（2016）赣0481民初1238号
裁判日期: 2017-06-17
公开日期: 2017-08-16
案件名称
九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司与童军谊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞昌市人民法院
所属地区
瑞昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司,童军谊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0481民初1238号原告：九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司，住所地江西省瑞昌市赤乌中路（瑞昌联盛国际）。统一社会信用代码：91360481571163575N。负责人李清华，系该公司总经理。委托代理人：柯于言，男，汉族，1992年10月9日出生，江西省瑞昌市人，住江西省瑞昌市，系该公司职员。委托代理人：吕承政，男，汉族，1991年12月29日出生，江西省南昌市人，住江西省南昌市。系该公司职员。被告：童军谊，男，汉族，1983年11月24日出生，江西省瑞昌市人，住江西省瑞昌市。原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司与被告童军谊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司的委托代理人柯于言、吕承政及被告童军谊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付欠缴的物业服务费4968元及滞纳金6561.72元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2013年购买瑞昌联盛国际XX栋XX号住宅，面积138m2。2013年7月11日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议内约定物业费为1.2元/m2/月，被告的住宅每月物业费为165.6元。同时协议内约定，逾期不缴纳物业费则按每日千分之三收取滞纳金。协议签订后，被告按约定缴纳物业费至2013年12月31日。自2014年1月1日起，被告便未能按约缴纳物业费，截止2016年6月30日，被告拖欠物业服务费4968元，延期缴费滞纳金6561.72元。原告多次上门催讨未果，原告遂诉至法院，提出以上诉请，请求法院支持原告诉求。原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、原告营业执照原件及被告身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体适格；2、物业服务资质证书一份，证明原告具有从事物业服务的资质；3、收费许可证一份，证明原告经行政机关许可，具有物业收费资格，其中电梯房物业收费标准是1.2元/m2/月。4、前期物业服务协议一份，证明原告受聘进入被告所在的小区提供物业服务，被告与原告签订了物业服务协议。被告住宅为电梯房，按合同约定物业收费标准为1.2元/m2/月，被告应按时交纳物业费，若不按约交纳，则每日收取千分之三的滞纳金。被告辩称：1、物业费收费标准过高，原告收取高额物业费用，但未提供相应的优质服务；2、被告未交物业费是由于原告公司没有及时清理被告二楼阳台的建筑垃圾，拖了两三年，严重影响被告生活环境；3、漏水问题始终解决不了，防潮防水问题已经影响家庭生活；4、原告公司恶意关闭被告家的自来水长达半个月，严重影响被告家庭生活；5、路灯坏了不及时修理，严重影响小区亮化；6、被告车辆在小区停放时被剐蹭，自行车被偷，找原告公司查摄像头，原告公司不让查，导致业主利益受损；7、联盛小区商户乱搭广告，消防通道被占用为烧烤摊，存在严重安全隐患；9、小区停车位被外来占用，导致业主车辆无法停放；10、小区的健身设施设备缺乏；11、物业费应以交付钥匙的时候（2013年7月11日）开始计算，而不是从2013年1月1日开始计算。被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：原告公司于2013年7月11日开出的收费单据一张，证实原告收取被告物业费的收费时间段系从2013年1月14日至2013年12月31日，共收取被告1921元现金，原告多收了被告半年的物业费，依法应予以扣减。对原告提供的证据1、2、3、4，被告对证据的真实性均无异议，但提出原告物业费收费标准过高，且存在严重的服务瑕疵，并多收了被告半年的物业服务费。本院对原告提供的证据，依法予以确认，对被告提出的质证意见，本院将结合审理查明的事实和本案其他证据综合予以评判。对被告提供的证据，原告对证据的真实性无异议，本院依法予以确认。经审理查明：被告于2013年购买瑞昌联盛国际XX栋XX号住宅，面积138m2。2013年7月11日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议内约定物业费收费标准为1.2元/m2/月，被告的住宅每月物业费为165.6元。同时协议内约定，逾期不缴纳物业费则按每日千分之三收取滞纳金，原告于当日向被告交付了房屋钥匙。被告于当日向原告缴纳物业费1921元，原告向被告出具了收费收据，收据上显示，物业费收费期间为2013年1月14日至2013年12月31日。原告在提供物业服务过程中，存在商户乱搭广告，生活垃圾不及时处理，小区监控存在盲区导致业主车辆受损不能索赔且未能及时消除监控盲区，小区内车位经常被占用导致业主车辆无处停放等物业服务不到位的情况。故导致业主与物业公司矛盾激烈，业主不愿交物业费的情况发生。本案被告在签订前期物业服务合同后，仅缴纳了当年的物业服务费，便未能按约缴纳物业费，截止2016年6月30日，被告拖欠物业服务费4968元，延期缴费滞纳金6561.72元。原告多次上门催讨未果，遂诉至法院，提出上述诉讼请。上述事实有原、被告提交的证据予以证实，且能与原、被告在法庭上的陈述相一致，彼此之间相互印证，足以认定。本院认为：原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司与被告童军谊签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效。原告依约为该小区的业主提供管理和服务，被告作为小区业主，拖欠原告的物业服务费不交，违反合同约定，故对原告要求被告支付拖欠的物业费的诉请，于法有据，本院依法予以支持。但原告在收取被告物业服务费时，期间计算错误，原告于2013年7月11日向被告交付房屋钥匙，签订前期物业服务合同时，收取了被告1921元物业服务费，但在开出的收费票据上所显示的收费期间却是2013年1月14日至2013年12月31日，本院认为，原、被告于2013年7月11日签订前期物业服务协议，并于当日交付房屋钥匙，物业服务费亦应从当日起计算，根据双方合同约定，被告的住宅每月物业费为165.6元，被告所交物业服务费1921元，折算所交纳的期间应为11个月零十八天，即被告已交物业费期间为2013年7月11日至2014年6月29日，故截止2016年6月30日被告未交物业费应为3974.4元，计算方式为165.6元×24月＝3974.4元。原告在履行物业服务协议的过程当中，存在瑕疵，未能完全按照服务协议的约定提供服务，给业主生活造成了一定的损失和不便，故本院认为，需在原告收取物业费时酌情予以扣减，扣减比例按欠缴物业费的20%来计算较为恰当。故，本案当中，本院支持原告的诉请金额为3974.4-3974.4×20%=3179.52元。关于原告要求被告承担滞纳金6561.72元的诉请，本院认为，虽然合同约定的滞纳金属于违约金性质，但被告拖欠物业费未交，是由于原告在履行物业服务中存在一定问题，且未能与业主积极沟通解决问题，对产生纠纷负有一定的责任，并非被告恶意违约，故对原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。关于被告抗辩其车辆受损，原告应予以赔偿的意见，本院认为，车辆受损的赔偿和本案属于两个法律关系，被告也未提供足够的证据予以证实，本案当中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《国务院物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告童军谊于本判决生效之日起十日内一次性支付原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司物业管理费3179.52元。二、驳回原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司的其他诉讼请求。本案受理费88元，由被告童军谊承担。如被告未按本判决书指定的期限履行付款义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付其迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 熊慢青人民陪审员 胡承慧人民陪审员 段生瑞二〇一七年六月十七日书 记 员 柯文静 来自