（2017）吉0291民初51号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-12-21
案件名称
王大丽与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王大丽,吉林市荣腾房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0291民初51号原告：王大丽，女，1967年5月26日出生，汉族，无业，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：张学会，吉林丁凤礼律师事务所律师。被告：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新区长江街72号。法定代表人：卢生英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓东，吉林市荣腾房地产开发有限责任公司总经理。原告王大丽诉被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（下称荣腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。王大丽委托诉讼代理人张学会，荣腾公司的委托诉讼代理人李晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王大丽向本院提出诉讼请求：1.确认原告王大丽与被告签订的臣山雅苑3号住宅18幢2单元0205022室（面积110.19平方米、房号：1461031V401180205022）,0205023室面积（110.19平方米、房号1461031V401180205023），0206024室（面积110.19平方米、房号1461031V401180206024）；3号住宅18幢1单元0106015室（面积72.81平方米、房号1461031V401180106015）；2号住宅17幢1单元0106015室（面积80.78平方米、房号：1461031V401170106015），0102002室（面积78.59平方米、房号1461031V401170102002）;2号住宅17幢3单元0304067室（面积119.41平方米，房号1461031V401170304067）；2号住宅17幢2单元0202032室（面积52.64平方米、房号1461031V401170202032）8份购房合同有效（总价款：4448840.34元），被告继续履行合同，被告在2017年6月30日之前交付房屋，在交付房屋后6个月内为原告办理房屋所有权证书；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年7月5日原告王大丽与被告签订《臣山雅苑内部认购协议书》，约定由原告购买位于臣山雅苑3号住宅18幢2单元0205022室、0205023室、0206024室；3号住宅18幢1单元0106015室；2号住宅17幢1单元0106015室、0102002室;2号住宅17幢3单元0304067室；2号住宅17幢2单元0202032室八套房屋。被告销售上述房屋均有商品房预售许可证，并且原告已交齐房屋价款。被告现在经营管理混乱，为保护原告的合法权益不受非法侵害，提起告诉，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。荣腾公司辩称，2016年7月26日案外人潘晶坤伙同温志文等人以暴力胁迫手段将被告公司保险柜抢走，柜内装有工商、税务执照、公司公章、财务章、丁俊山法人名章及所有财务账。2016年11月底被案外人郑天臣非法打开，目的是霸占公司。2016年12月6日该案已向高新区公安局报案。原告诉求用于购买房屋款项及被告公司房屋抵债事实不成立。由于被告所有证件及账目都在郑天臣处，原法定代表人丁俊山与现法人卢生英没有交接记载，丁俊山受郑天臣胁迫现下落不明，原告提交证据真实性无法考证。原告所谓借款给公司，在被告公司账目上没有体现，与收款人存在恶意串通，涉嫌虚假诉讼。应追加第三人丁俊山到庭。以上涉案成员，存有故意销毁、隐匿、造假财务凭证、账目、涉嫌刑事犯罪，被告已向公安机关报案，请求驳回原告诉求或中止审理。经审理查明：2014年7月5日，王大丽与荣腾公司达成以房抵债合意，王大丽与荣腾公司签订编号为60、61、63、64、65、66、67、68八份《臣山雅苑内部认购协议书》，约定：王大丽认购臣山雅苑3号住宅18幢2单元503室，建筑面积104平方米，房屋单价5092元/平方米，折后总价529568元；3号住宅18幢2单元601室，建筑面积104平方米，房屋单价6568元/平方米，折后总价546416元；2号住宅1单元603室，建筑面积81平方米，房屋单价5858元/平方米，折后总价379566元；3号住宅1单元603室，建筑面积69平方米，房屋单价6568元/平方米，折后总价362526元；3号住宅2单元502室，建筑面积104平方米，房屋单价6366元/平方米，折后总价529568元；2号住宅3单元401室，建筑面积130平方米，房屋单价5858元/平方米，折后总价533520元；2号住宅1单元202室，建筑面积79平方米，房屋单价5388元/平方米，折后总价393499元；2号住宅2单元202室，建筑面积53平方米，房屋单价5388元/平方米，折后总价263993元。以上合同价款合计3538656元。同日，荣腾公司为王大丽出具购买上述房屋的收据，载明：交款单位：王大丽，收款方式：抵账。庭审中，王大丽自认：原被告原来的法律关系是民间借贷，约定月利2.65分，借款数额为344万元。其中2013年2月27日转给温志文20万元，并给付荣腾公司原法定代表人4万元，其余220万元分别于2013年3月4日、2013年3月5日、2013年3月7日汇到荣腾公司财务人员田艳红名下。利息计算至签订合同之日即2014年7月5日，共17个月，利息为1549700元。以上本息截止到2014年7月5日，合计4989700元。经原被告协商用被告所欠原告的借款本息抵顶，被告为原告开出八套房屋的房屋价款，房屋价款虽有一定的差距，但双方均同意用借款本息抵购房款。被告为原告出具购房合同及购房收据后，双方互不相欠。另查明：王大丽与荣腾公司签订的《臣山雅苑内部认购协议书》中约定的房屋，荣腾公司已取得商品房预售许可证。以上事实，有臣山雅苑内部认购协议书、收据、商品房预售许可证、银行流水个人业务凭证及庭审笔录为证。本院认为：一、王大丽与荣腾公司签订的《臣山雅苑内部认购协议书》有效。荣腾公司销售的房屋已经取得商品房预售许可证，双方签订《臣山雅苑内部认购协议书》并不违反法律规定，合法有效。虽荣腾公司对《臣山雅苑内部认购协议书》的真实性提出异议，但因该协议书加盖了荣腾公司公章，在荣腾公司既未提举反证证明该协议书为不真实且又对该协议书中的公章不申请鉴定的情况下，应认定王大丽与荣腾公司签订的《臣山雅苑内部认购协议书》真实有效。二、对王大丽请求继续履行合同的诉讼请求本院无法支持。本案中，王大丽自认购房款系以借款抵充，且双方签订的《臣山雅苑内部认购协议书》及荣腾公司开具的收据均注明付款方式为抵账，据此，可以判定王大丽并未直接向荣腾公司交纳购房款，而是以借款抵顶购房款。王大丽提举的银行流水可以证明其向荣腾公司财务人员田艳红汇款320万元，结合双方签订的《臣山雅苑内部认购协议书》中注明为抵账，可以认定该320万元是借款并已实际交付荣腾公司。虽荣腾公司否认田艳红的身份，但因本院受理的系列案件中，田艳红在荣腾公司出具的收据上有签名，故可认定田艳红系荣腾公司的财务人员。另24万元因王大丽无证据证明交付荣腾公司，本院不予支持。关于利息标准问题，在王大丽未提举证据证明利息标准的情况下，荣腾公司出具的收据中所载的金额扣除借款本金的部分，视为荣腾公司认可的利息数额。该利息数额338656元（合同总价款3538656元-借款本金3200000元）。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息，人民法院应予支持”之规定，该利息数额自2013年3月5日计算至双方签订《臣山雅苑内部认购协议书》时即2014年7月5日，低于按照月利率2%计算标准的数额，合法有效。但因涉案房屋尚不具备交付条件，对王大丽主张交付房屋及办理房屋所有权证的诉讼请求，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王大丽与被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司签订编号为60、61、63、64、65、66、67、68八份《臣山雅苑内部认购协议书》有效；二、驳回原告王大丽的其他诉讼请求。案件受理费42390元，保全费5000元，合计47390元，由原告王大丽负担46590元，由被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 吴志奇人民陪审员 王庆年人民陪审员 付永海二〇一七年六月十九日代理书记员 崔世佳 来自：