（2017）豫17民终1850号
裁判日期: 2017-06-18
公开日期: 2017-08-07
案件名称
陈大明、驻马店市博远房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈大明,驻马店市博远房地产开发有限公司,关建军
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终1850号上诉人（原审被告）：陈大明，男，1964年12月25日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：赵志刚，河南北纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：驻马店市博远房地产开发有限公司。住所地：驻马店市金雀路与天中山大道交叉口西北角。法定代表人宋世权，该公司总经理。委托诉讼代理人：黑连河，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：关建军，男，1969年12月29日出生，汉族，住驻马店市驿城区。上诉人陈大明因与被上诉人驻马店市博远房地产开发有限公司（以下简称博远公司）、关建军商品房销售合同纠纷一案。不服驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后,依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈大明的委托诉讼代理人赵志刚，被上诉人博远公司的委托诉讼代理人黑连河，被上诉人关建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈大明上诉请求：撤销驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初1450号民事判决第一项，依法改判。原判认定事实及处理错误。其购买房屋的消防通道对应的二楼有一部分面积不足一人高，不能正常使用，购买房屋时没有楼梯，也没有到二楼查看，且一楼的消防通道、消防栓也占了不少面积，这些都计算在房屋面积里，大约多算100万元的购房款，根据建住房[2002]74号《关于房屋建筑面积与房屋权属有关问题的通知》三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房屋测量规范》未作规定或规定不明确的暂按下列规定执行：（一）房屋层高：计算建筑面积的房屋，层高均在2.20米以上（含2.20米，以下同）。（八）公共通道：临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维修结构，均不计算建筑面积。门前有绿化带，不但不升值而且还贬值。不应支付该部分的房款及利息。被上诉人博远公司辩称，原判认定事实清楚，处理正确。因双方签订合同后，上诉人陈大明办理了房产证，一审法院是按房产证上的面积计算的，而且办理房产证后按照合同约定的承诺书已经履行。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人关建军辩称，其认可一审法院判决。博远公司向一审法院起诉请求：原告（甲方）与被告陈大明（乙方）于2014年8月签订一份《天中国际商铺定购协议书》，双方约定，被告陈大明以每平方米9500元的价格购买原告所有的位于驻马店市××大道与天××大道交汇处天中国际第1幢102、104、105、106、107、201、202、203、204、110、111、112、113、114、115、116、206、207、208、209号房共计20间，该房建筑面积为2583.46平方米，总购房款为24542870元。同时协议约定：“二、付款约定1、乙方于2014年8月22日前付清定金壹佰万元，定金将在付清最后一笔房款时冲抵房屋总价款；2、在房屋所在楼栋进入办理分户房产证程序前乙方支付房款壹佰柒拾万元，甲方配合乙方办理房产证到乙方名下；3、在房屋房产证办理完毕后30日内支付剩余房款贰仟壹佰捌拾肆万贰仟捌佰柒拾元，在此期间甲方配合乙方自己名义向银行申请办理房屋抵押贷款。三、其他约定2、在房屋进入办理分户房产证后至甲方未足额收到本协议约定房价款期间，丙方（关建军）自愿为乙方提供担保，……若乙方不按时支付房价款的，丙方无条件替乙方支付足额房价款。”后原告与被告陈大明于2014年8月22日签订《商品房买卖合同》。签订合同后，原告积极配合被告陈大明办理了房产证，并配合被告陈大明向银行成功申请办理房屋抵押贷款，但是抵押贷款完成后，被告陈大明并未按协议约定向原告支付全部购房款，经核算被告陈大明仅只支付了8500000元购房款，尚欠购房款16042870元。因被告关建军对被告陈大明的购房款提供担保，因此被告关建军对该购房款有义务支付。原告多次催促二被告支付拖欠的购房款，但是二被告总是以各种理由拒绝支付。请求：依法判令二被告连带支付拖欠购房款16042870元及利息（从2015年8月21日起至购房款实际还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并支付违约金（从2015年8月21日起至购房款实际还清之日止，按照日万分之一计算）。