（2015）昌民再字第12号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-08-28
案件名称
吉林市昌邑区人民政府与吉林益民集团有限责任公司、吉林市国土资源局昌邑分局、吉林东福实业有限责任公司、吉林市汇丰典当有限责任公司合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市昌邑区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
吉林益民集团有限责任公司,吉林市昌邑区人民政府,吉林市国土资源局昌邑分局,吉林市东福实业有限责任公司,吉林市汇丰典当有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第二百二十四条第一款
全文
吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书(2015)昌民再字第12号再审申请人（原审被告）：吉林益民集团有限责任公司。住所：吉林市昌邑区桦皮厂镇。法定代表人：孙良彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟福财，该公司办公室职员。被申请人（原审原告）：吉林市昌邑区人民政府，住所:吉林省吉林市昌邑区中兴街106号。法定代表人：刘革锋，系该政府区长。委托诉讼代理人：关辉，吉林佰助律师事务所律师。被申请人（原审第三人）：吉林市国土资源局昌邑分局。住所：吉林省吉林市昌邑区。法定代表人:姜洪波，该分局局长。委托诉讼代理人：游长宇，该分局规划地籍科科长。被申请人（原审第三人）：吉林市东福实业有限责任公司。住所：吉林省吉林市昌邑区。法定代表人ＸＸＸ，该公司董事长。委托诉讼代理人曹忠华，吉林曹忠华律师事务所律师。被申请人（原审第三人）：吉林市汇丰典当有限责任公司。住所：吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：朱庭文，该公司经理。委托诉讼代理人：王金胜，该公司职员，原审原告吉林市昌邑区人民政府（以下简称昌邑区政府）与原审被告吉林益民集团有限责任公司（以下简称益民集团公司）、原审第三人吉林市国土资源局昌邑分局（以下国土昌邑分局）、原审第三人吉林东福实业有限责任公司（以下简称东福公司）、原审第三人吉林市汇丰典当有限责任公司合同（以下简称汇丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日作出（2014）昌民二初字第223号民事判决，判决已经发生法律效力。益民集团公司不服，向本院申请再审。本院于2015年4月15日作出（2015）昌民申字第3号民事裁定，本院另行组成合议庭再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。益民集团公司的委托诉讼代理人钟福财、昌邑区政府的委托诉讼代理人关辉、国土昌邑分局的委托诉讼代理人游长宇、东福公司的委托诉讼代理人曹忠华、汇丰公司的委托诉讼代理人王金胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌邑区政府原审诉称，2013年，昌邑区政府按照当时的招商引资政策，将政府收购的土地租赁给益民集团公司，以扶持民营企业，并由昌邑国土分局代表昌邑区政府与益民集团公司签订了《国有农场土地使用权租赁合同》。该合同约定：承租方在租赁期内不得转让、出租、抵押，如确需转让、出租、抵押的，应到土地管理部门按有关规定，办理土地使用权出让审批手续。用地者不按规定时间缴纳应付租金的，以滞纳之日起，每日按应缴租金的千分之三交纳滞纳金，延期付款时间超过30天以上的，政府有权将土地使用权收回，注销其《土地使用证》。合同履行过程中，益民集团公司未交纳租金。由于益民集团公司拖欠汇丰公司借款，双方在本院达成执行和解协议，益民集团公司以1，559，375元的价格，将涉案土地承租权转让给汇丰公司。本院已作出裁定，撤销对上述行为的确认。昌邑区政府认为，益民集团公司未经昌邑区政府同意，违反合同约定，欠交租金的同时又私自转让土地使用权，已严重侵犯昌邑区政府合法权益，根据双方签订的租赁合同，昌邑区政府有权收回土地使用权。昌邑区政府请求判令解除昌邑区政府与益民集团公司的《国有农场土地使用权租赁合同》，益民集团公司不再享有吉昌国用2004字第202220074号至第202220076号、第202220078号至第202220080号国有土地使用权证的土地使用权。益民集团公司原审辩称，昌邑区政府不具备诉讼主体资格，益民集团公司是与国土昌邑分局签订的合同，与昌邑区政府没有签订合同，即使要求解除合同也应由昌邑国土分局行使权利。益民集团并不拖欠租金。2003年签订合同时，国家规定免除农业税，涉案土地属于农地；2004年，益民集团公司依据国家政策不需要缴纳租金。益民集团公司没有私自转让抵押租赁的土地。益民集团公司对外有债务到期未能偿还，汇丰公司通过诉讼以土地、房产抵债。