（2017）京0106民初9324号
裁判日期: 2017-06-17
公开日期: 2017-09-19
案件名称
季国立与杨志学房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
季国立,杨志学,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初9324号原告：季国立，男，1979年5月13日出生，满族，北京尚层装修有限公司设计师，住河北省承德市平泉县。被告：杨志学，男，1980年2月17日出生，汉族，北京市丰台区西南郊冷库个体工商户，住北京市丰台区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告季国立与被告杨志学、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季国立、被告杨志学、第三人链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季国立向本院提出诉讼请求：1、被告自2017年3月16日起至实际交房之日止，按照已付房款330万元为基数，日万分之五为标准支付违约金、2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年12月11日，在第三人的居间下，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，买卖位于北京市丰台区银地家园21号楼3层4-301号房屋（以下简称301号房屋），建筑面积为66.74平方米，房屋成交价格为330万元，购房定金为50万元，并在《房地产经纪服务事项告知书》中示明房屋未出租。合同签订后，原告如约向被告支付了定金及购房款，共计330万元，被告也按照约定的时间配合原告办理了房屋过户手续。但当原告准备入住时，房屋却被被告出租无法交付，后原告与被告多次联系要求被告清退承租人，被告却迟迟不予配合，造成原告时至今日也无法入住涉案房屋。杨志学辩称，同意继续履行合同，但是原告不去做贷款，我收到了一个50万元，一个99万元，还差184万元尾款没收到。原告书面通知链家公司不做贷款了，链家就告诉银行了。批贷函退回去了。我要求在原告足额结清房款当日内，即可将房屋交付给原告。我方有履行房屋交付义务的意愿和能力，客观上由于突发第三方侵权行为导致交付受阻，我方在交付阻碍被排除后，主动提请向原告交付房屋，但由于原告怠于并最终拒绝办理交接手续，所以我方不存在违约过失错误，原告方提出这项诉求属于恶意扩大纠纷，倘若造成损失也应当由对方自行承担。违约金数额过高，同意调整至日万分之一至日万分之二。链家公司述称，双方的交易是我公司提供的居间服务，合同合法有效。如果交房，我方同意配合。原告诉讼请求不针对我公司，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月11日，季国立（买受人）与杨志学（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为301号房屋，建筑面积共66.74平方米。该房屋规划设计用途为住宅。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为281万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为52万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金5万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。拟贷款金额为182万元。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起160日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，季国立（买受方、乙方）与杨志学（出卖方、甲方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计333万元。乙方于2016年12月11日将第一笔定金2万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2016年12月18日前将第二笔定金3万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2016年12月18日前将第三笔定金45万元以理房通托管的方式支付甲方。乙方于缴税后两个工作日内将第一笔首付款99万元以建委资金监管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签完成且评估报告下发后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，以实际预约为准，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在腾房之日自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，乙方应于缴税当天以理房通托管方式支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2017年2月7日，季国立与杨志学又签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商一致，共同约定就2016年12月11日签署的《房屋买卖业务签约文件合订本》以及补充协议做出如下补充条款，如与本条款相冲突的地方，均以本协议为准。1.甲乙双方协商一致，共同约定房屋交付的时间以过户当日为准。2．甲方同意将家中的空调电器给予乙方作为补偿。签订上述合同后，双方依约履行了义务。2017年3月16日，季国立取得301号房屋不动产权证书。双方同意于3月17日办理交付房屋，因房屋被案外人强占，未完成交付手续。4月13日，301号房屋设立了抵押登记，但银行未发放贷款。庭审中，杨志学认可仅收到149万元房款。庭审中，链家公司工作人员郑棋元、黄柯楠到庭陈述证人证言。郑棋元称，3月底左右三方去了交房现场，楼底下还有一个男的，拦着三方不让上去。但是不知道原因，后被告一方与那个男的发生争执，三方就没有进去房屋，被告与那个男的好像有一些债务纠纷。4月10日，郑棋元拿着钥匙去过房子，没有进去，里面住着一位叔叔，说有事找杨志学，郑棋元就走了。三方到场同意才构成交割，4月10日，只有郑棋元一个人去了。黄柯楠称，12月签订合同，约定腾房时间是拿到尾款，但因解押耽误了时间，协商为过户当天腾房。后，双方同意过户次日办理交房。腾房时发现房屋有人，和里面的人沟通，说是与杨志学有债务，还有租赁合同，报了警，警察过来了，说见过租赁合同，但是我们没看见，房子里的人不给我看。陆续又去过两三回，也没有交接。批贷之后，办抵押放贷是正常流程，但是因为腾房的事情，原告不同意放贷，就没有放贷。原告跟我说过，但是否跟银行说了并不清楚，我们只跟公司管贷款的人说过，我本人与银行沟通不了。对于上述证人证言，季国立、杨志学及链家公司均表示认可。季国立亦表示，其曾投诉，打电话告知银行房屋交割不了,另外，2万元物业交割保证金已经支付至链家公司理房通托管账户。季国立在起诉本案时，曾主张杨志学交付301号房屋。在本案审理过程中，经本院主持调解，季国立、杨志学与链家公司于2017年5月11日下午共同前往贷款银行，季国立协助杨志学完善了银行发放贷款手续，随后，杨志学协助季国立交付了301号房屋。季国立撤消了关于交房的诉讼请求。以上事实，有当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、补充协议、不动产权证书、收据、邮政快递单等证据在案佐证。本院认为：季国立与杨志学签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及双方与链家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。2017年3月17日，因杨志学与案外人债务纠纷导致本案301号房屋未完成交付，虽然杨志学对于无法完成交房无主观恶意，但因其个人债务原因客观上未履行交房的主要合同义务，构成违约，应当承担违约责任。季国立的主要合同义务为支付房屋价款。在301号房屋所有权已经转移登记至季国立名下且季国立可针对杨志学逾期交房的行为主张其承担违约责任的情况下，季国立应当继续履行付款义务，故季国立不应阻止贷款银行向杨志学发放贷款。在本院主持调解下，双方已于2017年5月11日完成房屋交付，且杨志学认为双方约定的违约金过高要求法院予以调整，本院结合双方履行具体情况、当事人主观恶意程度、违约期间及季国立的损失情况，以季国立已付房款为基数、按日万分之一标准对自2017年3月17日起至5月11日期间的违约金予以酌定。其他部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告杨志学于本判决生效之日起七日内支付原告季国立违约金八千三百零五元。二、驳回原告季国立其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1055元，由原告季国立负担960元（已交纳），由被告杨志学负担95元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 魏敬贤二〇一七年六月十七日书 记 员 贾思雨 微信公众号“”