（2016）苏0113民初3478号

裁判日期: 2017-06-18

公开日期: 2017-07-31

案件名称

原告尹富航、孙悦与被告夏菁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市栖霞区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

尹富航,孙悦,夏菁

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

南京市栖��区人民法院民事判决书（2016）苏0113民初3478号原告（反诉被告）：尹富航,男,1987年1月21日出生,汉族，住江苏省响水县。原告（反诉被告）：孙悦,女,1991年6月6日出生,汉族，住江苏省响水县。以上两原告共同委托诉讼代理人：张从林，江苏刘洪律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：杨俊，江苏刘洪律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏菁,女,1974年3月8日出生,汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：邹毅，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人:巨婷芳，北京大成（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）尹富航、孙悦与被告（反诉原告）夏菁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法由审判员张燕适��简易程序，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹富航、孙悦及其共同委托诉讼代理人张从林，被告（反诉原告）夏菁及其委托诉讼代理人邹毅、巨婷芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹富航、孙悦向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行原、被告于2016年3月5日签订的《南京市存量房交易合同》；协助原告办理栖霞区某某西路X号XX幢XXX室房屋权证变更登记手续，将该房屋交付给原告；2、判令被告承担违约金12.2万元；3诉讼费由本案被告承担。事实和理由：2016年2月28日，原被告双方签订《南京市存量房交易合同》约定被告将位于栖霞区某某西路X号XX幢XXX室的房屋出售给原告，面积为94.45平方米，总价为122万元。签约当日，原告支付定金2万元。后因银行贷款问题,��告未积极配合原告办理银行贷款、资金监管等手续，导致原告无法将首付款解交资金监管账户，后原告已经筹措好资金可以全款支付，被告仍未予以配合办理相关手续。原告认为，被告无正当理由拒不履行合同，已构成违约，故原告诉至法院请求判如所请。被告夏菁辩称，原告诉称的系被告方未积极配合办理贷款手续导致其无法支付房屋价款没有事实及法律依据。1、案涉合同无法继续履行是由于原告自身银行贷款无法获得批准并且无能力支付房款所导致，被告方在2016年3月5日签订案涉合同当日就在原告向建设银行提交贷款申请的文书上签字，但之后原告的贷款申请被银行拒绝，主要是因原告的征信报告有不良记录所致，根据合同约定原告应在银行拒贷之后三日内以现金补足房款，被告方同时也书面原告要求现金支付，但原告予以拒绝，反而无休止的要求被告方配合办理多家银行的贷款手续，被告同意再配合原告办理一次贷款，但要求其出具承诺书，承诺如果贷款办不下来，需要现金补足，原告不同意，故系原告单方违约；2、根据合同约定原告需要在2016年4月30日前支付首付款33万元，截至目前原告从未与被告联系支付首付款事宜，反而要求被告无休止配合其办理贷款申请手续，因此被告方认为案涉合同无法继续履行是原告个人原因所致，并非被告方不履行配合义务；3、对于原告诉请要求继续履行案涉合同被告方认为已经无继续履行的必要，被告方卖房是想重新购房，因原告未能及时全额支付购房款，导致被告方看中的二手房未能成交，故被告方不同意继续履行合同，并提出反诉请求解除案涉合同。