益民集团公司转让时也按要求向有关部门办理了相关手续。益民集团公司请求驳回原告昌邑区政府的起诉。昌邑国土分局原审陈述，同意原告昌邑区政府的起诉意见。汇丰典当公司原审陈述，我公司已支付了对价，是善意取得土地使用权。东福实业公司原审陈述，益民集团公司擅自转让土地使用权，既违反物权法和土地法的规定，也违反合同约定和会议纪要约定。本院原审查明，2003年3月昌邑区政府、国土昌邑分局共同与吉化集团公用事业总公司（吉化事业公司）、吉化集团公司机械厂（吉化机械厂）分别签订《资产转让协议》，昌邑区政府以200万元的价格收购吉林化学工业公司公用事业总公司农场、吉化机械厂位于孤店子镇的农场房产等资产，房产等地上附着物占用的土地为国家划拨地，昌邑区政府负责办理房屋产权、土地使用权变更，并免除所欠土地、房屋费用。2003年5月27日，昌邑区政府召开政府常务会议，专题研究益民集团公司的土地使用问题，并印发政府常务会议纪要。昌邑区政府将收购吉化事业公司、吉化机械厂的国有农场租赁给益民集团公司使用，用于益民集团公司发展绿色生态农业，益民集团公司的租期为30年,年租金定为0.05元/平方米，每年按承租面积和承租单价上缴租金。同年7月30日，昌邑区政府召开政府常务会议，专题研究农场地上物产权问题，并印发政府常务会议纪要。鉴于收购农场资金由益民集团公司承担，同意农场房屋及地上物产权归益民集团公司所有，由国土昌邑分局办理土地租赁手续。益民集团公司与国土昌邑分局签订《国有农场土地使用权租赁合同》，国土昌邑分局同意将国有农场土地106.9公顷,建筑面积6，017.33平方米，以租赁方式提供给益民集团公司作为农业及农产品加工用地，租期至2033年3月1日。国有农场土地合计七幅，包括：位于孤家子村的水田地三幅，土地面积分别为101，174.27平方米、21，195.59平方米、177，922.17平方米；位于张家店村的工业地两幅，土地面积19，550.30平方米、建筑面积3，087.95平方米，土地面积43，843.90平方米、建筑面积2，584.74平方米；水田地两幅，土地面积分别为649，670.14平方米、53，358.61平方米，其中的建筑面积345平方米。益民集团公司每年向国土昌邑分局交纳土地使用租金，按0.05元/平方米和土地面积计算。如不按时交纳租金，政府有权收回土地使用权。国土昌邑分局在租赁期内不得转让、抵押。益民集团公司延期付款时间超过30天以上的，政府有权将土地权收回、注销其《土地使用证》。2004年1月，国土昌邑分局向益民集团公司颁发了《国有土地使用证》。其中，吉昌国用（2004）字第020220074号《国有土地使用证》的土地面积43，843.90平方米,第020220075号《国有土地使用证》的土地面积649，670.14平方米、第020220076号《国有土地使用证》的土地面积53，358.61平方米、第020220078号《国有土地使用证》的土地面积101，174.27平方米、第020220079号《国有土地使用证》的土地面积177，922.17平方米、第020220080号《国有土地使用证》的土地面积21，195.59平方米。2006年6月20日，益民集团公司与东福公司签订《土地租赁协议书》，益民集团公司将位于孤店子镇张家村的吉昌国用（2004）字第020220074号《国有土地使用证》、吉昌国用（2004）字第020220075号《国有土地使用证》的使用权，出租给东福公司用于种植水稻，租期至2021年12月31日。东福公司向益民集团公司支付租金200万元，东福公司生产经营管理过程中的费用自行承担，政府的直补和良种补贴均归东福公司。原农场的办公用房、仓库、大棚及机器设备，东福公司可以无偿使用。凡属以政府或土地管理部门发生的一切费用由益民集团公司由承担。2010年1月8日，双方签订《土地租赁补充协议书》，东福公司续租五年、原租赁协议内容不变，租金合计56万元。2007年4月10日，益民集团公司与东福公司签订《土地租赁协议》，益民集团公司将孤店子镇孤家子村的吉昌国用第020220078号《国有土地使用证》、第020220079号《国有土地使用证》、第020220080号《国有土地使用证》使用权，出租给东福公司用于种植水稻，租期至2033年4月15日。东福公司向益民集团公司支付租金140万元，东福公司生产经营管理过程中的费用自行承担，政府的直补和良种补贴均归东福公司。原农场的办公用房、仓库、大棚及机器设备，东福公司可以无偿使用。2007年4月16日，益民集团公司与东福公司签订《租赁协议书》，益民集团公司将孤店子镇张家村的吉昌国用（2004）字第020220076号《国有土地使用证》使用权，转租东福公司用于养殖综合开发，租期至2014年4月16日。益民集团公司收取东福公司的保证金150万元，到期后返还保证金。凡属以政府或土地管理部门发生的一切费用由益民集团公司承担，益民集团公司享有东福公司政府无偿补贴30%。2011年4月20日，经本院（2010）昌民一初字第360号民事裁定，益民集团公司取得原农场的房产15套，抵偿汇丰公司债务200万元，吉林市房地产管理局向汇丰公司颁发了国有土地上的乡镇房权证。