（2017）湘01民终2263号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-11-13

案件名称

屈彩玲与湖南当代绿建置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

屈彩玲,湖南当代绿建置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2017）湘01民终2263号上诉人（原审原告）：屈彩玲。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南当代绿建置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银杉路255号5层。法定代表人：张鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐曼谷。该公司员工。上诉人屈彩玲因与被上诉人湖南当代绿建置业有限公司（以下简称绿建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初8265号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人屈彩玲的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人提交的公证书已充分证实其所购房屋即配套设施设备的不完善及存在缺陷，以及被上诉人扩大且不符合客观实际宣传的事实。一审法院以公证书制定在交房之前而不予采信错误，因为，有部分业主的交房系在公证书出具之前，且公证书证实的系房屋现状，同时，公证书中暴露的事实被上诉人并未整改。二、被上诉人通过书面宣传、广告、沙盘、承诺以及网络宣传等多种方式说服上诉人并将期房出售给上诉人，上诉人基于信赖才与被上诉人签订合同，因此，被上诉人未按实现其宣传及承诺内容，构成违约。三、一审法院认定合同仅约定了周界防范应当采用电子围栏系统，并未约定电子围栏系统的范围，同时上诉人未提供证据证实被上诉人未安装电子围栏系统的部分是该小区安防系统所必须，属于事实认定错误，且违反法理原理和正常逻辑；被上诉人擅自改变规划、变更设计，并未依法依约通知上诉人，已构成违约。四、《商品房买卖合同》附件四第十条、第十一条的约定属于格式条款，依法应认定无效。五、本案中不存在需要行政部门处理的问题，也不存在行政先决，因此，一审法院认为违法建筑的认定及拆除等问题应当由各级人民政府的行政主管部门负责处理系适用法律错误；此外，上诉人具备在共有权利遭受侵害，并侵害自己合法权益时，作为适格主体提起诉讼，并主张损害赔偿。被上诉人绿建公司答辩称：一、上诉人并未提供证据证明停车棚系被上诉人搭建，且即使停车棚系小区配套设施，其亦未与商品房的质量和使用功能有直接联系；二、电子围栏系统的搭建符合双方约定，亦符合政府主管部门规划要求并已经政府主管部门验收合格；三、公证书并不能证明被上诉人存在违约及不符合客观实际夸大宣传的情形；四、合同附件四第十条、第十一条不存在免除被上诉人责任、加重上诉人责任或排除其主要权利的情形；五、上诉人一审中的诉讼请求共有八项，但上诉状中并未涉及诉讼请求的第三、四、五、七项。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。屈彩玲向一审法院起诉请求：1、绿建公司立即拆除违法（约）搭建的停车棚，恢复其占用的绿地；2、绿建公司立即按合同约定对周界防范建立完善的电子围栏系统；3、绿建公司立即更换符合国家标准和约定的玻璃和护栏杆；4、绿建公司立即安装入户电表，完善生活用电入户；5、绿建公司立即对不符合设计要求的各类裸露管道进行整改；6、绿建公司宣传的：“五星级入户大堂，九大绿色科技系统”与实际不符，存在虚假宣传；7、绿建公司因第1、2、3、4、5、6、6违约承担违约责任，并赔偿屈彩玲的经济损失24031元人民币；8、绿建公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年12月6日，屈彩玲与绿建公司签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XX1403102106)及其附件。屈彩玲购买了绿建公司开发的位于岳麓区××江××区××光路当代滨江苑项目中的第1号栋N单元21层2106号房。双方在合同中约定房屋总价款为801030元。合同第十条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、3种条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合该合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、买受人已付清全部房款（含贷款）及相应税费并办理好预告登记。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改合格，在整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日已交付房款万分之—的延期交房的责任。合同第十二条约定：出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、该商品房所在小区的平面布局；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十三条约定：出卖人承诺，在销售过程中商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、道路在交房时达到基本畅通、公共绿地基本完成；2、水、电、电梯交房时达到使用条件；3、燃气的管道交房时具备接通条件。如果在规定日期内未达到上述使用条件，双方同意按以下第3种方式处理：3、其他解决方式：出卖人应迅速采取补救措施，并于30日内达到合同约定标准。合同第十五条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权要求出卖人按约定标准在30日内完成整改。合同附件三第一条约定：外窗（及阳台门）：塑钢窗（门），南向主卧窗采用5+12A+Low-e5中空玻璃，其余窗（门）采用5+12A+5中空玻璃。