反诉原告夏菁向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除反诉人与被反诉人之间签订的《南京市存量房交��合同》；2、反诉被告已支付的2万元定金不予返还，另需向反诉原告赔偿人民币12.2万元；3、反诉费由被反诉人承担。事实和理由同本诉答辩意见。反诉被告尹富航、孙悦辩称，1、对于2016年3月5日原被告双方签订的交易合同、反诉被告支付了2万元定金的事实无异议，但是对于反诉原告是否换购房屋反诉被告并不知晓，也与本案无关；2、反诉被告从来没有向反诉原告隐瞒自己的不良信用记录，至于信用记录各个银行在贷款审批过程中要求也不一样，我国对于征信制度目前还不完善，作为普通公民无法知道自己的信用记录，无法知道自己的信用记录对贷款审批有何影响，反诉被告及中介也从来没有告知过反诉原告无法进行贷款审批，只是因建设银行贷款审批较慢，为了加快贷款速度是担保公司将贷款资料转到农业银行，而且也只要求反诉原告再配合一次更换一次银行贷款审批，从来没有提出无休止的要求，至于到工商银行办理贷款都是因为反诉原告不配合反诉被告向农业银行申请贷款，反诉原告曾承诺再更换一家银行办理贷款但是反诉原告光承诺不进行实际配合，所以导致无法进行贷款审批的责任在于反诉原告；3、3月5日签订的合同中约定33万元首付款于2016年4月30日前解交监管账户，该时间当时实际上是预估的时间，真正约定的期限是在银行个人住房贷款预审批意见书下来并共同办理好申请交易资金监管账户手续时支付到监管账户，也就是原被告2016年2月28日在中介处所签订的合同中约定的“款审批通过后三日内”，因为房产局合同是格式合同，无法在此项内容中进行修改，只能预估时间填写，根据南京市存量房交易资金监管实施细则的规定程序，如果是贷款支付房款，在没有贷款银行同意贷款通知书的情况下是无法办理资金监管手续的，所以不是反诉被告未按时支付首付款，而是无法在规定时间内缴纳首付款。本院经审理认定事实如下：原告尹富航与孙悦系夫妻关系,双方于2015年5月20日登记结婚。2016年2月28日，孙悦（乙方）与夏菁（甲方）、中介方南京存房房地产经纪有限公司（丙方，以下简称中介公司）签订《南京市存量房交易合同》，约定：甲方将坐落于南京市栖霞区某某西路X号XX幢XXX室的房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方，面积94.45平方米，总价122万元；合同签订当日支付定金2万元；贷款审批通过后3日内，乙方将首付款33万元解交资金监管账户；甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款，总额为85万元，乙方同意于2016年3月2日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户；若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款不足的部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；银行贷款下款后3日内双方办理房屋交接手续，乙方于交接当日，将尾款2万元给付甲方；如如甲乙双方任何一方不履行合同义务的，除定金罚则外，由违约方向守约方承担总房款10%的违约金，且中介费由违约方承担。同日，孙悦还与中介公司签订《保障服务协议》1份，约定中介公司向买房人如实披露房源信息，保障出售的房屋不涉及凶宅、辐射房、查封房等影响交易的因素，否则中介公司承担相应的责任。合同签订当日，孙悦支付夏菁定金2万元，并支付中介公司中介费6100元、保障服务费2440元、贷款费820元，合计9360元。买卖双方又于3月5日至房屋产权登记部门按照该部门的要求再次签订《南京市存量房交易合同》并��交该部门，并办理了网上备案手续。该份合同与原合同内容基本一致，但将首付款交付日期变更为“2016年4月30日”，与贷款银行签订借款合同的日期变更为“2016年3月4日”，尹富航与孙悦共同在买方处签字确认，夏菁在卖方处签字确认。2016年4月26日，尹富航向夏菁发出告知函1份，载明：尹富航、孙悦夫妇与你（夏菁）于2016年3月4日签订的“房屋买卖”合同定于2016年4月30日交付首付款，由于在3月21日期间银行告知尹富航、孙悦需要转换贷款银行事宜，还需要你方配合签字，我方于2016年3月25日进行过电话告知，同时通知过中介方。