一审法院认定事实：2014年8月，原告博远公司（甲方）与被告陈大明（乙方）签订天中国际商铺定购协议书一份，约定：一、依据合同法相关规定，本着平等互利的原则，就乙方购买甲方所开发的天中国际住宅小区商铺以及丙方为乙方做付款担保事宜达成协议；二、楼宇位置：驻马店市置地大道与天中山大道交汇处房屋性质：商铺房屋坐落：天中国际1号楼102、104、105、106、107、201、202、203、204、110、111、112、113、114、115、116、206、207、208、209号共计20间，暂测建筑面积：2583.46m2(最终面积以房管局实测为准，总房款多退少补)，单价：9500元/m2；三、付款方式：分期付款定金：壹佰万元（小写：1000000.00)，1、乙方于14年8月22日前付清定金壹佰万元（小写：1000000.00)定金将在乙方付清最后一笔房款时冲抵房屋总价#：。2、在上述房屋所在楼栋进入办理分户房产证程序前乙方支付房款人民币壹佰柒拾万元（小写：1700000.00)，甲方配合乙方办理房产证到乙方名下。3、在上述房屋房产证办理完毕后30日内支付剩余房款贰仟壹佰捌拾肆万贰仟捌佰柒拾元（小写：21842870.00元）。在此期间甲方配合乙方自己名义向银行申请办理房屋抵押贷款。四、自甲方通知之日起7日内，乙方前往天中国际售房部签订《商品房买卖合同》并支付相应房款，否则视为乙方违约，甲方不退还乙方已付款项，甲方有权将其定购的房屋另行出售，且不承担任何责任。在签订《商品房买卖合同》时如有合同约定价格与本协议约定价格不同时，应按本协议约定价格付清全部房款，且与签订的《商品房买卖合同》的时间无关等条款。合同甲方落款处加盖有原告公司印章，乙方落款处由陈大明署名，丙方、担保人落款处显示签名为“关建军”。2014年8月22日，原告博远公司（出卖人）与被告陈大明（××）签订商品房买卖合同一份，约定：一、出卖人以出让方式取得位于淮河大道与天××大道交汇处西南角的地块和土地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为天中国际。二、××购买的商品房为第一幢102、104、105、106、107、201、202、203、204、110、111、112、113、114、115、116、206、207、208、209号，该商品房的用途为商铺，该商品房合同约定建筑面积共2583.46平方米，三、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9500元，总金额贰仟肆佰伍拾肆万贰仟捌佰柒拾元整。双方自行约定以产权登记面积为准，多退少补，单价按照合同单价执行，房款退补均不计息。退补房款应当在出卖人通知之日起10日内进行，否则，双方均有权采取追偿措施。四、××于2014年8月22日签订本合同时，一次性缴纳全部房款人民币24542870.00元。五、××逾期付款的，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。五、出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给××使用等条款。同日，被告陈大明向原告支付1000000元，下欠购房款23542870元，被告陈大明未能依约支付。同日，被告陈大明向原告出具欠条两份，一份写明：“今欠到驻马店市博远房地产开发有限公司现金计贰仟另壹拾捌万捌仟另陆拾伍元整，陈大明，2014.8.22号”,另一份写明：“今欠到驻马店市博远房地产开发有限公司现金壹佰柒拾万元整，陈大明，2014.8.22号”；2015年1月6日，被告又向原告出具欠条一份，写明“今欠到驻马店市博远房地产开发公司现金计壹佰陆拾伍万肆仟捌佰零伍元整，陈大明，2015.1.6号”；以上欠条款项合计为23542870元。合同签订后，原告将诉争房屋交付给被告陈大明，并协助被告陈大明办理了诉争商铺的房权证。其后，被告陈大明于2015年3月24日向原告支付购房款2000000元；于2015年5月26日向原告支付购房款650000元，于2015年5月27日向原告支付购房款250000元，于2015年5月28日向原告支付购房款100000元，于2015年8月21日向原告支付购房款4500000元；以上被告陈大明共计向原告支付款项8500000元。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、诉争商铺共办理房权证五份。①房权证号为驻房权证字第××号的房权证显示，所有权人为陈大明，房号为1号楼110、111、112、206、207号，建筑面积为623.20平方米；②房权证号为驻房权证字第××号的房权证显示，所有权人为陈大明，房号为1号楼113、114、115、116、208、209号，建筑面积为717.77平方米；③房权证号为驻房权证字第××号的房权证显示，所有权人为陈大明，房号为1号楼107、204号，建筑面积为271.38平方米；④房权证号为驻房权证字第××号的房权证显示，所有权人为陈大明，房号为1号楼102、104、201、202号，建筑面积为617.67平方米；⑤房权证号为驻房权证字第××号的房权证显示，所有权人为陈大明，房号为1号楼105、106、203号，建筑面积为344.96平方米.以上建筑面积合计为2574.98平方米。二、诉讼中，被告关建军对天中国际商铺定购协议书上显示的“关建军”签名真实性提出异议并申请鉴定，本院依法委托抚顺公正司法鉴定所进行鉴定，鉴定费用为44000元，该费用由申请人关建军支付。该所鉴定后出具抚顺公正司法鉴定所[2017]文鉴字第9号文件检验司法鉴定意见书，鉴定意见为检材和诸样本上的“关建军”签名不是同一人所写。