（2017）辽0102民初5028号
裁判日期: 2017-06-17
公开日期: 2017-11-30
案件名称
沈阳慧宇物业管理有限公司与周哲、马超物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳慧宇物业管理有限公司,周哲,马超
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初5028号原告：沈阳慧宇物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区南二马路33号A819室.法定代表人：马英君，系该公司总经理。委托代理人：孙玉久，男，1961年10月26日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告：周哲，男，1979年1月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：马超，女，1976年11月21日出生，回族，住沈阳市和平区。原告沈阳慧宇物业管理有限公司（以下简称“慧宇物业公司”）诉被告周哲、马超物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告慧宇物业公司的委托代理人孙玉久，被告周哲、马超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慧宇物业公司诉称，原告自2013年8月5日与沈阳市和平区玉麟大厦小区业主委员会签订了物业服务合同，并于2013年11月12日起开始为玉麟大厦小区进行物业管理和服务并开始收缴物业费。业主以种种理由不缴纳物业费，经多次催要一直拒绝缴纳物业费，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告给付原告2013年11月至2016年12月期间的物业费5,097.49元；2、判令被告给付原告2013年11月至2016年12月期间的电梯费888元；3、判令被告给付原告上述时间段的物业费滞纳金200元；4、判令被告承担案件的一切费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告给付原告2013年11月至2016年12月期间的物业费5,097.49元；2、判令被告给付原告2014年11月至2016年12月期间的电梯费600元；3、判令被告给付原告上述时间段的物业费滞纳金200元；4、判令被告承担案件的一切费用。被告周哲、马超辩称,原告所诉期间段的物业费我方确实没有交，未缴费的原因：1、原告物业公司的产生是否符合法律程序问题。虽然物业公司与业主委员会签订了合同，但是原告是通过什么形式产生的，在合同中无法体现出来，所以物业公司提供的物业服务合同不能认为原告可以合法的为被告提供物业服务；2、原告没有为被告提供任何物业服务，所以要求被告支付物业费是不合理的；3、原告要求物业费从2013年11月起计算，原告起诉时间为2017年3月20日，部分的物业费已超过诉讼时效；4、滞纳金无事实及法律依据，故被告不同意交纳，且滞纳金的计算标准已超过法律规定的范畴；5、原告没有对公共设施进行维修，电梯无年检、不合格，对业主造成安全隐患；6、2015年左右大厦外墙砖掉落严重，将停在园区内的车砸损，物业没有进行维护维修，是小区的业主和委员会自行解决的；7、物业的用电管理存在问题，2016年物业雇佣没有电工证的人当电工，由于操作失误造成大厦停电，电梯停用将近一周，楼道内照明设施无法使用（将近三个月），给大家出行造成不便，有部分业主因为停电在楼梯内摔倒、划伤等。2016年3月份，电业局给物业下发了用电检查结果通知书，小区电力设施及管理存在很多问题；8、小区内没有封闭垃圾筒，只有垃圾车，园区卫生很差；9、物业不具备可视对讲系统、小区大门24小时开着，存在安全隐患；10、楼道内堆放杂物，占用消防通道，走廊内的窗户把手几乎全部坏了，物业没有进行维修；11、2014年，被告家的电路空开坏了，这个装置是放置在走廊的，不是安装在家中，此功能是保护电路，当电路发生问题时及时断电，防止火灾的发生，空开坏后，我们找到物业维修，但物业不管；12、被告家2016年的电梯费已交完费了。经审理查明，被告周哲、马超系位于沈阳市和平区太原南街193号3-8-1，建筑面积137.77平方米房产的业主。2013年8月5日，原告慧宇物业公司(乙方)与被告所住小区业主委员会(甲方)签订物业服务代管协议，协议约定甲方玉麟大厦业主委员会选聘原告作为玉麟大厦小区物业服务机构，合同自签订之日生效，有效期自2013年8月5日起至2016年12月31日止，并约定该小区物业管理费收取标准为住宅1元/平方米/月，商用住房1.3元/月/平方米。电梯费12元/月。物业服务费采取预交（一个月，一季度，半年，一年）的方式，每月/季度/半年/年交下月/季度/半年/年的物业服务费。现原告慧宇物业公司自2013年8月起提供物业管理服务至今，被告周哲、马超未缴纳2013年11月至2016年12月期间的物业服务费及2014年11月至2016年12月期间的电梯费。上述事实，有物业服务合同、房产信息等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告慧宇物业公司与涉案房屋所在小区业主委员会即玉麟大厦业主委员会签订的物业服务代管协议不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告周哲、马超系涉案“玉麟大厦小区”的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述物业服务合同对被告具有约束力。原告慧宇物业公司基于物业服务合同对二被告所在小区自2013年8月5日起持续提供物业管理服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告慧宇物业公司要求被告支付2013年11月至2016年12月期间物业服务费以及2014年11月至2016年12月期间电梯费的诉求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业费的数额，具体应为5,235.26元（137.77平方米×1元/平方米/月×38个月），本次诉讼中原告主张2013年11月至2016年12月期间的物业费为5,097.49元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的电梯费问题，二被告虽辩称2016年的电梯费已缴费，但未提供证据予以佐证，故二被告的辩解本院不予支持。关于被告需要支付的电梯费的数额，具体应为624元（2人×12元/月×26个月），本次诉讼中原告主张2014年11月至2016年12月期间的电梯费为600元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的被告逾期交费所产生的滞纳金的诉求，因物业服务代管协议中并未进行约定，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。关于被告周哲、马超辩称原告诉求的部分物业费已超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，原告签订的物业服务代管协议明确载明涉案小区物业服务的有效期自2013年8月5日起至2016年12月31日止，并约定了该小区物业管理费采取预交方式，每月/季度/半年/年交下月/季度/半年/年的物业服务费。综上可知，本案原告物业服务期间内产生的所有物业服务费系一个整体，而被告分期缴纳物业管理费则系整体债务的分期履行，同时，原告慧宇物业公司自2013年8月起持续为涉案小区业主提供服务至今，被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益，故对于被告的上述答辩意见，本院不予采信。关于被告周哲、马超辩称的物业服务存在的安全隐患、卫生不达标、维修不及时等问题，因其提供的证据对其主张不足以予以佐证，故本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告周哲、马超于本判决生效后十日内给付原告沈阳慧宇物业管理有限公司2013年11月至2016年12月期间的物业服务费5,097.49元；二、被告周哲、马超于本判决生效后十日内给付原告沈阳慧宇物业管理有限公司2014年11月至2016年12月期间的电梯费600元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告周哲、马超承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张伟二〇一七年六月十七日书记员 黄妍本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《辽宁省物业管理条例》第四十条业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”