金，给科佳公司株洲分公司的数码市场经营造成一定影响。2016年6月12日，佳诚公司向科佳公司株洲分公司出具《委托支付函》，主要内容为：根据双方签订的《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》，你公司于2016年1月15日、3月15日前应付我公司租金合计1029199.51元，请贵公司根据我公司提供的小业主数据和原有支付业主银行明细单进行支付。当天，中信公司亦向科佳公司株洲分公司出具《委托支付函》，主要内容为：根据合同约定，你公司于2016年1月15日、3月15日前应付我公司管理费合计1543853.7元，请贵公司根据我公司提供的小业主数据和原有支付业主银行明细单进行支付（作为应付给小业主的租金）。2016年7月2日，科佳公司株洲分公司与小业主代表签订《会议纪要》，达成协议：1.2016年7月科佳公司支付2016年4、5、6、7、8、9月份小业主商铺固定收益（已在科佳公司登记并提供真实资料的业主，科佳公司根据小业主与佳诚公司签订委托经营协议的金额进行支付）；2.科佳公司在7月10日前支付第一笔租金，业主即发布公告申明给经营户，以保证经营户租金的正常收取，7月20日支付第二笔租金；3.2016年9月20日支付10、11、12及1、2、3月份小业主租金（支付要求同上第1点）；4.83户仲裁余款部分在2016年7月30日前支付至法院等内容。《会议纪要》签订后，科佳公司株洲分公司直接向原告支付了2016年两个季度租金5272元（2636×2），之后未继续支付。而科佳公司株洲分公司实际只租赁经营到2016年11月30日。（三）因佳诚公司为湖南百卓贸易有限公司向浦发银行株洲支行借款提供房产抵押担保，株洲市中级人民法院经申请依据（2015）株中法民二初字第65号民事判决，于2015年12月9日向科佳公司株洲分公司下发《协助执行通知书》，冻结科佳公司株洲分公司应向佳诚公司支付的租金，冻结期限为2015年12月9日至2016年12月31日。但期满后未继续冻结。在本案的诉讼过程中，科佳公司株洲分公司以原告等小业主及佳诚公司为被告向本院提起诉讼，主张《会议纪要》是受小业主等胁迫签订应予撤销及佳诚公司在冻结期内要求其向小业主付租金的《委托支付函》应属无效。本院认为科佳公司株洲分公司诉讼理由不能成立，判决驳回其诉讼请求，科佳公司株洲分公司不服而上诉，2017年5月25日二审法院作出（2017）湘02民终730号民事判决，维持原判。另外，在本案诉讼过程中，科佳公司株洲分公司又以佳诚公司、中信公司履行租赁合同违约造成其损失已向法院起诉为由，要求中止本案审理。以上事实有，原被告庭审陈述，经庭审质证原告提交的房屋所有权证、《商铺委托经营协议》、《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》、《委托支付函》（两份）、《会议纪要》、原告收到科佳公司株洲分公司支付的2016年两季度租金的凭证、（2017）湘02民终730号民事判决书，被告提交的《协助执行通知书》、照片等证据，予以证实。第三人佳诚公司、中信公司均未向本院提交证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原被告双方的争议焦点为原告是否有权主张被告科佳公司株洲分公司向其支付2016年余下租金、违约利息，以及余下租金如何确定。评析如下：（一）原告作为小业主之一将自有商铺出租给中信公司（前称湖南嘉诚资产管理发展有限公司）经营，中信公司支付原告租金，双方形成租赁合同关系；后中信公司与佳诚公司作为出租方将原告等小业主的商铺及佳诚公司自有的商铺构成的佳诚一、二楼整体租给科佳公司株洲分公司开办佳诚数码市场，双方形成次租赁合同关系。故中信公司系原告等小业主商铺的承租人，科佳公司株洲分公司系次承租人。各租赁合同均是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对合同各方均有约束力。科佳公司株洲分公司应依约向佳诚公司、中信公司支付租金，中信公司应依约向原告支付租金。因在实际合同履行中，科佳公司株洲分公司向佳诚公司支付了2015年度的全部租金，但佳诚公司和中信公司均未向原告等小业主支付2015年度租金，导致原告等小业主维权要与中信公司解除合同，并采取了一些维权行为，危及科佳公司株洲分公司数码市场的正常经营。