（2017）浙0604民初2383号
裁判日期: 2017-06-18
公开日期: 2017-09-28
案件名称
屠尧松与徐如桥、朱小珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市上虞区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
屠尧松,徐如桥,朱小珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十四条第一款
全文
浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0604民初2383号原告（反诉被告）：屠尧松，男，1969年8月6日出生，汉族，住上虞区。被告（反诉原告）：徐如桥，男，1956年8月21日出生，汉族，住上虞区。被告（反诉原告）：朱小珍，女，1956年3月9日出生，汉族，住上虞区。委托诉讼代理人：赵振良，浙江楷立律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮晓燕，浙江楷立律师事务所律师。原告（反诉被告）屠尧松与被告（反诉原告）徐如桥、朱小珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）屠尧松及被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵振良、阮晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告购房款2万元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻，2005年，原告为二被告建造位于东关街道××幢商住楼北面靠河岸的附房五间，造好后，原告向二被告购买其中一间附房，双方约定房价为2万元，若上级部门按政策将此房拆掉，购房款应返还原告，原告于2005年5月1日将现金2万交付被告朱小珍，被告也出具收条一份，直到2016年12月份，因上级政府政策，此房被拆除，原告就二被告返还购房款多次协商未果，故诉至法院。被告辩称，一、原、被告之间的房屋买卖是无效的，该房屋是在村民集体土地上建造，无法领取房产证及土地证，虽然双方存在房屋买卖的事实，但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，双方的买卖合同是无效的；二、原告应向被告支付房屋占有使用费，原告要求返还购房款违反民法公平原则，将会导致原告无偿使用被告房屋十一年零六个月的情形，在房屋交易时，收条中载明房屋在将来被上级主管部门拆除，购房款返还原告，因此原告明知该房屋是违章建筑，主观上具有过错，依据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，原告应当支付被告房屋占用期间的使用费；三、收条上只有被告徐如桥的名字，故被告朱小珍不是本案适格的被告。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.婚姻档案摘录一份，证明二被告系夫妻关系；2.收条一份，证明原、被告房屋买卖的事实；3.照片一份，证明本案讼争房屋拆除前的状况。4.收条一份，证明原告将房屋出租给案外人张国飞，收到其租金的事实。被告质证认为，证据1系复印件，但二被告确系夫妻关系；证据2、3没有异议；证据4，是原告当庭提交，已经超出举证期限，证据已经失权。被告针对本诉没有提交证据。反诉原告向本院提出诉讼请求：1.判令双方之间的《房屋买卖合同》无效；2.判令反诉被告返还房屋占有使用费40250元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2005年5月，反诉原告将位于建东中路9幢背面靠河自西向东第四间附房以人民币2万元出售给反诉被告，2016年11月，该附房被政府部门拆除，反诉被告要求反诉原告归还购房款2万元，但反诉原告则要求其支付房屋占有使用费，双方未能达成一致，案涉房屋系违章建筑，根据《合同法》规定，双方签订的买卖合同无效，反诉被告占有案涉房屋长达十一年零六个月之久，虽然房屋已被拆除，但占有房屋期间所获利益应对返还给反诉原告。反诉被告辩称，反诉不成立，我是买的房屋，又不是向对方租的。反诉原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：5.微信聊天记录一份，证明反诉被告曾将房屋出租；6.租房协议书四份，证明案涉房屋相邻的房屋市场租金为每年3000元以上；7.与租户张国飞、何长保的录音及文字整理，证明反诉被告曾将房屋以每年3500元价格出租给张国飞及何长保，后租金以每年三四百的涨幅涨至每年五六千。反诉被告质证认为，证据5、6无异议，证据7是反诉原告假装去买东西，偷偷录制，不能作为证据。反诉被告针对反诉没有提交证据。本院经审查认为，证据1虽系复印件，但二被告（反诉原告）亦自认是夫妻关系，同时本院经查阅档案，证实二被告（反诉原告）确为夫妻关系；证据2系原件，且原、被告（反诉原、被告）双方均无异议，本院予以认定；证据3虽为复印件，但经二被告（反诉原告）辨认，确为房屋拆除前现场情形，本院亦予以认定；证据4虽超出举证期限但该证据与案件基本事实有关，且与证据5、6、7对于原告（反诉被告）出租房屋及租金价格可以相互印证，本院予以认定。根据以上证据及原、被告（反诉原、被告）在庭审中陈述，本院认定事实如下：二被告（反诉原告）系夫妻关系；2005年，原告（反诉被告）为二被告（反诉原告）建造位于东关街道××幢商住楼北面靠河岸的附房五间，造好后，原告（反诉被告）向二被告（反诉原告）购买其中一间附房，双方约定房价为2万元，若上级部门按政策将此房拆掉，购房款应返还原告（反诉被告），原告（反诉被告）于2005年5月1日将现金2万交付被告（反诉原告）朱小珍，被告（反诉原告）朱小珍也出具收条一份，其中落款“徐如桥”的名字由朱小珍代签；原告（反诉被告）购买房屋后，有时出租，有时自用；2016年11月份，上述附房因上级政府政策全部拆除（包括案涉房屋）。本院认为，原、被告（反诉原、被告）之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但形式上已达成口头协议且有收条为证，房屋是在二被告（反诉原告）婚后建造，收条中落款“徐如桥”的名字由朱小珍代签且自认已经收到2万元房款，徐如桥对此明知且未有异议，故朱小珍作为本案被告是适格主体；因案涉房屋的建造并未获得审批，属于违章建筑，已被有关部门拆除，故原、被告（反诉原、被告）之间的房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同；原、被告（反诉原、被告）在进行房屋交易时对上述情况即是明知的，收条中载明的“如今后上级主管部门拆掉…”内容亦可证明，故双方对于合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任；无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，二被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）购房款2万元及资金占用期间的利息；另外，即使建筑物属于违章建筑仍具有相当的财产属性和使用价值，本案中原告（反诉被告）出租房屋时收取租金，未出租时自己堆放工具即是明证，故原告（反诉被告）应返还二被告（反诉原告）出租房屋收取的租金及支付房屋除出租外自用期间的使用费，但本院认为双方返还金额大体相当，相互抵消之后，原、被告（反诉原、被告）互不返还。综上，反诉原告要求判令双方之间的《房屋买卖合同》无效，本院予以支持，原告及反诉原告其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）屠尧松与被告（反诉原告）徐如桥、朱小珍于2005年5月1日签订的房屋买卖合同无效；二、驳回原告屠尧松的诉讼请求；三、驳回反诉原告徐如桥、朱小珍其他诉讼请求。本案本诉受理费300元，减半收取计150元，由原告屠尧松负担，反诉受理费403元，减半收取计201.5元，由反诉原告徐如桥、朱小珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 闫利峰二〇一七年六月十八日书记员 俞洁燕附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 来源：百度搜索“”