（2017）川01民终4664号
裁判日期: 2017-06-17
公开日期: 2017-12-01
案件名称
成都瑞阳合能房地产开发有限公司、黄凤商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都瑞阳合能房地产开发有限公司,黄凤
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4664号上诉人（原审被告）：成都瑞阳合能房地产开发有限公司，住所地：成都高新区仁和街39号1栋1层1号。法定代表人：侯永桥，董事长。委托代理人：邓霖，男，汉族，1975年9月12日出生，住成都市。系该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄凤，女，汉族，1980年6月29日出生，住成都市锦江区。委托代理人：黎万勇，四川子归律师事务所律师。上诉人成都瑞阳合能房地产开发有限公司（以下简称瑞阳合能公司）因与黄凤商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞阳合能公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄凤的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决一方面认可瑞阳合能公司在签订认购协议时已出示了商品房买卖合同文本，认定双方签署的认购协议书合法有效，一方面却未按该协议进行判决，存在明显错误。2.黄凤提交的公证书仅载明其来到现场洽谈的事实，而未表明双方商谈了什么，最终的结果是什么，一审判决在黄凤无其他证据的情况下，仅凭黄凤的口头陈述就作出退还定金的判决，证据不足。3.黄凤在双方已有协商一致签订的认购书的情况下，基于根本不能成立的理由拒绝签署合同，已构成违约，应按认购书及担保法规定承担责任，一审判决判令退还定金属法律适用错误。黄凤辩称，自己交纳定金的目的是为了正式签订合同，起不到必须签定的约束。同时，协议书未对房屋交付时间、办理产权证时间、交付购房款的方式进行约定，后双方关于分期付款的次数未达成一致，而未签订合同，不应认定为自己违约。一审判决事实清楚，法律适用正确，应当维持原判。黄凤向一审法院起诉请求，判令瑞阳合能公司退还黄凤定金50000元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月24日，黄凤（乙方、买受人）与瑞阳合能公司（甲方、出卖人）签订《合能·璞丽商业物业认购协议书》，约定乙方认购甲方开发的璞丽8幢1单元1层143商品房，用途为商业，建筑面积为57.43平方米（以实测报告为准），销售定价总价款2856245元，根据乙方情况及甲方优惠项目，该商品房优惠后实际单价为40782.19元/平方米，实际总价款为2342121元[（如乙方在本协议约定日期前签约完毕，甲方同意额外给予该商品房销售定价总价3%优惠）甲乙双方同意在签订正式商品房买卖合同时再按乙方的实际情况统一重新计算优惠]……在本协议签订当日乙方向甲方交纳定金5万元，乙方承诺在2016年8月29日前亲自到位于成都市高新区南华路788号璞丽项目售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，与成都合能物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》并签订《临时管理规约》等购房协议文本，按揭客户同时提供所有办理按揭的资料。双方签订本协议时，甲方已经对上述协议文本及内容进行公示和解释，乙方已知晓并理解全部内容，对条款已明确无异议。如乙方不按约定期限签订上述协议或提供相关按揭资料的，则甲方有权不退还乙方已付定金，并有权将乙方认购房屋另行销售而无须通知乙方。同日，黄凤向瑞阳合能公司支付定金50000元。2016年9月12日，四川省成都市蜀都公证处出具（2016）川成蜀证内民字第28961号公证书，该公证书主要载明，黄凤于2016年8月29日前往成都市高新区同源街口成都瑞阳合能房地产开发有限公司“合能.璞丽”销售中心签约，黄凤与瑞阳合能公司工作人员就合同细节及签订事宜进行商谈。2016年9月26日，瑞阳合能公司向黄凤发出通知书，载明因黄凤未按约签订合同，瑞阳合能公司依法解除双方签订的认购协议书，并没收定金。一审法院认为，黄凤、瑞阳合能公司自愿签订《合能.璞丽商业物业认购协议书》，其意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于黄凤、瑞阳合能公司未能订立商品房买卖合同的原因。《合能.璞丽商业物业认购协议书》中虽然约定了商品房的位置、优惠单价及总价款，但未就付款方式、房屋交付时间、权属证书办理时间等具体事项进行约定，且就该认购协议书而言，其虽有载明的单价及总价，但根据双方的括弧备注可知，该载明价格亦非最后定价，故该认购协议书不具有确定的合同条款内容。《合能.璞丽商业物业认购协议书》中虽有加黑字体载明“双方签订本协议时，甲方已经对上述协议文本及内容进行公示和解释”，但黄凤予以否认，且瑞阳合能公司所提供的照片显示拍摄时间为2016年8月17日-9月2日，时间跨度包括黄凤、瑞阳合能公司约定的签约时间（8月29日）前后，故在瑞阳合能公司无证据证明其在签订认购协议书时已向黄凤展示签约文本并告知房屋交付时间、办理权属证书等事项时，该格式条款无效。综上，对黄凤述称因具体事项协商不成而未能签约的意见，一审法院予以采信。黄凤、瑞阳合能公司签订《合能·璞丽商业物业认购协议书》后，黄凤按约支付了50000元定金，该定金性质为订约定金，现因不可归责于双方的原因导致未能订立商品房买卖合同，瑞阳合能公司应将定金返还给黄凤。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：瑞阳合能公司于判决生效之日起十日内退还黄凤定金50000元。本案案件受理费减半收取525元，由黄凤负担260元，由瑞阳合能有限公司负担265元。二审中，当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，瑞阳合能公司和黄凤在约定的签订商品房购买合同当日，因对分期付款的期数不能达到一致，导致该合同未能正式签订。该事实由双方当事人在一审及二审中的陈述予以证实。本院认为，瑞阳合能公司与黄凤签订的《认购协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，并作为双方行使权利、履行义务和解决纠纷的依据。关于瑞阳合能公司所提一审判决认定瑞阳合能公司在签订认购协议时已出示了商品房买卖合同文本，双方签署的认购协议书合法有效，却未按该协议进行判决，存在明显错误的上诉意见，本院认为，根据瑞阳合能公司与黄凤所签认购协议及相关购房合同文本和补充协议内容看，在双方选择分期支付房款的情况下，双方当事人并未对分期付款的期间、次数等达成一致，因该事项关系到双方在付款方面的实质利益，故双方在分期付款方式这一重要问题上也未达成一致，一审判决认定未能签订房屋买卖合同系不可归责于双方的原因正确，瑞阳合能公司的上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于瑞阳合能公司所提黄凤提交的公证书仅载明其来到现场洽谈的事实，而未表明双方商谈内容和结果，一审判决仅凭黄凤的口头陈述作出退还定金的判决证据不足的上诉意见，本院认为，如上所述，因双方关于分期付款的期间、次数达不成一致，是最终不能签订合同的重要原因，故一审判决不以认购协议确定的定金罚则作为认定双方最终不能签约责任的依据，并非证据不足，本院对该上诉意见亦不采纳。关于瑞阳合能公司所提黄凤在双方已有协商一致签订的认购书的情况下，基于根本不能成立的理由拒绝签署合同，已构成违约，应按认购书及担保法规定承担责任的上诉意见，本院认为，因现有资料不能认定双方在签订认购书时已对分期付款的实质性问题达成一致，该付款方式的不确定性后果应由合同文本提供方瑞阳合能公司承担。故该上诉意见与查明事实不符，本院不予采纳。综上所述，瑞阳合能公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人成都瑞阳合能房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾光勇审判员 张卫敏审判员 曹 洁二〇一七年六月十七日书记员 刘 璐 关注微信公众号“”