（2017）赣04民终591号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-08-07
案件名称
刘秋云、李龙房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘秋云,李龙,丁运洋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第二百二十七条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）赣04民终591号上诉人（原审原告）：刘秋云，女，1983年8月13日出生，汉族，住江西省庐山市。委托诉讼代理人徐飞，江西星子律师事务所律师被上诉人（原审被告）李龙，男，1985年11月28日出生，汉族，住江西省庐山市。原审第三人丁运洋，男，1982年12月2日出生，汉族，住江西省庐山市。上诉人刘秋云因与被上诉人李龙、原审第三人丁运洋房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2016）赣0427民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘秋云上诉请求：一、撤销原判；二、改判确认上诉人与被上诉人2015年4月1日签订的《房地产买卖合同》有效；三、改判被上诉人协助上诉人办理房屋过户手续。事实和理由：一、一审判决认为2015年4月1日上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》处于真伪不明状态完全错误。一审被上诉人和第三人对于2015年4月1日上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》真实性都予以认可。二、对于2015年9月21日上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》的形成原因，上诉人在一审已讲明。三、上诉人与被上诉人之间2015年4月1日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。四、一审法院不得查封本案涉及的上诉人已购买的位于星子县秀峰家园1栋108号房屋。被上诉人李龙辩称，同意上诉人的上诉请求，上诉人陈述的事实均属实。第三人述称，2015年4月1日上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同存在大量真伪不明的疑点，请求二审依法驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。刘秋云向本院一审法院起诉请求：一、请求确认原、被告2015年4月1日签订的房地产买卖合同有效；二、请求依法判令被告协助原告办理房屋过户手续；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：一、原告提交的星房权证南康字第××号房权证设定他项权利摘要栏第三行载明：他项权利人刘秋云，权利价值30万元，设定日期2015年4月1日、约定期限2015年10月1日，注销日期2015年9月22日。结合本院的（2015）星执异字第05号裁定书及庐山市房管局回函，可以确认2015年4月1日原告与被告李龙应签订了借贷合同，后持借贷合同在星子县房产管理局办理了抵押登记，抵押权人即原告，抵押物即涉案房产，担保的债权即30万元。二、2015年4月1日李龙书写借条一份，载明：今借到刘秋云人民币叁拾万元整。同日李龙书写收条一份，载明：今收到刘秋云购房款人民币叁拾万元整。因原告自认借条载明的30万元借款及收条载明的30万元房款实指同一笔款项，并认可当时口头约定借期6个月，且有涉案房屋产权证等证据佐证，对该事实本院予以确认。三、2015年9月22日原、被告因过户需要注销了2015年4月1日设立的他项权证，但因法院应第三人丁运洋申请已查封了涉案房产，未能过户。四、星子县人民法院曾因邹阳林的申请于2015年4月8日以（2012）星执字第112-04号执行裁定书，裁定解除对被执行人李龙位于星子县南康镇秀峰家园1栋4-108号房产（涉案房产）的查封；后于2015年6月23日以（2012）星执字第112-05号裁定书，裁定查封涉案房产；又于2016年3月3日以（2012）星执字第112-06号裁定书，裁定解除对涉案房屋查封。2015年10月26日，星子县人民法院因第三人丁运洋的申请以（2015）星民二初字第701号民事裁定书，裁定查封被告李龙所有的位于星子县××大道××家园小区××单元××室房产。