基于此情形，2016年6月12日，佳诚公司和中信公司分别向科佳公司株洲分公司出具《委托支付函》，通知科佳公司株洲分公司将2016年1月15日前和3月15日前应付佳诚公司的租金，以及应付中信公司的管理费直接支付给包括原告在内的各小业主，作为其应付给小业主的租金。进而2016年7月2日作为次承租人的科佳公司株洲分公司与原告等小业主签订了《会议纪要》，约定由科佳公司株洲分公司直接支付原告等小业主2016年度的租金。（2017）湘02民终730号民事判决已经确认《委托支付函》、《会议纪要》属各方当事人真实意思表示，具有法律效力；且符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”的规定，科佳公司株洲分公司应予履行，但科佳公司株洲分公司至今仅支付原告2016年度两季度的租金，属违约行为，故原告有权主张被告科佳公司株洲分公司向其继续支付2016年余下租金。又因科佳公司株洲分公司只实际租赁至2016年11月30日，即原告应计收的租金应截止至该日，故科佳公司株洲分公司还应支付原告租金为10544.11元/年÷12个月×5个月=4393.38元。至于原告主张2016年12月份的租金，因科佳公司株洲分公司该时间段实际未租赁使用，故原告的该主张无事实依据，本院不予支持。另外，原告主张被告支付违约利息，因原、被告双方在《会议纪要》中未约定违约责任，且依据《委托支付函》及《会议纪要》，科佳公司株洲分公司作为次承租人对原告等小业主只是承担代承租人佳诚公司、中信公司支付2016年度租金义务，中信公司、佳诚公司作为承租人地位及其主要义务未有实质的改变，故原告要求被告科佳公司株洲分公司给付违约利息，没有依据，本院不予支持。但原告可以依据《商铺委托经营协议》等向承租人中信公司等另行主张。（二）科佳公司株洲分公司主张2016年1月15日前的租金已实际支付给了佳诚公司，加上已付原告等小业主2016年度两季度的租金，故其只应支付4个半月的租金；本院认为原告等小业主就2016年1月1日至同年11月30日的租金，科佳公司株洲分公司实际只代付6个月，尚有5个月租金未获履行，依据《会议纪要》科佳公司株洲分公司有义务向原告支付2016年1月1日至同年11月30日的租金。如有超出其应向佳诚公司承担部分，可依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”的规定，向佳诚公司另行主张。科佳公司株洲分公司主张佳诚公司、中信公司履行租赁合同违约造成其损失已向法院起诉，要求中止本案审理。本院认为，在承租人佳诚公司、中信公司违约，出租人原告要解除租赁合同，危及次承租人科佳公司株洲分公司经营的情势下，科佳公司株洲分公司通过《会议纪要》的形式确定其代承租人直接支付2016年度租金，这种代付不受次承租人是否已向承租人支付租金或承租人对次承租人是否尚负其它债务的限制，其代付的租金事后依法可向承租人折抵租金或者向承租人追偿。在这种支付方式安排的合同中，出租人原告虽未获得额外利益，但获得该部分租金的相应保障，而次承租人科佳公司株洲分公司并未增加其实质负担，却获得了继续正常经营的对价。故原告的本案诉讼请求，并不妨碍科佳公司株洲分公司就其该方面的损失另行向佳诚公司、中信公司主张。因此科佳公司株洲分公司的要求中止本案审理的理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司于本判决生效之日起十日内向原告谭励城、康悰智支付2016年度余下租金4393.38元；二、驳回原告谭励城、康悰智的其他诉讼请求。负有金钱履行义务的，逾期履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应支付逾期期间的双倍中国人民银行同期同类贷款利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员　姜　培二〇一七年六月十九日书记员　杜志超附相关的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自