（2017）鄂0982民初571号
裁判日期: 2017-06-17
公开日期: 2017-07-19
案件名称
吴凤英与湖北环球置业有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
安陆市人民法院
所属地区
安陆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴凤英,湖北环球置业有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0982民初571号原告：吴凤英，女，1938年1月4日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：胡成超，男，汉族，1961年2月25号出生，湖北省安陆市人，住安陆市，系吴凤英之子。委托代理人周世均，湖北浩法律师事务所律师。被告：湖北环球置业有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路24号龙源大厦A-1-712。统一社会信用代码：9142000073084968X5。法定代表人：陈翠莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤木梓、曾妮娜，湖北熠耀律师事务所律师。原告吴凤英与被告湖北环球置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴凤英的委托诉讼代理人胡成超、周世均，被告湖北环球置业有限公司的委托诉讼代理人汤木梓、曾妮娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴凤英向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告交付房地产权属证书给原告；2.请求人民法院依法判决被告承担逾期办理房地产权属证书的违约责任，即支付原告违约金66163元。事实和理由：2012年10月12日，被告与原告签订了编号为028743的《商品房买卖合同》，约定将位于湖北省安陆市府城办事处紫金路5号东方家园B区61幢4层405号房出售给原告，总房款为330813元整，交房日期为2012年10月12日前。按照合同约定，被告应在房屋交付使用后180日之内即2013年4月12日前为原告办理房产证，但被告并未按照合同规定时间为原告办理。原告多次找到被告要求办理房地产证，被告总以种种理由推脱敷衍。现原告要求被告支付自2013年4月12日-2016年8月12日的迟办房地产权属证书违约金66163元（330813元×0.06元／年÷12月×40个月=66163元，以购房款为基数按年利率6%计算）。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对房子进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告须支付给各原告迟办房产证违约金共计66163元整。为此，特请求人民法院依法判决。被告湖北环球置业有限公司辩称，一、被告环球置业公司已按约定全面、适当地履行合同义务，不存在违约行为，不应支付违约金。一方面，根据双方约定，180日内被告应当履行的是备案义务，而非办理不动产证义务。另一方面，被告已代原告办理了房产证并已交付，不存在逾期之说。二、即便有原告所谓的“逾期办证”，该责任亦应由原告自己承担。原告所购商品房面积（125.88㎡）超出旧房面积（69.97㎡）；同时还建前旧房所有权登记人为胡家明，而合同当事人及原告所要求还建后房屋产权登记人为吴凤英，根据《商品房买卖合同》附件四的补充协议，超出还建面积部分及所有权人不一致所需契税及公共维修基金等应当于原告吴凤英承担，而原告一直拖延缴纳上述费用。故原告怠于协助、配合是其所谓的“逾期办理房产证”的直接原因，该责任应当由原告吴凤英本人承担。三、原告要求以购房款为基数按年利率6%计算违约金无事实和法律依据。一方面，《房屋买卖合同》第十五条约定的被告环球公司支付违约金的前提是“因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权证书”，而本案中房产证已按约办理（前已详述），即不符合合同约定的被告承担违约责任的前提条件。另一方面，合同第十五条明确约定“买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理（即买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金）”，可知，原、被告双方已通过协议的方式排除了违约金的适用。属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“当事人有特殊约定”，故被告不应当承担违约责任，原告主张的以购房款为基数按年利率6%并无依据。可见，原告要求被告支付违约金不仅不符合违约责任的承担条件，也有违双方排除违约金适用的约定。综上所述，被告环球置业公司在房屋买卖过程中已全面、适当的履行了合同义务。原告怠于履行协助、配合义务、拖延提供办证所需材料是导致房屋产权证迟延办理的根本原因，该责任应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2012年10月12日，被告与原告签订了编号为028743的《商品房买卖合同》，约定将位于湖北省安陆市府城办事处紫金路5号东方家园B区61幢4层405号房出售给原告，双方在该合同中约定了交易的价格、交付房屋的时间、违约责任等条款，其中房屋总价为330813元。该房产系拆迁补偿。后因各种原因，该房产的产权证至2016年12月份方才办理给付原告，原告吴凤英遂以双方约定由被告办理产权证，但被告未办理构成违约提起诉讼，要求被告湖北环球置业有限公司办理产权证并支付违约金。本院认为,原、被告于2012年10月12日签订安陆市紫金路5号东方家园B区61幢4层405号房屋买卖合同是双方真实意思的表示，该合同并不存在违反法律法规的强制性规定的情形，故该合同合法有效，该合同的全部条款对于双方均具有法律意义上的约束力，对于该合同的履行，原告认为被告在产权证的办理上存在违约行为，在该合同第十五条中，双方作出了如下约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……”，从该条款可以看出，双方所约定的出卖人义务仅限于“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而非原告在诉讼中所主张的“被告应在房屋交付使用后180日之内即2013年4月12日前为原告办理房产证，但被告并未按照合同规定时间为原告办理”，同时原告亦未在诉讼中举证证明双方就办理产权证进行重新的约定或变更，本院无从确认办理房产产权证系被告的约定义务，亦不能认定被告需因此承担违约责任，故原告的诉请缺乏相应的事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:驳回原告吴凤英的诉讼请求。本案受理费2454元减半收取1227元，由原告吴凤英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员 徐 斌二〇一七年六月十七日书记员 胡建毅 微信公众号“”