在此期间，你方一直没有能够配合，导致我方无法按约付款。现本着契约精神和协商解决的指导思想，希望你方于2016年4月28日上午9时在本市玄武区中央路308号中国工商银行进行贷款签字事宜，配合我方申请贷款，否则我方将诉��法律。夏菁于2016年5月4日回函1份，载明：2016年3月5日，我与你夫妻二人在华侨路办理房屋买卖合同网上备案手续时，你方向建设银行递交了申请贷款的材料，窗口工作人员初步审查后表示，尹富航的信用记录曾有十数次的逾期，估计无法通过贷款审批，我方依然配合你方办理了全部贷款手续。2016年3月28日17时26分，中介公司经办人司悦电话告知我方，因你们的征信问题，确实无法向建设银行申请贷款。至此，你方既无力以现金形式向我方支付购房款，也无法通过银行贷款向我方支付。此后，你方要求我配合再向农业银行、工商银行等其他银行再次申请贷款，我方不同意，因我方对你方的合同履行能力深感不安，除非你方向我提供适当担保或承诺，证明你方具有继续履行合同的能力。夏菁又于2016年5月6日向尹富航、孙悦发出告知函1份，载明：中��公司经办人司悦于2016年5月4日通过短信告知我方：你们坚持按照合同履行。根据合同约定，银行贷款申请在2016年3月28日被驳回后，你方至迟应当在2016年4月1日前以现金方式支付全部购房款，而我方并不承担无休止配合你方多次更换贷款银行的合同义务或法定义务，鉴于此，我方提出两种继续履行合同的方案：1、你方于2016年5月10日前向我方支付全款，如不能支付，则合同解除，定金用于补偿我方的损失，不予返还；2、我方再配合你方向其他银行申请一次贷款，如依然不能通过，则合同解除，定金不予返还。2016年6月7日，夏菁通过手机短信向尹富航发出通知：小尹，到目前为止我们之间的房屋买卖合同依法无法推进，付款期限和网签备案期限都已到期，我依然无法获得买房款，直接影响到了我同期购房事项，目前我还是提出两个解决方案：1、明天双方协��解除合同，减少大家的损失；2、节后我们通过诉讼程序解决。2016年6月9日尹富航以短信形式回复：夏姐，鉴于你方提出的问题，我方一直积极、诚意地履行合同，由于你方在签订合同后，坚持要涨价，没有按照合同约定进行配合开展贷款事宜，并且在事情过后，举旗不定，想法多种多样，导致事情拖延至今，所以在这里我方提出两种解决方案：1、继续履行申请贷款形式，前期答应的诉求依然兑现；2、如果认为第一种方案有忧，可以执行全款付清形式，但出于更好的付款安全考虑前期需要做公证，公证只是保证彼此交易更安全，而不是代表房屋就属于买方，房屋只有走过户程序以后才属于对方。夏菁回复内容为：1、我一直没有要求涨价；2、你付全款是没有必要公证的，我无需要承担风险，但是你在此期间给我造成的逾期损失和其他损失我是会主张的。��于合同签订后办理贷款的过程，夏菁申请中介公司的法务人员邬某,4到庭作证，证人陈述：2016年3月5日下午买卖双方到南京市华侨路房产交易中心的平涛担保公司签订了书面担保文本，申请中国建设银行南京新街口支行贷款。此后，担保公司大概在2016年4月初退回贷款文本，平涛担保公司电话通知我单位金融部门的余某，退回理由是申请人的征信有问题，征信报告中有多次逾期还款的情况具体是2013年7月至12月尹富航助学贷款连续7个月逾期，近2年的信用卡有十几次逾期还款的情况，综合评分达不到建行房贷的要求，建议客户转农业银行贷款申请，这些材料由我司的经纪人司悦电话或者短信通知买卖双方重新申请贷款，尹富航自己要求不通过农业银行申办，其要求拿回贷款申请资料，自己找熟悉的银行办理。2016年4月22日下午，买卖双方与我司经纪人一起到工商银行中央路支行办理签订贷款文本的手续，在签署贷款文书之前夏菁提出不能无止境的陪买房人签订贷款申请文本，双方应当签署补充协议，后来双方并未达成一致意见，没有签署补充协议也未签署贷款文本。之后双方多次到中介机构协商，我和司悦共同参与，各方都未达成一致的意见。关于尹富航所提出的付全款须作公证的内容，证人邬某,4陈述：尹富航的意思是要求夏菁签署公证书将房屋抵押给第三方，由第三方出具全部的房款，再由尹富航给夏菁，后来夏菁不同意。夏菁对证人证言不持异议。