（2017）赣08民终681号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-09-25
案件名称
吉安创天国际投资有限公司、黄卫秀商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉安创天国际投资有限公司,黄卫秀
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终681号上诉人（原审被告）：吉安创天国际投资有限公司，住所地江西省吉安市吉州区北门街13号二层。法定代表人：陈镇荣，该公司总经理。委托代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黄卫秀，女，1976年12月24日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托代理人：杨晓荣，男，汉族，1974年9月28日生，系黄卫秀的丈夫，住江西省吉水县。上诉人吉安创天国际投资有限公司（以下简称创天公司）、黄卫秀因商品房销售合同纠纷一案，均不服江西省吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人创天公司上诉请求：1、依法撤销吉州区人民法院（2016）赣0802民初1411号民事判决主文第一项，改判驳回黄卫秀的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由黄卫秀承担。事实和理由：1、创天公司所呈现的与本案有关的商品房在2013年7月就已经进行了五方主体验收并且验收合格，创天公司在2014年已向建设主管部门申请了综合验收备案，由于建设部门不作为，没有进行综合验收备案，这与创天公司无关。本案交房的标准应该是五方主体验收合格既可，没有法律法规规定交房的标准是综合验收备案，且双方合同的约定也是建设工程竣工验收合格而不是综合验收合格并备案。2、黄卫秀没有按照创天公司的要求及时收房，且没有向创天公司及房管局申请办理房产证，也没有向创天公司交纳房管部门要求代缴的房管费用，黄卫秀也没有缴纳契税等相关费用，房产证未能办理是由于黄卫秀自身造成的，与创天公司无关。3、江西省吉安市中级人民法院与江西省高级人民法院对与本案有关联的2幢商品房的相关的判决文书和裁定文书也只支持了万分之一的违约金，且连续计算的日期是按照一审判决书认定的验收日期开始计算。请二审法院支持创天公司的上诉请求。针对创天公司的上诉，黄卫秀答辩称：创天公司逾期交房是不争的事实，黄卫秀在一审中没有看到五方主体验收的原件，庭后要求看原件也没有看到。而且据有关方面了解，本案是因房子土地的出让有问题而办不了证的，自来水也没有开户，这是一个严重损害消费者利益的楼盘，是因创天公司的不规范行为造成未能综合验收。上诉人黄卫秀上诉请求：1、依法撤销原判，改判支付黄卫秀违约金86289.97元（按日万分之三的标准计算至起诉之日止）；2、一、二审诉讼费用全部由创天公司承担。事实和理由：一、一审判决部分事实认定不清，且偷换概念，混淆逻辑。1、一审对2015年6月18日组织了竣工验收即视为验收合格的认定与事实不符。事实上，当日并没有组织验收，庭审时消防等仍未验收合格，自来水也没有独立开通。2、本案未申请竣工验收备案，即便申请并组织主体验收属实，也不能混同于综合验收合格，不能混同于符合交房条件。因此，一审判决严重实公，偷换概念，混淆逻辑，应该严肃问责。3、一审认定逾期交房时间为261天与事实不符，缺乏法律依据。合同约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。否则，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。事实上，2015年6月18日后至上诉期间，创天公司一直没有告知黄卫秀房屋验收进展情况，也没有通知黄卫秀收房。因此，创天公司承担逾期交房责任的时间应计算到实际交房之日。二、一审判决主观臆断，缺乏法律依据。创天公司延期交房不存在不可抗力因素，同时期同环境下按约交房的企业比比皆是；交房日期及逾期交房的赔偿标准也是创天公司先行拟定在格式合同之中，成为诱导消费者的关键支撑因素。因此，一审判决中提到的宏观经济发展形势不能成为创天公司部分免责的依据，且一审判决按日万分之一的赔偿比率既达不到补偿性要求，更没有体现惩罚性约束，完全不符合法治精神和诚信社会建设，势必助涨恶意违约现象，创天公司必须按照合同约定按日万分之五的比率承担延期交房赔偿责任。三、一审判决随意混乱，与同楼盘、同事实理由、同诉讼请求的相关判决明显不一致，对2015年6月18日主体验收的证据，有的采信，有的不采信，认定的逾期天数和赔偿比率也相差很大。四、一审判决黄卫秀承担绝大部分诉讼费理由不足。本案是创天公司擅自改变规划设计、且施工管理和资金不到位造成的工程窝工，并延期交不了房，其作为过错方，理应由其承担违约责任和诉讼费用。而一审法院既调低了违约金，又判定黄卫秀承担绝大部分诉讼费，于法于理不符，让人觉得荒唐至极。五、商品房购买过程中，购房者始终是弱势群体。一审判决明显故意偏袒创天公司，未保护弱势群体利益，不符合依法治国精神。综上，请求二审依法查明事实，撤销一审判决并依法改判。针对黄卫秀的上诉，创天公司答辩称：黄卫秀的上诉没有事实依据和法律依据，创天公司没有违约行为，请求二审法院依法驳回黄卫秀的上诉请求。