第三条约定：供电，户内生活用电采用公共变电系统；安防系统：封闭式管理，设24小时摄像监控；周界防范采用电子围栏系统；入户单元门及小区大门设置感应刷卡门禁监管系统；每户设有可视对讲门禁系统。合同附件四第七条约定：出卖人对当代滨江苑所有的销售广告、销售说辞及宣传资料（包括但不限于楼书、海报、模型、户型图、样板房、广告等），对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不存在重大影响，仅供参考，不作为该项目和房屋的交付标准及《商品房买卖合同》的组成部分，如与政府最终批准文件及《商品房买卖合同》的约定不一致，该项目和房屋的交付标准以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》的约定为准。如《商品房买卖合同》未有约定的，以建成后实际现状为准。第八条约定：出卖人所有广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面材质及其色彩可能会有差别或局部调整，以建成后实际现状为准。合同签订后，屈彩玲支付了全部购房款；2016年9月，绿建公司向屈彩玲发送了交房通知书。另查明，1、2016年5月23日，涉案房屋所在栋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收；2016年5月26日，长沙市住房和城乡建设委员会收到涉案房屋所在栋的竣工验收备案文件。2、2016年7月26日，湖南省长沙市麓山公证处根据申请人张美兰、叶鑫、黎建峰、李林、欧阳群群的申请，出具（2016）湘长麓证民字第3213号公证书一份，对申请人叶鑫在涉案小区用手机拍摄照片进行了公证，所拍摄的照片包括：标有“当代滨江MOMΛ”等字样建筑物的外观及周边环境的照片六张、标有“当代滨江MOMΛ”等字样建筑物的一楼大厅内现状照片三十八张、标有“当代滨江MOMΛ”字样的小区入口照片一张、对悬挂有“长沙市滨江满庭春MOMΛ服务中心收费标准第一物业”等字样标志牌的房屋内悬挂的标志牌拍得照片三张、对该小区公共区域及部分楼栋内的公共区域拍得照片75张。上述照片显示：（1）绿建公司宣传“当代滨江MOMΛ”含九大科技系统，八大豪宅配置（艺术立面、坡地园林、五星级入户大堂、阶梯漫道、人车分层、车牌图像识别、电子脉冲围挡、IC卡梯禁）；（2）该小区绿化带中建有停车棚（停放有电单车）；（3）部分区域未建电子围栏；（4）部分管道裸露在墙外；（5）部分楼栋电表未装。3、绿建公司陈述称电表已经全部安装完毕。一审法院认为：本案的争议焦点为屈彩玲所诉请要求绿建公司整改的问题是否属于绿建公司的违约行为。屈彩玲与绿建公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。第一，对屈彩玲诉请拆除违法（约）搭建的停车棚、恢复其占用的绿地及绿建公司宣传的“五星级入户大堂，九大绿色科技系统”与实际不符，存在虚假宣传的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国广告法》的相关规定，对违法建筑的认定及拆除、对虚假广告的认定，应由各级政府的行政主管部门负责处理。第二,对屈彩玲要求建立完善的电子围栏系统、更换符合国家标准和约定的玻璃和防护栏、对不符合设计要求的各类裸露管道进行整改的问题；一审法院认为，首先,屈彩玲所诉请的上述问题均在小区公共部分范围内，该共有部分的管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定；其次，1、双方合同仅约定了“周界防范采用电子围栏系统”，并未约定电子围栏系统的范围，对安防系统的安装应以保障该小区人员、财产的安全为原则，屈彩玲未提供证据证实绿建公司未安装电子围栏系统的部分是该小区安防系统所必须；2、屈彩玲未提供证据证实绿建公司所安装的玻璃和防护栏存在违反国家标准或约定的标准的情形；3、屈彩玲未提供证据证实各类裸露的管道违反了设计要求。故对屈彩玲的该三项诉请，一审法院不予支持。第三，对屈彩玲要求绿建公司立即安装入户电表，完善生活用电的诉请，一审法院认为，双方合同约定“水、电、电梯交房时达到使用条件”，双方约定的交房时间为2016年9月30日前，但显示部分楼栋电表未安装的公证书制作于2016年7月26日，现有证据无法证实绿建公司在通知屈彩玲收房时电表尚未安装，不符合使用条件；且屈彩玲未提供证据证实其所主张的涉案房屋所用电为临时商业用电，没有采用公共变电系统，故对屈彩玲的该主张，一审法院不予支持。综上所述，对屈彩玲主张要求绿建公司承担因上述违约行为承担违约责任，赔偿经济损失的主张一审法院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回屈彩玲的全部诉讼请求。本案案件受理费401元，减半收取200.5元，由屈彩玲予以承担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案中，上诉人要求被上诉人拆除违法（约）搭建的停车棚、恢复其占用的绿地，周界防范建立完善的电子围栏，公共部位的裸露管道进行整改等问题，均属于小区公共部分范围，该共有部分的管理应当由业主代表机构或全体业主依法共同决定；同时，对违法建筑的认定及拆除，还应由政府有关部门负责处理；而合同中对电子围栏系统的范围并未明确约定，且无证据证明绿建公司未安装电子围栏系统的部分影响了小区人员、财产的安全。因此，一审法院对上诉人的该等诉讼请求未予支持并无不当。上诉人未提供相应证据证明被上诉人安装的玻璃、防护栏、室内裸露的管道等违反了设计要求，或存在违反国家标准或约定标准的情形。合同中关于电的交付标准未达到使用条件，而涉案房屋交付时已通电；上诉人认为房屋所用电为临时商业用电，没有采用公共变电系统，却未对此提供相应证据予以证明；上诉人提供部分楼栋未安装电表的公证书制作时间为2016年7月26日，系在被上诉人通知交房之前，其不能证明房屋交付时的状况，同时，上诉人亦未提供其它相应证据证明房屋交付时未安装电表。因此，一审法院未对上诉人的相应诉讼请求予以支持并无不当。至于被上诉人宣传的“五星级入户大堂，九大绿色科技系统”，并非具体明确，因而不属于合同内容。综上，上诉人屈彩玲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费401元，由上诉人屈彩玲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　凯审　判　员　　王　勇代理审判员　　金新贵二〇一七年六月十九日书　记　员　　刘　璇搜索“”