尹富航、孙悦对证人证言不予认可，认为证人的陈述源于听闻，不能反映真实情况，但并未提供证据证明其主张或提供相反的证据足以推翻证人证言。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；该法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，尹富航、孙悦与夏菁就案涉房屋所签订的《南京市存量房交易合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定：买房人尹富航、孙悦向银行申请个人住房抵押贷款85万元，若不能按计划足额贷款或者银行不同意贷款申请的，则转让价款不足的部分，由尹富航和孙悦在银行贷款批准通过或者不批准之日起3日内以现金方式补足。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。本案中，夏菁已经配合尹富航、孙悦向中国建设银行提出贷款申请，但因尹富航个人征信问题，该申请未获通过。尹富航、孙悦应当于收到该通知之日起3日内以现金方式补足购房款。此后双方就合同继续履行一事，进行多次磋商，但均未果。被告夏菁于2016年5月6日向尹富航、孙悦发出履行合同的书面催告，催促其继续履行合同义务，但原告尹富航、孙悦在催告后的合理期限内仍未履行，被告夏菁又于2016年6月7日发出于6月8日协商解除合同的短信通知，双方就此未能协商一致。根据前述法律规定，尹富航、孙悦迟延履行合同主要付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，夏菁有权主张解除合同。故夏菁主张解除与尹富航、孙悦就案涉房屋所签订的《南京市存量房交易合同》的诉请，合法有据，本院予以支持。尹富航、孙悦主张夏菁继续履行双方所签订的《南京市存量房交易合同》并协助其办理房屋权证变更登记手续、交付房屋，并承担违约金12.2万元的诉请，依据不足，本院不予支持。关于尹富航、孙悦所辩称的，因夏菁未履行配合其再次办理银行贷款手续的义务构成违约的意见。本院经审查认为，案涉合同中并未约定夏菁负有配合尹富航、孙悦办理银行贷款及配合数次的义务，故尹富航、孙悦的该项辩称意见，依据不足，本院不予采信。关于夏菁主张尹富航、孙悦支付的2万元定金不予返还的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。如前所述，尹富航、孙悦未履行合同主要付款义务已构成根本违约。其给付的2万元定金不应返还。夏菁的该项诉请，合法有据，本院予以支持。关于夏菁主张尹富航、孙悦赔偿其12.2万元损失的诉请。本案中，夏菁主张因被告未及时付款，导致另行购房时需借款筹措资金，产生了利息损失。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。夏菁因借款购房而产生的利息系其购房的交易成本，并非因案涉房屋买卖合同未能履行而产生的直接损失，且夏菁未举证证明其因尹富航、孙悦的购房款未付，实际产生了12.2万元损失。故夏菁的该项诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、驳回本诉原告尹富航、孙悦的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）尹富航、孙悦与被告（反诉原告）夏菁就南京市栖霞区某某西路X号XX幢XXX室房屋所签订的《南京市存量房交易合同》；三、原告（反诉被告）尹富航、孙悦支付的2万元定金被告（反诉原告）夏菁不予返还；四、驳回反诉原告夏菁的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15780元，保全费5000元，合计20780元，由本诉原告尹富航、孙悦负担；反诉费7890元，由被告（反诉原告）夏菁负担1370元，由原告（反诉被告）尹富航、孙悦负担6520元，（此款被告（反诉原告）夏菁已交纳，原告（反诉被告）尹富航、孙悦在履行本判决确定的义务时一并给付被告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　张　　燕人民陪审员　张义全人民陪审员　李恩奎二〇一七年六月十八日书　记　员　��菁微信公众号“”