（2017）粤06民终2486号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-02-06
案件名称
周玉湉、佛山市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周玉湉,佛山市万科物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2486号上诉人（原审被告）：周玉湉，女，汉族，1982年5月14日出生，住河南省确山县。委托诉讼代理人：王尧，男，汉族，1990年11月4日出生，住广东省佛山市禅城区，由周玉湉工作单位佛山市民营企业高尔夫球俱乐部推荐。委托诉讼代理人：李文志，男，汉族，1980年10月5日出生，住湖北省孝感市孝南区，由周玉湉工作单位佛山市民营企业高尔夫球俱乐部推荐。被上诉人（原审原告）：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府会所1第一层。组织机构代码78578501-1。法定代表人：向云。委托诉讼代理人：张志豪，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：魏贤英，女，该公司工作人员。上诉人周玉湉因与被上诉人佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初11220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人周玉湉上诉请求：一、撤销一审裁定，应受理周玉湉的反诉；二、撤销一审判决，一审程序违法，发回重审；三、判令万科物业公司退还装修保证金2000元，支付违约利息，不得预收物业服务费；四、撤销前期服务协议；五、判令万科公司支付违约金10000元；六、本案一、二审诉讼费由万科物业公司负担。事实与理由：一审以未收到快递、需要更换法官为由，对周玉湉的反诉、中止审理的申请刻意回避，超过法定期限不作回应。一审通过短信通知周玉湉于2016年10月25日15时到庭质证，审判员未到场，仅书记员要求周玉湉签收与案件无关的材料。判决书又称于2016年9月2日开庭审理，明显矛盾。本案的法庭辨论和最后陈述未依法进行，剥夺了周玉湉诉讼权利。万科物业公司客观上无法有效履约，泳池要在2018年才能建成，人脸识别系统要在2017年才安装，其要求周玉湉支付在2017年和2018年才有可能兑现的合同债务。被上诉人万科物业公司答辩称，万科物业公司已在周玉湉拆除违章搭建物后退还了装修保证金。周玉湉没有任何证据证明前期物业服务协议应当撤销，没有任何证据推翻一审判决，没有证据证明万科物业公司应当支付违约金，一审判决程序合法。被上诉人万科公司向一审法院起诉请求：1.判令周玉湉支付万科物业公司物业服务费、公共电费分摊及其违约金（自2015年9月1日始，暂计至2016年5月31日）合计3340.34元；2.判令周玉湉承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：万科物业公司的经营范围包括物业的管理、维修，楼宇机电设备、环境卫生及绿化的管理，家政服务及培训服务，各类技术防范工程设计、安装、维修，从事自有物业管理范围内的二次供水设施清洗消毒业务，园林绿化服务、物业小区内停车场的管理等。万科物业公司持有资质等级为一级的物业服务企业资质证书。涉讼房屋位于佛山市禅城区季华五路57号万科广场八座2602房，权利人是周玉湉，该房屋用途是住宅，房产查询证明上显示的建筑面积为86.92平方米。2012年12月8日，佛山市万科中心城房地产有限公司（甲方，开发建设单位，以下简称万科房地产公司）与万科物业公司（乙方，物业服务企业）签订《佛山万科广场前期物业服务合同》，约定：1.甲方委托乙方对位于佛山市禅城区季华五路55号万科广场提供前期物业服务。2.合同期限自项目首次集中交付之日起至2019年12月31日止，但是：（1）合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；（2）如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同，B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。3.本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积，住宅（带电梯）按3.38元/月/平方米（不包含公共水电分摊费用）的标准交纳物业服务费。4.物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用，乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。