2011年7月27日，益民集团公司与汇丰公司在本院达成《执行和解协议》，益民集团公司将上述六幅土地的承租权转让给汇丰典当公司，清偿债务1，559，375元。次日，本院作出（2011）昌民二初字第515号民事裁定，予以确认。2014年4月10日，本院作出（2014）昌民监字第2号民事裁定，撤销本院（2011）昌民二初字第515号民事裁定。2014年3月19日，昌邑区政府向益民集团公司送达了《解除土地使用权租赁合同通知书》，后提起本案诉讼，国土昌邑分局当庭表示对昌邑区政府的起诉没有异议。本院原审认为：昌邑区政府、国土昌邑分局与吉化集团公用事业总公司（以下简称吉化事业公司）、吉化集团公司机械厂（以下简称吉化机械厂）签订资产转让协议，昌邑区政府以140万元的价格收购吉化事业公司农场，以60万元的价格收购吉化机械厂农场。收购的是农场房产等地上附着物，占有的土地是国家划拨地。昌邑区政府收购农场占有的土地，系单位撤销而停止使用的国有土地，国土昌邑分局报请昌邑区政府批准划拨。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款规定：无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因解散、撤销等原因停止使用土地的，市县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。可见，昌邑区政府收购农场占有的国家划拨地，属于无偿收回土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第一款规定：因单位撤销等原因，停止使用原划拨的国有土地，由土地行政主管部门报有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。可见，昌邑区政府可以收回农场占有国有土地的使用权。昌邑区政府收购农场的房产等地上附着物，益民集团公司承担了收购资金200万元。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第三款规定：无偿收回划拨土地使用权的，对其地上建筑物，应当根据实际情况给予适当补偿。可见，昌邑区政府收购农场的房产等地上附着物，双方的买卖关系依法有效。因此，昌邑区政府、国土昌邑分局与吉化事业公司、吉化机械厂分别订立的资产转让协议，依法有效。昌邑区政府同意将其收购的农场租赁给益民集团公司,并委托国土昌邑分局与益民集团公司签订《国有农场土地使用权租赁合同》。合同法第三百九十六条规定，委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，是委托合同。可见，昌邑区政府与国土昌邑分局是委托合同关系。合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。而益民集团公司与国土昌邑分局订立合同时，明知昌邑区政府与国土昌邑分局的委托关系，故国土昌邑分局与益民集团公司的合同直接约束昌邑区政府、益民集团公司。国土昌邑分局受昌邑区政府委托与益民集团公司签订了国有农场土地使用权租赁合同，益民集团公司租赁昌邑区政府收购的吉化事业公司农场、吉化机械厂农场土地，用于发展绿色生态农业。其中，昌邑区政府收购的农场土地，系企业改制后停止使用，有偿收购了房产等地上附着物。国土资源部于1999年发布的《规范国有土地租赁若干意见》第一条第三款规定：对原有建设用地、法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁；对因发生土地转让、企业改制后依法应当有偿使用的，可以实行租赁；对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充；对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。可见，按照当时的土地政策，昌邑区政府收购的农场土地可以实行租赁。因此，益民集团公司与国土昌邑分局订立的国有农场土地使用权租赁合同，依法成立。且不违反法律规定，依法有效。益民集团公司租赁原告收回的农场土地，对地上建筑物及地上附着物的补偿为200万元，系益民集团公司出资。昌邑区政府因益民集团公司承担了收购农场的补偿款，同意将农场房屋及地上附着物产权归益民集团公司所有。益民集团公司租赁土地后，应按照双方签订的《国有农场土地使用权租赁合同》第三条规定承租方每年应为向出租房交纳土地使用权租金为人民币叁万伍仟元整。第四条规定以现金或转账形式支付，如不按时缴纳租金，政府有权收回土地使用权。而益民集团公司未按合同的约定给付土地租金；益民集团公司尚未给付租金的行为违约，应承担给付义务，并承担违约责任。根据双方签订的《国有农场土地使用权租赁合同》第八条规定用地者不按规定时间缴纳应付租金的，以滞纳之日起每日按应缴租金千分之三交纳滞纳金，延期付款时间超过30天以上的，政府有权将土地使用权收回，注销其《土地使用证》。