第三人丁运洋也亦向星子县人民法院申请执行。五、原告刘秋云因对（2012）星执字第112-05号裁定书不服，于2015年6月23日向星子县人民法院提出书面异议，星子县人民法院以（2015）星执异字第05号裁定书，裁定驳回案外人刘秋云异议，在该裁定书“本院查明”部分载明：因被执行人李龙未依（2012）星民二初字第60号民事判决书履行还款义务，我院于2015年6月23日作出（2012）星执字第112号-05号执行裁定书，查封了被执行人李龙位于星子县××大道××家园××房产（星房权证南康字第××号）。被执行人李龙在2015年4月1日因生意周转向案外人刘秋云借款30万，并以其位于星子县××大道北××家园××房产作抵押，双方在星子县房地产管理局办理了抵押登记（南康字第20150460号他项权证），后因被执行人李龙无力还款，双方于2015年9月21日达成以房抵债的协议，2015年9月22日双方前往星子县房地产管理局办理房屋过户时发现该房产已被我院查封，不能办理过户。……。在“本院认为”部分载明：案外人刘秋云提供的星房权证南康字第××号房产证复印件上的星子县秀峰大道北秀峰家园01栋4-A108号房产房屋所有权人为“李龙”，其提供的房屋买卖合同及收条、南康字第20150460号他项权证均不能证明星子县秀峰大道北秀峰家园01栋4-A108号房产的所有权人为案外人刘秋云，故我院对该房产作出的查封并无不妥。六、2016年2月份起，原告开始搬进涉案房屋居住至今。被告李龙在签订涉案合同时已离婚，依据离婚协议书涉案房产归李龙所有。七、关于原告与第三人争议较大的涉案合同即2015年4月1日的房地产买卖合同（以下简称4.1合同）真实性问题。原告与李龙之间除了涉案4.1合同，还有一份2015年9月21日签订的房地产买卖合同（即（2015）星执异字第05号裁定书载明的合同，以下简称9.21合同），两份合同均指向涉案房产，刘秋云称9.21合同是在提起执行异议时，由江西康润（星子）律师事务所（以下简称康润律所）万律师建议临时写的。为了案情需要，本院依法向康润律所发出协助调查函，康润律所回函：大约2016年暑假后（因时间过得太久，记忆有些模糊），刘秋云的丈夫李某到所咨询民间借贷相关事宜，接待人是我所工作人员万鹏。咨询时，李某告知李龙曾向其借款尚未收回，有借条、合同，印象中，李某拿出了借条、合同等证据（好像是复印件），落款日期都是同一日，具体日期不记得了，其中合同有两份，一份是抵押借款合同，另一份是买卖合同（大致意思概括）。李某称，该抵押房屋曾为他们间的民间借贷设立抵押登记，后去过户时解除抵押登记，但解除抵押登记后又没有及时办理过户。李某没有告知我所接待人李龙涉及与他人之间债权债务等其他情节。现李某要求借款人李龙还款，但李龙没有足够的现金还款，同意以抵押房屋抵债。李某要求实现债权，分析指出，如果借款人同意以房抵债，自然是最好，可以直接去登记部门办理过户登记，如果借款人不同意按期还款，债权人要求主张权利，当然可以提起诉讼，接待人同时指出二份不同性质的合同，必有一假，起诉后法院怎么认定还不好说，李某说他们间的纠纷不用起诉，双方可以协商解决，现已谈好，就是要个合同去办过户手续，李某询问可否直接使用其带来的其中一份买卖合同，接待人说他们间实质是抵押民间借贷关系，不是真正意义上的房屋买卖合同，要真是房屋买卖合同，就没有必要在买卖合同签订日去办理抵押，直接过户就完事了，这种抵押属多此一举，接待人认为双方如果真的没有纠纷，一致同意以房抵债，那可以直接签订以房抵债房屋买卖合同更贴切一些，他原有的两份合同似乎都不大贴切。李某觉得很有道理，就提出请求帮忙起草一份房屋买卖合同，接待人在听取李某的要求后，参考李某先前的合同给他草拟了一份用于当事人去登记部门办理登记所用的《房地产买卖合同》，合同落款日期都没有书写。李某拿到合同后便走了，当日自始至终，李龙没有来过律所，现贵院提供的合同复印件（注：将9.21合同复印件及协助调查函一同送达康润律所）是不是出自我所接待人之手，合同内容有无修改，因我所无合同备份，也无法回复，但有一点可以肯定，那就是合同上的签名、捺印及落款日期，还有李龙出具的收条，都是当事人自己按其所需而为，其具体情形，接待人没有在场，更没有亲眼看到，自然也就不清楚了，我所无从回复。我所给予李某草拟房地产买卖合同，就是单纯的应当事人要求房产过户只需，究竟当事人有无他意，与律所毫无相干。特别声明：李某咨询时没有告知该争议房屋与他人有任何的纠纷，签订合同没有涉及任何第三者的利益，更没有涉及任何案件。