2012年12月20日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具《服务（收费）备案回执》，确认：佛山市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心座落在佛山市禅城区季华五路55号（佛山万科广场）的物业服务收费标准和有关资料已报我局备案；高层住宅的收费标准是3.58元/平方米/月（超最高政府指导价），自有车位的收费标准是2元/平方米/月；有关资料是成本监审报告、超出政府指导价服务项目明细对比表、前期物业服务合同和前期物业服务协议等（只受理合同、协议的住宅和自有车位物业服务收费部分，有效期至2019年12月31日或业委会与物业服务企业签订新《物业管理合同》生效时止）。2013年8月22日，周玉湉（买受人）与万科房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区季华五路以北、岭南大道以西、编号为《佛禅国用（2012）第1201664号》的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》，土地使用权出让合同号为440601-2010-100405、440601-2010-100420，土地面积为114429平方米，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名万科广场；买受人向出卖人购买涉讼房屋；出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件（该商品房获取建设工程规划条件核实意见文件并办理竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；由于买受人原因，未能按期交付的，如买受人未付清应付款或违约金，则该商品房交付日期适当顺延至款项付清后；自本买卖合同约定的交付期限届满之日起，如非出卖人原因，造成商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用概由买受人承担，房屋保修期亦从此日起计算。2013年8月22日，周玉湉与万科物业公司（乙方）签订《佛山万科广场前期物业服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》，约定：甲方委托乙方对佛山万科广场提供前期物业服务，甲方签订本协议表示认同万科房地产公司委托万科物业公司对佛山万科广场小区进行物业管理服务，并已阅读并同意万科房地产公司与万科物业公司签订的佛山万科广场小区《前期物业服务合同》中的所有条款；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积，住宅（带电梯）按3.38元/月/平方米（不包含公共水电分摊费用）的标准交纳物业服务费；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用，乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金；本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。2014年11月26日，万科房地产公司向周玉湉邮寄《商品房交付使用通知书》（EMS编号：EE783438927GD），通知其于2014年11月30日9:00至17:30前往佛山万科广场物业服务中心办理交付手续，周玉湉确认已收到该邮件。2016年4月12日，万科物业公司委托广东泽康律师事务所向周玉湉在《商品房买卖合同》上提供的“佛山市禅城区季华五路金融广场十五楼利骏亚洲有限公司”地址邮寄《关于万科物业公司向周玉湉催收佛山市季华五路55号万科广场五期8座2602室2015年9月-2016年3月物业管理费的律师函》，要求周玉湉交纳2015年9月至2016年3月的物业费2060.73元、水电费670.36元、违约金49.26元，合计2731.09元。周玉湉居住于涉讼小区，涉讼小区到庭审时仍未成立业主委员会，也没有与其他物业公司签订物业服务合同。周玉湉尚欠万科物业公司2015年9月至2016年5月期间的物业服务费2644.11元（86.92平方米×3.38元/平方米/月×9个月）及2014年11月30日至2016年2月1日期间的公共分摊电费535.09元。另核实，佛山市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心是万科物业公司的分公司。另查，（2016）粤0605民初11222案中蔡家乐（买受人）与万科房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区季华五路以北、岭南大道以西、编号为《佛禅国用（2012）第1201664号》的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》，土地使用权出让合同号为440601-2010-100405、440601-2010-100420，土地面积为114429平方米，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名万科广场。