黄卫秀向一审法院起诉请求：判令创天公司支付黄卫秀逾期交房的违约金（自2014年10月1日起按总房款的每日万分之五计算至实际交付之日止）。一审法院认定事实：2013年1月17日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的吉州区海联五星公馆2幢2单元502房，该房建筑面积98.86平方米，单价4785.37元/平方米，房款总价473081元。付款方式及期限为：2012年11月17日首付房款243081元，其余房款230000元办理银行按揭手续。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响；出卖人或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但由于规划、设计、消防、质检以及其他相关部门无法及时组织验收而非出卖人原因导致的延期交付；工程在施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的。（以政府相关部门出具的证明为准）。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告支付了首付款243081元。因无法办理按揭贷款手续，原告于2014年1月4日付清了剩余房款230000元，被告在合同中注明变更为一次性付款。2013年7月，工程完工。2014年12月，被告向业主邮寄了收房通知书，但因被告未提供竣工验收证明文件，原告未收房。2015年6月18日，被告组织勘察、设计、施工、监理单位对工程进行了竣工验收，同年6月24日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告及备案建议，认可涉案工程竣工验收合格，同时也提出了一些整改建议。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，意思表示真实，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同约定被告应当在2014年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。2015年6月18日，被告组织了五方主体验收，房屋符合合同约定的交付条件，逾期261天，被告应当承担违约责任。合同虽约定原告以按揭方式支付剩余房款230000元，但在履行过程中，因无法办理按揭手续，双方协商变更了付款方式，不能因此认定原告存在违约。关于逾期交房违约金的计算标准问题。合同约定的逾期交房违约金为日万分之五，结合当下经济形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，且合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，根据本案所涉小区的具体情况，酌定将违约金计算标准调整至日万分之一计违约金为12347元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、被告吉安创天国际投资有限公司支付原告黄卫秀逾期交房违约金12347元，限判决生效后十日内付清；二、驳回原告黄卫秀的其他诉讼请求。案件受理费3176元，减半收取计1588元，由原告负担1388元，被告负担200元。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案双方的争议实为交房标准与赔偿标准。关于交房标准，合同约定的是“验收合格”，但未明确约定通过验收的方式，创天公司认为是竣工验收，黄卫秀认为是备案验收。合同法第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”建设工程质量管理条例第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。建筑法第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人约定的“验收合格”系示范文本中的第一种交付条件，假使该交付条件以取得备案为标准，而在备案前工程要经过工程质量、规划、消防、人防等部门验收合格方才能通过备案，而规划、消防、环保等部门的验收属综合验收范畴，如此便实际上等同示范文本的第二种交房方式。此外，规划、消防、环保等部门所履行的是监督权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。因此，本案双方当事人约定的交房标准实为“竣工验收合格”。关于赔偿标准，合同约定的是日万分之五，明显偏高，有违公平原则。而且，合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，结合当下经济下行及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，一审酌定将违约金计算标准调整至日万分之一并无不当，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人创天公司、黄卫秀的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1758元，由上诉人创天公司负担879元，上诉人黄卫秀负担879元。本判决为终审判决。审判长 肖建文审判员 肖永兰审判员 胡 婧二〇一七年六月十九日书记员 王 拯 更多数据：