根据双方签订的《国有农场土地使用权租赁合同》第七条规定：“承租方在租赁期内不得转让、出租、抵押，如确需转让、出租、抵押的，应到土地管理部门按有关规定办理土地使用权出让审批手续。”双方约定不得转租、转让。益民集团公司转租给东福公司，违反合同约定，属违约。益民集团公司未经审批、未经出让，却转让土地使用权已抵账方式转让给汇丰公司，违反国家法律禁止性规定，因此益民集团公司抵账行为自始无效。益民集团公司将六幅土地私自转让土地使用权的行为，违反了双方的合同约定，且从未向政府缴纳过租金，昌邑区政府有权与益民集团公司解除土地使用权租赁合同，收回国有土地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。昌邑区政府于2014年3月19日向益民集团公司送达了解除土地使用权租赁合同通知书。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院原审根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第三百九十六条、第四百零二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决，一、解除原、被告于2003年签订的《国有农场土地使用权租赁合同》（土地使用证号分别为：1、吉昌国用2004字第202220078号；2、吉昌国用2004字第202220079号；3、吉昌国用2004字第202220080号；4、吉昌国用2004字第202220074号；5、吉昌国用2004字第202220075号；6、吉昌国用2004字第202220076号）；二、驳回原告其它诉讼请求。再审申请人益民集团公司的再审请求为：撤销原审判决，驳回昌邑区政府的原审诉讼请求。事实与理由：1、原审多次变更审判人员没有告知益民集团公司，审判程序违法。2、根据昌邑区政府常务会议纪要，本案诉争土地上的房屋及其他地上物的所有权归益民集团公司所有。根据益民集团公司办理了土地使用权证及房屋使用权证，表明双方合同的性质不是租赁合同，而是转让合同，合同内容已经履行完毕，无法解除。3、益民集团公司没有违约行为。双方签订的租赁协议实质为土地出让协议，益民集团公司已经支付一部分对价，合法取得相关土地和房屋，并办理了产权登记。剩余未支付价款应认定为出让土地和转让房产的分期付款，不是交纳的土地租金，故益民集团公司没有拖欠租金的事实，愿将剩余价款全部付清。益民集团公司将土地使用权和地上物抵给汇丰公司，是为了偿还债务，不是真正的转让，不存在私自转让土地使用权。综上原审程序违法、认定事实不清、适用法律不当应予撤销，驳回昌邑区政府的诉讼请求。昌邑区政府认为原审事实清楚，审判程序合法，适用法律准确，原审判决应予以维持。国土昌邑分局也认为应维持原审判。东福公司陈述，原审事实清楚，审判程序合法，适用法律准确，原审判决应予以维持。再审请求没有事实和法律依据不应支持。汇丰公司陈述，该公司现在没有判决书记载的房屋，对原审判决没有意见。再审期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审查，原审判决认定事实正确，应予确认。本院认为，昌邑区政府、原吉林市昌邑区国土资源局将收回的国有农场土地出租给益民集团公司经营，双方系租赁合同关系。益民集团公司以收回国有农场的资金系该公司承担为由主张双方系土地使用权出让关系，不符合双方的合同约定，也没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。该法第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。益民集团公司没有按照合同约定交纳租金，并将承租的土地转租，昌邑区政府解除合同符合法律规定。昌邑区政府于2014年3月19日向益民集团公司送达了《解除土地使用权租赁合同通知书》，解除程序符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一项规定：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实清楚、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原审中将案件由简易程序审理裁定转为普通审理后，审判人员的变更没有按照规定的期限通知当事人不妥。但做出的判决系由最后一次开庭的合议庭做出，没有影响公正审判。故原判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一项的规定，判决如下：维持本院（2014）昌民二初字第223号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 崔雪俊人民陪审员 袁长江人民陪审员 刘 青二〇一七年六月十九日代理书记员 卢 娣 关注微信公众号“”