（2017）豫0105民初4850号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-13
案件名称
胡德祥与郑州安居房地产咨询有限公司、栗菊合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡德祥,郑州安居房地产咨询有限公司,栗菊,时民选
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百二十一条
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初4850号原告：胡德祥，男，1986年4月26日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告：郑州安居房地产咨询有限公司，住所郑州市金水区东明路北38号4号楼南4单元7号。法定代表人：王军峰。委托诉讼代理人：栗菊，女，汉族，1970年9月7日出生，住郑州市金水区，系该公司经理。被告：栗菊，女，汉族，1970年9月7日出生，住郑州市金水区。被告:时民选，男，1953年4月23日出生，汉族，住郑州市金水区。原告胡德祥诉被告郑州安居房地产咨询有限公司、栗菊、时民选合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡德祥，被告郑州安居房地产咨询有限公司委诉讼托代理人栗菊，被告栗菊，被告时民选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡德祥向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告郑州安居房地产咨询有限公司立即返还原告购房定金75000元整。2、依法撤销原告代理人胡庆深与被告时民选、安居房地产咨询有限公司签署的《补充协议》。事实和理由：原告代理人胡庆深于2015年4月25日在郑州安居房地产咨询有限公司签订了房屋买卖合同（合同编号3001374），该涉案房屋为郑州市金水区红专路128号院1单元××号（房屋所有权证书号为0901006115），其中第八条约定：甲乙双方约定甲方及其家庭以及抚养的所有人员户口于2015年7月31日前从该房屋迁出。原告代理人胡庆深告知被告时民选和郑州市安居房地产咨询有限公司，原告及家庭以及抚养的所有人员户口都不在该涉案房屋登记。如后期落户发现有问题，则丙方配合协调前业主迁出户口。随后原告代理人胡庆深于2015年4月28日签了一份补充协议。其中第2条：甲方代理人（胡庆深）同意过户后，乙方（时民选）户口迁入到此房后，丙方（郑州安居房地产咨询有限公司）保管柒万伍仟元整（75000）的购房定金经乙方（时民选）同意后方可领取。被告时民选于2015年6月30日取得了该房屋的房产证。为履行协议被告郑州市安居房地产咨询有限公司与被告时民选多次去辖区派出所落实户口迁入手续，但被告知现户主为董香云，而且拒绝配合被告时民选办理户口迁入手续，原告起诉至法院，希望法院判如所请。被告郑州安居房地产咨询有限公司辩称：按合同及补充协议办理。被告栗菊辩称：同郑州安居房地产咨询有限公司辩称意见。被告时民选辩称：按合同办理，合同怎么写就怎么办，我不同意合同撤销；合同约定原告需把房屋上的户口全部迁出，但是至今没有迁出，原告违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告胡德祥提交证据有房屋买卖合同复印件、户口本复印件以及补充协议原件，被告时民选提交证据有房产证复印件，被告郑州安居房地产咨询有限公司、被告栗菊未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月25日，胡德祥（卖方、甲方，代理人胡庆深）与时民选（买方、乙方）、郑州安居房地产咨询有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同编号3001374，合同内容约定：卖方胡德祥拥有位于金水区××路××院××楼××单元××号的房产，房屋所有权证书号为0901006115，房屋所有权人为胡德祥，房屋建筑面积为150.91平方米。买卖双方经协商成交价款达成一致，同意本合同房产及其配套设施的总价款为人民币（大写）壹佰贰拾万元整（小写1200000元）。居间方郑州安居房地产咨询有限公司佣金占本合同约定房款的2%；现时民选于本合同签订时支付人民币（大写）拾万元整（小写100000），其中佣金人民币（大写）贰万肆仟元整，代办费（大写）壹仟元整，余额作为居间方郑州安居房地产咨询有限公司代为保管的定金。胡德祥同意该定金在办理完房产过户手续前由居间方安居公司保管。买卖双方约定胡德祥及其家庭以及抚养的所有人员户口于2015年7月31日前从该房屋迁出。因卖方户口不在这，如后期落户发现有户口，则居间方配合卖方协调前业主迁出户口。2015年4月28日，上述合同三方签订《补充协议》一份，协议内容约定：1、因乙方（时民选）房屋拆迁，甲方代理人（胡庆深）同意先交房及地下室，让乙方（时民选）把物品搬进来，乙方（时民选）拆迁房钥匙交给政府后，政府验房核实后，15天内会给乙方（时民选）拆迁补偿金，然后乙方（时民选）再给甲方（胡庆深）房款解押，解押款约30万元，后期充抵房款。卖方胡德祥解押15个工作日后，双方去房管局办理过户手续。2、甲方代理人（胡庆深）同意过户后，乙方（时民选）户口迁入到此房后，丙方（郑州安居房地产咨询有限公司）保管柒万伍仟元整（75000.00元整）的购房定金，经乙方（时民选）同意后方可领取，否则丙方（郑州安居房地产咨询有限公司）不让甲方领取。3、该补充协议与原合同同等有效，合同编号3001374。2015年6月30日，位于金水区××路××院××楼××单元××房产（郑房权证字第××，建筑面积150.91平方米）登记于时民选名下。庭审中，原、被告均认定实际卖房人系胡德祥。胡庆深系胡德祥之父，胡德祥认可胡庆深签订的《补充协议》系胡德祥真实意思表示。另查明，原、被告共同确认系争房屋上存在案外人户口。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。胡庆深作为胡德祥的代理人，其签订《房屋买卖合同》、《补充协议》的法律后果应由被代理人原告胡德祥承担。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，双方应根据合同约定的内容履行合同义务。关于原告以补充协议显示公平，合同只约束甲、乙双方，不得约束第三人为由，并主张退还购房定金75000元，本院认为，出卖人出卖房屋应对房屋的状况全面了解并告知买受人，原告出卖房屋时应当主动核实房屋内有无户口，故其未尽到审查义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。胡德祥作为出卖人将涉案的原有户口迁出是其对合同相对人的约定义务。根据约定，胡德祥需要迁出系争房屋上的户口，现因系争房屋上仍有案外人户口，被告时民选未将自身户口迁入系争房屋中，被告时民选亦不同意退还原告购房定金，合同约定的事项尚未达到，故本院对原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条、第六十条、第一百二十一条之规定，判决如下：驳回原告胡德祥的诉讼请求。案件受理费1675元，由原告胡德祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 司振魁审判员 李继卫审判员 田 晓二〇一七年六月十九日书记员 位梦丹 来自