该案显示的涉讼房屋位于禅××××房。一审法院认为，万科物业公司持有资质等级为一级的物业服务企业资质证书，其经营范围包括了物业管理等，且超最高政府指导价的高层住宅3.58元/平方米/月的物业服务收费标准已经佛山市禅城区发展规划和统计局备案，在周玉湉没有证据证明万科房地产公司存在违反《物业管理条例》第二十四条、第二十五条和《广东省物业管理条例》第八条、第三十七条规定的行为，或万科房地产公司与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》存在无效的法定情形的情况下，万科房地产公司委托万科物业公司对佛山万科广场提供前期物业服务，并没有违反法律或行政法法规的强制性规定。虽然周玉湉与万科房地产公司签订的《商品房买卖合同》显示的“季华五路57号”，有别于万科房地产公司与万科物业公司签订的《佛山万科广场前期物业服务合同》显示的“季华五路55号万科广场”，但从（2016）粤0605民初11222案中的《商品房买卖合同》可以看出“季华五路55号万科广场”与“季华五路57号万科广场”是同属《佛禅国用（2012）第1201664号》地块的(土地使用权出让合同号为440601-2010-100405、440601-2010-100420，土地面积为114429平方米)，故一审法院对周玉湉认为涉案的《佛山万科广场前期物业服务合同》与本案无关的抗辩理由不予采纳。万科物业公司与周玉湉签订的《佛山万科广场前期物业服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，周玉湉亦未提供证据证明该合同存在无效的法定情形，所以该合同合法有效，双方均应按合同行使权力和履行义务。虽然万科物业公司的物业服务收费标准超过了最高政府指导价，但万科物业公司具备一级物业服务资质且该收费标准已经相关部门备案，所以万科物业公司的收费标准并未违反法律规定；万科物业公司基于未能提供游泳池，主动将物业服务费降低至3.38元/平方米/月，亦属合理。另外，佛山市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心是万科物业公司的分公司，万科物业公司已依约为涉讼小区提供物业管理服务，一审法院对周玉湉认为万科物业公司诉讼主体不适格的抗辩理由不予采纳。关于周玉湉称万科物业公司对回迁户同等服务、差别收费的问题。物业服务合同属于民事法律关系，是双方当事人的合意，万科物业公司对回迁户收取较低的物业服务费并没有违反法律或行政法规的强制性规定，周玉湉亦未能提供证据证明万科物业公司的上述行为违反了万科物业公司与周玉湉签订的《佛山万科广场前期物业服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》的约定，或万科物业公司因此降低了物业服务质量，或损害了周玉湉的利益，故一审法院对周玉湉的上述抗辩理由不予采纳。另外，本案是物业服务合同纠纷，周玉湉抗辩的万科物业公司擅自改变防空地下室用途纠纷、幼儿园东侧相邻规划路停车位纠纷、违法设置广告牌纠纷、万科房地产公司占用物业服务用房纠纷均与本案分属不同的法律关系，故一审法院不予审查，周玉湉可另行主张权利。万科物业公司依约为涉讼小区提供物业管理服务，周玉湉作为涉讼房屋的业主，应当依约履行支付物业服务费的义务，现双方均已确认周玉湉尚欠万科物业公司2015年9月1日至2016年5月31日的物业服务费2644.11元（86.92平方米×3.38元/平方米/月×9个月），周玉湉应予以支付给万科物业公司。万科物业公司已举出证据证明公共分摊电费的计算方法及明细，周玉湉未能提供反证对万科物业公司提供的《佛山万科广场（住宅区）公共水电费分摊办法》、公共分摊电费发票和分摊明细表等证据加以推翻，故一审法院确认周玉湉尚欠万科物业公司2014年11月30日至2016年2月1日期间的公共分摊电费535.09元。根据周玉湉提供的证据，结合双方的陈述，万科物业公司为涉讼小区提供的物业管理服务确有不足之处，存在违约情形，同时考虑到周玉湉拖欠万科物业公司物业管理费给万科物业公司造成了利息损失，本院根据公平合理原则，确定周玉湉只需支付上述物业服务费和公共分摊电费，而无需支付不按时交纳物业服务费而产生的违约金。