（2016）粤0306民初28017号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-07-14

案件名称

赵靖与王书领瞿玉红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵靖,王书领,翟玉红,深圳市南方航空经济发展有限公司,中国南方航空股份有限公司深圳分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2016）粤0306民初28017号原告赵靖，女，汉族，1980年5月26日出生，身份证地址深圳市南山区，委托代理人杨睿，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人黎晨，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。被告王书领，男，汉族，1959年4月26日出生，身份证地址深圳市南山区，被告翟玉红，女，汉族，1959年2月27日出生，身份证地址深圳市南山区，委托代理人王国宝，系两被告之子。第三人深圳市南方航空经济发展有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人吴春明。第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司，住所地深圳市南山区。法定代表人刘国军。上列原告赵靖诉被告王书领、翟玉红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市南方航空经济发展有限公司、中国南方航空股份有限公司深圳分公司为第三人并适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告赵靖委托的代理人杨睿，被告王书领、翟玉红及其委托代理人王国宝均到庭参加诉讼。第三人深圳市南方航空经济发展有限公司、中国南方航空股份有限公司深圳分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，��院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告于2010年10月20日签订《限价商品房转让协议》，约定：被告王书领经与家庭全体成员商议，一致同意将以其名义申购的南方航空公司限价商品房一套及附带商业房产购买指标一并转让给原告；原告在支付购房款外，另外向被告支付转让费人民币20万元；被告须及时协助原告办理限价商品房的入住和过户相关手续，未及时协助原告办理入住相关手续的，视同违约。协议签订后，原告按合同约定全面履行了义务，包括将合同约定的第一期房款及转让费支付给被告，按第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司和深圳市南方航空经济发展有限公司的通知支付了剩余房款。2015年6月15日，被告王书领与第三人深圳市南方航空经济发展有限公司签订《南航明珠花园商品房订购合同》，确定其所购买的房屋为“南航明珠花园”第2栋1单元14A号房。2016年8月30日，第三人深圳市南方航空经济发展有限公司发出“明珠花园交钥匙风险告知书”，通知业主交房，但被告拒不配合原告办理交房事宜，导致原告无法入住。原告认为，原被告之间的转让协议是双方真实意思表示，协议内容未损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此协议应属合法、有效。为维护原告的合法权益，原告请求法院判决：1、确认原、被告于2010年10月20日签订的《限价商品房转让协议》有效；2、判令被告、第三人共同配合原告办理位于深圳市宝安区××街道××“××明珠花园”××单元14Ａ房屋的交房事宜，并将该房屋交付给原告；3、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审结��后，原告向本院书面申请撤回第二项诉讼请求，并撤销对第三人深圳市南方航空经济发展有限公司、中国南方航空股份有限公司深圳分公司的起诉，本院予以准许。被告答辩称2010年10月20日双方签订的“限价商品房转让协议”是由原告赵靖的家人旷丽淑拟定的协议。其中提到的：“甲方王书领经与家庭全体成员商议一致通过，同意将南方航空公司限价商品房一套及附带商业房产购买指标一并转让给乙方赵靖”中的“经与全体家庭成员商议一致通过”情况不属实。原因如下：1、协议的署名并无王书领与翟玉红重要家庭成员——唯一的儿子王国宝的签字。且在协议签订的时候，王国宝并不知情。当时的背景是被告王书领与翟玉红资金周转不灵，由中间人介绍双方认识并签下了此协议。协议签订后第三天，当王国宝知道父母签完集资房转让协议后，一直强烈反对，并造成了严重的家庭矛盾。原告拟定的“限价商品房转让协议”中，协议的第五条与第六条自相矛盾。第五条里提出了违约条款，这就充分说明此协议有可以实行违约的条件，但是第六条的违约处理意见——“违约方应无条件接受对方意见”，被告认为，这样自相矛盾的条款，不合理，不能成立。于是被告方决定，在南航集资房转让流程并未完成的情况下，行使我方的违约权利。被告祖孙三代皆为深圳户口，自签订协议以来，奔波辗转，多次搬家租房，被告王书领、翟玉红年岁已大，身心皆已经不起再搬家的劳累奔波。由转让房子使得家庭屡次引起矛盾。被告王书领在南航公司辛勤任职已近40年，此集资房是南航公司给员工的福利，更是公司对员工的认可，员工��严的体现。并且大家庭多位直系亲属皆在南航公司任职，他们对于此事的态度也是一致支持被告方形式协议的违约权利。