（2017）闽0182民初877号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-07-31
案件名称
陈建兴、周兰珠与长乐东方房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长乐市人民法院
所属地区
长乐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈建兴,周兰珠,长乐东方房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0182民初877号原告：陈建兴，男，1977年11月11日出生，汉族，住长乐市，原告：周兰珠，女1982年10月1日出生，汉族，住长乐市，上列二原告共同委托诉讼代理人：陈棋，北京中银（福州）律师事务所律师。被告：长乐东方房地产开发有限公司，住所地长乐市航城街道会堂路阳光花园二区25-26店铺。法定代表人：吴靖。原告陈建兴、周兰珠与被告长乐东方房地产开发有限公司（以下简称东方房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈建兴、周兰珠的共同委托诉讼代理人陈棋到庭参加诉讼，被告东方房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建兴、周兰珠向本院提出诉讼请求：1.东方房地产公司向陈建兴、周兰珠支付到期不具备交房条件的违约金2000元；2.东方房地产公司向陈建兴、周兰珠支付自2014年3月25日至2017年4月21日期间逾期办理房屋所有权证的违约金78893元（702519元×0.01%×1123天），剩余的违约金算至办理产权登记之日止；3.本案诉讼费由东方房地产公司承担。诉讼过程中，陈建兴、周兰珠变更第二项诉讼请求为：东方房地产公司向陈建兴、周兰珠支付自2014年8月18日至2017年4月21日期间逾期办理房屋所有权证的违约金68706元（702519元×0.01%×978天），剩余的违约金算至办理产权登记之日止。事实与理由：2011年8月25日，陈建兴、周兰珠与东方房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定：东方房地产公司将位于长乐市会堂路单元房以总价款702519元出售给陈建兴、周兰珠。合同签订后，陈建兴、周兰珠依约支付了首付款并通过银行按揭贷款的方式支付了余款。2013年3月4日，东方房地产公司将房产交付陈建兴、周兰珠使用。2014年在办理房产证未果的过程中，陈建兴、周兰珠才知道东方房地产公司是在不具备法定交房的情况下，隐瞒实际情况将房产交付陈建兴、周兰珠使用。两份《商品房买卖合同》第八条均规定，出卖人应当在2012年10月1日前，将验收合格的房产交由买受人使用，如果在规定日期内未达到交付条件，买受人同意接收，出卖人应当支付买受人违约金1000元。第十四条均约定，出卖人应当在商品房交付使用60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须有出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。同时，合同补充协议第六条约定，将原合同第十四条补充变更为，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日提供资料并受理买受人权属登记手续报产权登记机关备案。案涉房产至今不符合交房条件，没有办理消防验收，且东方房地产公司没有提供资料导致陈建兴、周兰珠无法办理产权登记。东方房地产公司无作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年8月25日，陈建兴、周兰珠与东方房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》及对应的《补充协议》。双方约定陈建兴、周兰珠购买东方房地产公司开发建设的位于长乐市会堂路单元房，价款分别为337475元、365044元，共计702519元。其中，《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”；合同第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《补充协议》第六条约定：“主合同第十四条《关于产权登记的约定》经双方协商变更补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提供资料并受理买受人权属登记手续报产权登记机关备案。”合同签订后，陈建兴、周兰珠已按约付清总价款702519元。东方房地产公司于2013年3月4日将案涉房产交付陈建兴、周兰珠使用，但案涉开发建设项目至今未通过竣工验收，东方房地产公司无法按合同约定将案涉房产权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案。另查明，2013年11月29日，长乐市城乡规划局向东方房地产公司发出建设工程规划竣工核实整改意见通知书，指出东方房地产公司存在不按《建设工程许可证》建设、将阳台并入房间、空调架改为阳台、店面增加夹层以及屋面违建等问题，案涉商品房达不到规划条件要求。上述事实，有当事人提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票，本院调取的（2016）闽0182民初3154号民事判决书、（2017）闽0182民初344号民事判决书以及当事人在庭审中所作的陈述等证据佐证。本院认为：陈建兴、周兰珠与东方房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》及对应的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。陈建兴、周兰珠按约定向东方房地产公司支付了全部房款，东方房地产公司理应按照约定向陈建兴、周兰珠交付验收合格的案涉房产，并履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。因东方房地产公司自身建设存在问题，致使工程未能如期竣工验收，案涉商品房至今不符合交房条件，东方房地产公司依法应当按照约定承担违约责任。现陈建兴、周兰珠要求东方房地产公司按照合同约定支付两套商品房不符合交房条件的违约金2000元（1000元+1000元），符合合同约定，本院予以支持。陈建兴、周兰珠于2013年3月4日接收案涉房产，可视为双方就交房时间的变更达成合意，故东方房地产公司应自案涉房产交付次日即2013年3月5日起365个工作日（即2014年8月18日）后，按已付款702519元的0.01%向陈建兴、周兰珠支付违约金，直至办理案涉房产报产权登记机关初始登记止。东方房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：长乐东方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向陈建兴、周兰珠支付商品房到期不具备交房条件的违约金2000元及逾期办理产权权属证书的违约金（以702519元为基数，按日0.01%计算，计至2017年4月21日为68706元，之后的违约金续计至东方房地产公司办理长乐市会堂路单元房初始登记之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1568元，减半收取计784元，由长乐东方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 员 连 强二〇一七年六月十九日法官助理 李明亮书 记 员 林 颖附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。