至于周玉湉以政府部门已受理审查违法违约乱收费等举报为由向一审法院申请中止审理本案，经审查，周玉湉只是向相关行政部门提出了信访投诉，并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条所规定的应当中止诉讼的情形，故一审法院对周玉湉的中止诉讼申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条的规定，判决：一、周玉湉应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年9月1日至2016年5月31日期间的物业服务费2644.11元予万科物业公司；二、周玉湉应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年11月30日至2016年2月1日期间的公共分摊电费535.09元予万科物业公司；三、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。周玉湉如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由周玉湉负担，并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予万科物业公司，一审法院不另收退。本院二审期间，上诉人周玉湉围绕上诉请求提供了证据。本院组织双方当事人交换了证据和质证，对本案争议的事实，本院认定如下：周玉湉在提供的证据与本案不具有关联性，本院对其证明力不予认定。本院确认一审法院认定的事实。另查，一审法院于2016年11月4日作出（2016）粤0605民初11220号民事裁定，认为周玉湉于法庭辨论结束后才提出反诉请求，裁定对周玉湉的反诉不予受理。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：一、一审判决是否严重违反法定程序；二、周玉湉关于判令万科物业公司退还装修保证金2000元及支付违约利息、万科公司支付违约金10000元、撤销前期服务协议的请求应否予以审查。一、关于一审判决是否严重违反法定程序的问题周玉湉认为一审判决严重违反法定程序的理由之一是一审法院未受理其反诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”据此，周玉湉应在一审法庭辩论结束前提出反诉。周玉湉于一审法庭辩论结束后才提出反诉，一审法院裁定对其反诉不予受理没有违反上述司法解释的规定，周玉湉对其诉请可另案主张。故周玉湉以此认为一审判决严重违反法定程序的理由不成立，本院不予采纳。周玉湉上诉称一审法院未按传票通知时间开庭，未进行法庭辨论，但据一审法院的开庭笔录记载，其开庭审理本案的时间与传票通知时间相符，双方当事人亦按传票通知时间到庭参加了诉讼，并各自发表了辩论意见，双方当事人对开庭笔录均签名确认。故周玉湉该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。周玉湉另称一审法院对其中止诉讼的申请不予采纳不当的问题，因其无证据证明中止诉讼的事由符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形”的规定，故一审法院对本案诉讼不予中止并无不当，本院对周玉湉该上诉理由不予采纳。二、关于周玉湉提出的判令万科物业公司退还装修保证金2000元及支付违约利息、万科公司支付违约金10000元、撤销前期服务协议的请求应否予以审查的问题。因本案一审未受理周玉湉的反诉请求，故本案审查的为万科物业公司在一审提出的诉讼请求，周玉湉提出的上述请求不属本案审查的范围，应当另案主张。周玉湉上诉认为案涉小区的泳池以及人脸识别系统均未建成，据此认为万科物业公司客观上无法有效履约。因万科物业公司与周玉湉签订的物业服务合同并未约定上述设施由万科物业公司提供，万科物业公司仅在管理万科房地产公司或小区业主委员会移交的设施。因此，案涉小区的泳池、人脸识别系统是否建成与万科物业公司无关。周玉湉以此为由认为万科物业公司未依约履行其义务的理由不成立，本院不予采纳。万科物业公司在本案中主张的是周玉湉欠付的费用，并要求周玉湉提前支付2017年和2018年的合同债务，故周玉湉该上诉理由不成立，本院不予采纳。另周玉湉申请对物业服务收费价格进行价格鉴定，以及向佛山市禅城区祖庙街道保安社区居民委员会调取书面证供、向佛山市物价部门调取万科物业公司的服务承诺。物业服务收费已由万科物业公司报佛山市相关行政机关备案，并与案涉小区业主签订服务合同，故周玉湉申请对物业服务收费价格进行价格鉴定缺乏依据，本院不予采纳。周玉湉申请调取的佛山市禅城区祖庙街道保安社区居民委员会书面证供属于证人证言，其未申请证人出庭作证，本院对其该申请不予采纳。周玉湉申请向佛山市物价部门调取万科物业公司的服务承诺，因周玉湉已向佛山市禅城区发展规划和统计局申请公开，该局已依相关规定予以公开，故本院对周玉湉该申请不予采纳。综上所述，上诉人周玉湉的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周玉湉负担。本判决为终审判决。审审判长 温万民审判员 余珂珂审判员 徐允贤二〇一七年六月十九日书记员 陆灏珺 来自：