在公司交房以来，被告方打听到已有多户集资房产生转让纠纷。于是被告方更加坚定信心要执行违约条款。集资房作为公司给本公司员工的福利，南航深圳发展公司在“明珠花园交钥匙风险告知书”中，已明确指出：如被转让方不是南航深圳分公司员工，将面临无法签订《房地产买卖合同》以及办理房地产权证的风险。况且原告本人并非南航员工，从公司层面足以说明，在政策上集资房不适合转让。综上所述，恳请法院支持被告执行违约条款。第三人深圳市南方航空经济发展有限公司、中国南方航空股份有限公司深圳分公司未到庭亦未提交书面答辩状。经审理查明，2010年10月20日，原告（乙方）与被告王书领、翟玉红（甲方）签订《限价商品房转让协议》约定甲方王书领经与家庭全体成员商议一致通过，同意将南方航空公司限价商品房一套及附带商业房产购买指标一并转让给乙方赵靖；乙方应支付甲方于2009年8月2日已向南方航空深圳公司支付的第一期房款人民币叁拾万元，乙方应支付甲方限价商品房转让费人民币贰拾万元，乙方应承担转让后，限价商品房第二期房款及限价商品房所需支付的一切费用；支付方式为银行转账或现金；付款时间为2010年10月23日前支付定金叁万元，2010年10月23日前支付余款肆拾柒万元，按南方航空公司通知的时间支付第二期房款及各项费用；甲方须及时协助乙方��同办理限价商品房入住和过户以及附带商业房产购买指标相关手续；转让后无论房价涨或跌甲、乙双方都不得反悔；凡符合以下条款之一的就视同违约：未在2010年10月23日前支付第一期房款及转让费的，未按南方航空公司规定支付第二期房款及相关费用的，未及时协助乙方办理附带商业房产购买指标相关手续的，限价商品房建好后未及时协助乙方办理入住相关手续的，未及时协助乙方办理限价商品房过户手续的；违约方应无条件接受对方的处理意见。上述协议由甲乙双方签名确认，并由见证人刘同军签字确认。2010年10月22日，被告王书领出具收据称：“现收到旷丽淑限价商品房转让金共伍拾万元整，其中第一期房款叁拾万元和转让费贰拾万元。”并注明收��时间为2010年10月13日叁万元，2010年10月22日肆拾柒万元整。2013年6月18日，原告以被告王书领的名义向第三人深圳市南方航空经济发展有限公司支付了购房款220000元。2014年3月12日，原告以被告王书领名义向第三人深圳市南方航空经济发展有限公司支付了购房款150000元。2015年12月8日，原告以被告王书领名义向第三人深圳市南方航空经济发展有限公司支付了购房尾款356359.97元。2015年6月15日，被告王书领与第三人深圳市南方航空经济发展有限公司签订了《南航明珠湖花园商品房订购合同》。2016年8月30日，第三人深圳市南方航空经济发展有限公司向原告送达了《明珠花园交钥匙风险告知书》，明确南航明珠花园项目是深圳市政府为扶持南航在深圳发展而特批的限价商品房项目，该项目土地于2009年6月通过“招、拍、挂”方式取得。根据《土地使用权出让合同》规定，南航明珠花园商品住房的销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输工作的人员，并且上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让。另查，两被告的代理人王国宝系两被告之子。2017年2月28日，被告翟玉红与案外人陈丽兴签订房屋租赁合同书，租住陈丽兴××深圳市宝安区沙井新桥景城花园的房产，租赁期限自2017年3月8日至2020年3月7日。以上事实，有限价商品房转让协议、收据、南方航空限价商品房收据、南航明珠花园商品房订购合同、明珠花园交钥匙风险告知书、租赁合同等证据及庭审笔录证实，并经质证，足以认定。本院认为，原告与被告王书领、翟玉红签订的《限价商品转让协议》系当事双方真实意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认��为合法有效。被告抗辩称，被告签订涉案协议时，并没有征得全体家庭成员的同意，两被告之子王国宝始终反对出售涉案房产，且涉案房产系限价商品房，一定期限内不能在市场上自由流通，故涉案合同不能履行，两被告可以行使违约的权利。结合本案查明的事实，案外人王国宝系两被告之子，并非涉案房产的共有人，其是否同意出售涉案房产，不影响涉案协议的效力及履行。另一方面，涉案房产系政策性住宅（限价商品房），此类房产尽管存在一定期限内不可以转让的限制，但毕竟不同于禁止市场流通的房产，故被告主张的涉案房产在短期内不能过户，合同不能履行的情形，不影响涉案合同的效力。因此，在没有证据证实涉案协议存在法定的无效情形的情况下，对原告主张确认涉案合同有效的诉讼请求，本院予以支持。至于涉案合同是否可以继续履行，被告是��构成违约，不在本案审查范围之内，本案不做审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：确认原告赵靖与被告王书领、翟玉红签订的《限价商品房转让协议》合法有效。本案诉讼费人民币14429元，由被告王书领、翟玉红承担。上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向��院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审　判　长　范　　　　藜人民陪审员　朱　纯　禄人民陪审员　郭　映　舜二〇一七年六月十九日书　记　员　李　玉　婷书　记　员　银海莹（兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客��原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。