（2017）苏0981民初3425号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-05-24
案件名称
东台市祥平物业有限公司与王正东物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东台市人民法院
所属地区
东台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东台市祥平物业有限公司,王正东
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第二条第一款，第二十七条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0981民初3425号原告：东台市祥平物业有限公司，住所地东台市海陵北路新宁商城C幢C5号。法定代表人：周阿萍，该公司董事长。被告：王正东，男，1987年1月10日出生，汉族，无业，住东台市。原告东台市祥平物业有限公司（以下简称祥平物业公司）与被告王正东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告祥平物业公司的法定代表人周阿萍、被告王正东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥平物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告王正东支付原告祥平物业公司2015年物业服务费498.52元、公共能耗费60元以及从逾期当日起每日按应缴物业费的万分之五支付滞纳金124.27元，2016年物业服务费498.52元、公共能耗费60元以及从逾期当日起每日按应缴物业费的万分之五支付滞纳金22.34元（具体数额以最终给付时间确定），合计1263.65元。事实和理由：原告祥平物业公司与被告王正东所在小区东台市厦门华苑小区业主委员会于2015年2月7日签订物业服务合同，及物业管理合同补充协议。根据《江苏省物业管理条例》、原告祥平物业公司与被告王正东所在小区业委会所签订合同的约定及东台市物价局有关批复文件之规定，现被告王正东无正当理由拖欠原告祥平物业公司物业服务费等费用合计1263.65元。经原告祥平物业公司工作人员多次向被告王正东催缴、在其所居住厦门华苑小区内张贴公告等方式催缴无果后。故原告祥平物业公司向法院诉讼请求判决支持如前所请。被告王正东辩称，1、原告祥平物业公司进厦门华苑小区时，贴了一张告示就进来了，不知道物业公司是哪里来的，而且门口的保安没有合同跟业主签；2、2016年的时候，物业管理人员晚上9点钟带了一个所谓的民警到被告王正东家要物业费，被告王正东报了警，所谓的民警并没有出示警官证，因家中小孩明天要上学，要求第二天再来谈，也不答应，纯属扰民；3、2016年被告王正东新买的车的保险杠前面被划了，找保安调监控，保安说天太黑了监控看不清楚。4、被告王正东做实验，把一张纸放在被告王正东家楼道里面，结果一个星期过去了，都没有人打扫卫生。5、如果物业公司服务好，被告王正东的物业费肯定是交的，滞纳金肯定也照给。现在2015年到2016年的物业费被告王正东一分不给，公共能耗费不给。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。本案中，厦门华苑小区虽未成立业主委员会，但其已经依法成立了物业管理委员会，其与祥平物业公司签订的《物业管理合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力，王正东作为厦门华苑小区的业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业服务费。根据《物业管理合同》的约定，王正东应向祥平物业公司缴纳2015年2月7日至2017年2月6日的物业服务费997元（103.86×0.4元/㎡/月×12个月×2年）。关于祥平物业公司主张的公共能耗费120元（60元/年×2年），根据合同约定该费用应按实结算，现祥平物业公司未提供证据证实该费用实际发生及具体数额，故对该诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，祥平物业公司未提供证据证明其物业管理服务质量符合合同约定的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。故对祥平物业公司主张的物业服务费，酌情予以减少。关于祥平物业公司主张的滞纳金，鉴于其未按合同约定提供物业管理服务，故该诉讼请求，本院亦不予支持。综合本案物业服务年度内王正东住宅物业服务区域内的具体情况以及物业公司提供的物业服务质量，判令王正东向祥平物业公司支付2015年2月7日至2017年2月6日期间的物业服务费847.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《江苏省物业管理条例》第二条、第二十七条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王正东于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告东台市祥平物业有限公司2015年2月7日至2017年2月6日期间的物业服务费847.5元；二、驳回原告东台市祥平物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告东台市祥平物业有限公司负担5元，由被告王正东负担20元。本判决为终审判决。代理审判员 汤晓青二○二○一七年六月十九日书 记 员 许维维 来自：