被告关建军质证称对鉴定意见书无异议，其没有在定购协议书上签字，其不应承担担保责任，鉴定费用应由原告承担；被告陈大明质证称，对鉴定意见书无异议，定购协议书是由其工作人员张双德具体办理，是不是关建军本人签字，被告不清楚，鉴定费请法院依法处理；原告质证称对鉴定意见书真实性无异议，但鉴定费用应由被告陈大明负担。上述事实，有原告提交的定购协议书、商品房买卖合同、欠条等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，原告博远公司与被告陈大明签订定购协议书以及商品房买卖合同，将位于驻马店市××大道与天××大道交汇处西南角天中国际1号楼102、104、105号等20间商铺出售给被告陈大明。原告博远公司与被告陈大明系商品房销售合同关系，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。签订合同后，原告将诉争商铺交付给被告陈大明，并协助被告陈大明办理了房权证。期间，被告陈大明共向原告支付购房款8500000元，下余购房款一直未付，构成违约。法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告请求被告陈大明支付下欠购房款及赔偿利息损失，于法有据，予以支持。商品房买卖合同约定“以产权登记面积为准，多退少补，单价按照合同单价执行”，而房权证显示建筑面积为2574.98平方米，故诉争商铺总价款应为9500元/平方米×2574.98平方米=24462310元，扣除被告陈大明已支付购房款8500000元，下欠购房款为15962310元；利息损失以下欠购房款为基数，从被告最后一次付款之日即2015年8月21日起计至付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；以该数额支持原告的诉讼请求，原告请求超出该数额的部分，不予支持。关于逾期付款违约金，因上述已判令被告应赔偿下欠购房款的利息损失，且该利息损失已足以弥补原告的损失，故原告另行请求被告陈大明支付逾期付款违约金，不予支持。关于原告请求被告关建军承担担保责任，因经过司法鉴定，定购协议书上显示的“关建军”并非本案被告关建军所签，被告关建军也表示未为诉争合同提供过担保，故原告请求被告关建军承担担保责任，无事实依据，不予支持。关于鉴定费用，对天中国际商铺定购协议书上显示的“关建军”签名真实性进行鉴定的费用为44000元，该费用已由被告关建军支付，现上述已确定被告关建军不承担担保责任，并驳回了原告对被告关建军的诉讼请求，故该鉴定费不应由被告关建军负担，原告应将该鉴定费44000元支付给被告关建军。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、限被告陈大明于本判决生效后十日内向原告驻马店市博远房地产开发有限公司支付下欠购房款15962310元并赔偿利息损失（以下欠购房款为基数，从2015年8月21日起计至付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息损失）。二、驳回原告驻马店市博远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、限原告驻马店市博远房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向被告关建军支付鉴定费44000元。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118060元，由原告驻马店市博远房地产开发有限公司负担2060元，由被告陈大明负担116000元。保全费5000元，由被告陈大明负担。本案二审期间，上诉人陈大明提供双方签订的《商品房买卖合同》一份，以证明合同合同约定博远公司应向其交付2.9米层高的商铺，其中一间改为消防通道；其提交照片13张，以证明一楼改为通道的二层，层高低于2.9米，编号为486-33、486-36的房间呈哑铃状，部分房屋层高2.56米。被上诉人博远公司质证认为，上诉人陈大明查看过房屋且已接收，房产部门办理产权证时也是经其同意后接收的；被上诉人对上述证据没有意见。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人因商品房销售合同发生纠纷，双方对合同效力及交付房屋并办理产权证的事实均无异议，应予确认。本案二审争议的焦点为房屋价款如何确认。根据查明的事实，双方当事人签订商品房销售合同后，被上诉人博远公司依约将上诉人陈大明所购买的商品房予以交付，陈大明支付部分房款后，尚有大部分房款未予支付，其行为构成违约。一审法院判决其支付所剩余房款及支付相应利息，事实和法律俱在。其上诉称博远公司所交付的商铺部分层高不符合合同约定，因涉案房屋业经房产管理部门登记并颁发产权证书，且一审法院认定房屋面积是按照产权证书登记记载的面积计算的房屋价款。其在诉讼中提出部分商铺层高达不到合同约定的面积，但其没有提供具体、详实的证据予以证明，且亦未证据足以反驳房屋管理部门所登记、记载的房屋面积的事实。故其上诉理由不足，不予采纳。综上所述，陈大明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人陈大明负担。本判决为终审判决。审 判 长 文德群代理审判员 董永通代理审判员 杨振松二〇一七年六月十八日书 记 员 于 乐 来源：百度“”