（注：（2015）星执异字第5号案卷及执行裁定书显示申请人即刘秋云没有委托代理人）。原告对该回函的意见:回复函说明当时原告有一份合同；为了执行异议，才写了这份合同。第三人的意见：律所人说了假话。本院认为，围绕涉案房屋买卖，原告与被告之间存在4.1合同与9.21合同，且刘秋云在案外人执行异议申请书中也没有提到4.1合同，致使4.1合同的真实性处于令人生疑的状态，原告对4.1合同的真实性负有进一步证明责任。原告对9.21合同的解释虽与康润（星子）律所的回函有一定的一致性，但是两者仍存在很多差异，比如：签订9.21合同的时间、地点及拟定合同的目的等（注：原告刘秋云称为了申请执行异议，康润律所称仅仅为了房屋过户），原告的解释不能全部得到的印证。被告李龙虽不否认4.1合同的真实性，但是4.1合同有可能涉及第三人利益，原告在申请鉴定后，却仅仅因丁运洋不予配合，便表示不愿再继续鉴定，依据举证责任，原告应承担不利的法律后果。一审认为，尽管原告与被告李龙之间对4.1合同的效力及履行不存在争议，但是围绕涉案房屋存在4.1合同及9.21合同，且2015年4月1日既存在30万元借条，又存在30万元房款收条，2015年9月21日又存在两份内容不一致收条，上述证据材料中可能存在当事人为了诉讼需要而临时书写，原、被告上述行为致使4.1合同处于真伪不明的状态，原告应对此承担进一步的举证责任，并为此应承担相应的法律后果。综上所述，原告的全部诉求，本院不予支持。经庐山市人民法院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费5800元由原告负担。本院二审期间，上诉人刘秋云提供一份2015年4月1日签订的房地产买卖合同，认为该份合同在2015年9月21日经过星子县康润律师事务所万律师修改，修改的目的是为了提执行异议，上诉人提交该份证据以证明上诉人与被上诉人在2015年4月1日确实签订了该合同。第三人丁运洋质证认为这份合同不能证明就是4月1日签订的，且收条也不是4月1日出具的。经查，上诉人提交的该份合同不能证明是在2015年4月1日签订，上诉人的该份证据本院不予采信。被上诉人李龙提供一份2016年12月28日向政法委反应的材料，以证明第三人借款均为高利贷。第三人丁运洋质证认为案子早已审结。经查，被上诉人提交的该份证据与本案争议的事实即2015年4月1日合同的效力和履行无关联性，本院不予采信。第三人丁运洋提供一份银行流水，证明2015年4月2日上诉人与被上诉人在工商银行星子支行有一笔12万余元的交易。上诉人刘秋云质证认为，这份银行流水不能证明是我方汇款，我方在一审已陈述是帮李龙归还银行贷款及相关费用14万余元，之后才在工商银行把他项权证拿出来，然后再到房管局拿到房产证和土地证。经查，被上诉人李龙2015年4月2日的还款行为与本案争议的事实无关联性，该份证据本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，确认合同的效力是解决合同纠纷的首要问题，只有当事人单就确认合同效力提出请求时，才能将相关纠纷确定为确认合同效力纠纷这一案由。如果当事人在提出确认效力请求的同时还提出了与合同相关的其他诉讼请求，就应当依据相关合同类型确定案由。本案刘秋云一审提出的诉讼请求除确定房屋买卖合同有效外，还请求判令李龙协助办理过户手续，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院》第二十六条规定，“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”，又根据《最高人民法院》第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，故在法院查封执行标的后，案外人主张对执行标的的实体权利，应当通过案外人执行异议之诉制度实现，而不是另行诉讼。本案诉讼标的物星子县西风大道北秀峰家园01栋4-A108号房已经被星子县人民法院查封，现刘秋云另行提起房屋买卖合同纠纷诉讼，以确认该房屋归其所以，达到排除法院执行的目的不符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江西省庐山市人民法院（2016）赣0427民初75号民事判决；二、驳回刘秋云的起诉。一审案件受理费5800元，退还刘秋云；上诉人刘秋云预交的二审案件受理费6550元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 陈江颖审判员 周 炜审判员 熊 涛二〇一七年六月十九日书记员 陈沁榕 微信公众号“”